1、房地产业实施阶段成本控制分析【摘 要】房地产业的成本控制，一般可以划分为三个阶段，即立项决策阶段、规划设计阶段和组织实施阶段。本文通过对房地产业实施阶段的各个环节进行分析，提出了各环节成本控制的要点。 【关键词】房地产业；实施阶段；建设管理 一、招投标环节 招投标环节，包括投标单位的选择、招标文件的编制和评标定标。这个环节成本控制的重点是招标文件的编制。工程招标是造价控制的起点，工程招标文件是造价控制的总纲。招标文件除招标范围、工期、造价、质量要求、付款方式、投标注意事项等通用条款外，还应注意以下几方面的问题：（1）事先明确。由于设计不到位，施工中不可预见因素等原因，工程施工过程中往往会产生工
2、程量清单之外的工程变更。因此，要在招标文件中提前对工程变更价款的计算方法作出约定，包括：变更工程与主体工程内容相同或相近的，以工程量清单报价报出的综合单价为计价依据；工程量清单综合单价未能包括的工程变更，按照当地建设主管部门颁布的材料消耗定额、取费标准，以及施工时的材料信息价，确定该项工程综合单价；所有工程变更的结算价款均不再计算规费及措施费，等等。 （2）未定因素采取包干、约定分摊。一项工程的建设周期往往需要两三年甚至四五年，要预先制定一套能够囊括未来几年可能涉及造价增减情况的、完全量化的招标条款，是不现实和不可能的。对于建设期内可能遇到的未知因素和风险，需要我们在编制招标文件时千方予以规避
3、。 二、合同环节 （1）合同条款应全面反映招标文件及中标方投标文件的主要内容。建设单位按照合理最低价中标的原则确定中标单位后，随即要与中标单位签订工程施工合同。在投标环节，承包方为了拿到项目，往往在投标文件中附加若干承诺，如果不能兑现承诺，应同样追究其违约责任。（2）慎重对待合同中出现的“工程暂定款” 。有些工期紧的项目，往往在设计图纸不全、施工图预算尚未编制的情况下就要签订合同、组织施工。这种合同虽然规定最终工程款经建设单位审核后的决算为准，但合同中会出现一个“工程暂定款” 。施工方往往高估工程暂定款，甚至出现决算前建设方只支付工程暂定款的 80%，但经决算审核却已超过其应得的全部工程款。出
4、现这种情况，将给建设单位造成很大被动，多付的工程款追回困难，甚至连质量保证金也无法扣除；施工方不配合履行决算手续，不能及时顺利完成工程决算；如果相关人员工作变动，施工方可能得陇望蜀，进一步要求支付全部工程暂定款。因此，必须慎重对待合同中出现的工程暂定款，在合同签订前对工程暂定款进行初步审核，防止其水份过大。 三、施工环节 （1）严控变更。由建设单位技术负责人组织该初设计图纸会审、施工图会审、分部分项工程图纸会审、各专业技术图纸会审，经过会审的图纸要由建设单位技术负责人签字审批，各专业技术图纸要有相关专业审查人员互审互签，力争在开工前将图纸中的问题修改完毕。对于工程开工后提出的设计变更，应严格执
5、行“变更评估一变更会签一变更审批”的程序。即：对有关部门提出的设计变更，先由技术部门评估其必要性，造价部门测算变更费用及对总造价的影响，工地现场负责人评估其对工期的影响；在对设计变更进行评估的基础上，建设单位草拟设计变更通知单，该通知单须经设计单位、建设单位技术负责部门、造价部门、工地现场负责人、监理单位、施工单位会签；会签后的设计变更通知单由建设单位总经理或主管副总经理审批签字后方为有效。 （2）规范现场签证。所谓现场签证，是指施工方完成施工合同之外的工程量，要求建设方予以签字认可。当施工方提出签证要求时，建设方工地现场负责人首先要分析签证内容的合理性，即：是否属于施工合同之外的工程量，实施
6、此工程的原因、必要性等等；其次，要认真核对签证工程量。核对工程量应有两人参加，并由监理工程师签字确认；第三，现场签证应坚持当时发生当时签证的原则，不得事后写“回忆录” ；第四，现场签证必须经建设方主管部门审查复核无误后才能进行结算。 四、结算环节 （1）掌握一手与工程结算有关的资料。主要包括工程招投标文件、施工合同、工程变更签证、竣工图纸、工程验收报告等。通过对这些资料的了解，全面掌握工程施工范围、合同有关约定、甲供料及其价格、工程总造价及付款办法等相关内容，避免错算、漏算工程量。 （2）合理调整材料差价。实行工程量清单报价而中标的工程，材料价差的调整对工程造价的影响较大，结算时，必须严格执行合同规定的价差调整办法，及时掌握材料价格变化情况，认真核实材料采购价格，防止因材料采购价格虚高而影响工程造价。 参 考 文 献 1林舒航.福建省房地产企业风险管理的调查与分析J.福建商业高等专科学校学报.2012（6） 2贾晶.房地产经营与管理课程教学改革研究J.武汉商业服务学院学报.2012（6）
