1、房地产市场供需影响因素及预测分析摘要：本文通过对我国房地产现状的分析，对国民经济发展水平、政府、金融机构、开发商本身、消费者的经济水平以及心理等影响房地产供给与需求的因素进行了简单的讨论。 关键词：房地产现状 供给 需求 因素 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 我国的房地产行业按时间可分成四个阶段，第一个阶段是从 1998 到2003 年的启蒙阶段，这个阶段主要是房地产市场化机制的形成；其次是2003 年到 2007 年间的发展和完善阶段，这是房地产飞速发展，而且国家开始进行宏观调控的时期；再次是 2007 到 2008 年间的调控奏效阶段，在这个阶段第一次出现了价量
2、齐跌的现象，这也证明了宏观调控产生了效果；最后是 2008 年至今的市场急剧回升再打压阶段，次代危机后，国家为稳定市场信心，双率齐降，并五次降息，在楼市过热的情况下再次出重拳打压。在这四个阶段中，都会有影响房地产市场供需的因素，以下我们就对这些因素进行简要的分析。 1 影响房地产市场供给的因素 房地产供给是指生产者在一定时期内在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产的数量。生产者的供给既包括新生产的房地产商品，也包括过去生产的存货。由于房地产是一种特殊商品，其供给具有以下的特征： （1）城镇土地供给的计划性和规划性。土地作为调控国民经济的手段，要求对其实行计划供给。土地资源的供给一定要根据国家
3、经济发展的需要，制定出长、中、短期以及年度计划与规划。 （2）房地产供给的层次性。房地产供给一般分为三个层次：一是现实供给层次，指房地产上市量，即房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产，其主要部分是现房，也包括可以上市的期房；二是储备供给层次，指房地产生产者出于某种考虑，将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来，房地产储备供给是由于生产者主动采取的一种商业行为而形成的供给状态，不同于人们通常说的空置房概念，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品；三是潜在的供给层次，指已经开工和正在建造的，以及竣工而未交付使用等未上市的房地产数量，还包括一部分过去属于非商品房地
4、产，但在未来可能改变其属性而进入市场的房地产数量。房地产的三个供给层次是动态转换的。 （3）房地产供给的滞后性和风险性。房地产商品价值高，生产周期也比较长，一般要 2 年甚至更长。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产投资和供给的风险性。 （4）房地产供给的时期性。房地产供给一般可分为短期、中期、和长期三种。短期又称市场期，指市场上资源、产品等供给量固定不变的一段时间，在短期内，房地产供给量保持不变；中期指土地、厂房设备等固定要素不变，但可变要素可以变动，从而影响到房地产供给的较小幅度的变动，如房屋的增高、大户型改成小户型、小户型必改成大户型、联排别墅改独栋别墅等，一
5、般被认为是一种可变要素的变动，在中期内，土地供给量不变，房屋供给量会有较小幅度的变动；长期指不但行业内房地产商的所有生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本相流动，从而影响到房地产供给产生较大幅度的变化，在长期内，土地供给量变动大，房屋供给量变动更大。 正是以上基于房地产供给的四点特征，决定房地产市场供给的主要因素可从宏观和微观两个方面进行分析。 1.1 影响房地产市场供给的宏观因素 首先影响房地产供给的因素是房地产的市场价格，在正常情况下，价格和供给量之间存在着同方向变动的关系；然后是开发成本，影响开发成本的主要因素包括土地价格、税费、建材价格和劳动力价格；其次是金融政策，房地产开发的
6、主要资金来自银行，银行对房地产贷款政策的变动会影响 到房地产的供给；最后是地方城市政府对房地产市场供给的影响，房地产热的一个重要原因就地方政府的积极失去，房地产投资给城市政府带来的好处是多重的；一是在短期内能改变城市面貌，给政府官员带来突出的“政绩” ；二是能很快增加当地的财政收入；三是能改善居民的居住条件。所以在房地产的供给上，地方城市政府起着举足轻重的作用。总之，从宏观上看，决定土地供给的主体有三大类；一是政府，二是金融机构，三是开发商。 1.2 影响房地产市场供给的微观因素 影响房地产市场供给的微观因素首先是开发项目的难易程度，同样规模的项目，在不同的城市，或在同一城市的不同区域，会因项
7、目本身的地形、地貌、周边环境等状况而影响开发周期，从而影响一定的房地产供给；其次是开发商本身的能力，开发商本身的能力包括融资、公关、协调、组织管理、战略策划等能力；最后是开发商对未来的预期，这种预期包括对国民经济形势、通化膨胀率的预期，对房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产税收政策、产业政策等的预期，而开发商对未来预期的核心问题是预期的盈利水平即投资回报率。 2 影响房地产市场需求的因素 房地产需求是指消费者在一定时期内在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产的数量。这里的消费者包括生产经营性消费者和个人消费者两个方面，经济学中的需求指的是有支付能力的有效需求，而销售价格和消费者的收
8、入水平对于房地产的需求是至关重要的。而影响房地产市场需求的主要因素主要包括以下几个方面： 2.1 国民经济发展水平 房地产需求与国民经济发展水平呈正相关关系。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面：一是投资规模，房地产在固定资产投资中占有相当的比例；二是国民收入水平，国民收入水平是制约个人可支配收入的主要变量，也是企业扩大再生产能力的重要指标。2.2 城镇化水平 城镇化是社会经济发展和工业化的必然结果，城镇化水平包括城镇数量规模的扩大和城镇人口的增长两个相互联系的方面，每一个方面的发展都会对房地产的需求产生影响。 2.3 消费者收入水平和消费结构 消费者收入水平对房地产需求的影
9、响表现为直接影响和间接影响两方面，居民消费结构对房地产的需求的影响主要表现在住房消费占居民收入的比重，这个比重将直接影响到住房租售购买力。 2.4 国家有关经济政策 国家的土地政策、货币政策和财税政策以及投资软环境等都会对房地产的生产性需求和消费性需求产生很大的影响。 2.5 消费者心理因素 消费者的心理主要可归结为两个方面，其一是预期，一般来说对房地产生产性需求预期主要取决于对未来经济发展形势的预测，对房地产消费性需求和投资性需求的预期主要取决于对价格变动的预测；其二为投机，投机产生的初期，房地产的利润空间较大，当投机成为一种普遍现象时，房地产价格会被疯狂抬高，致使终极消费者的利益受损。因投
10、机产生的房地产繁荣景象，实质就是房地产泡沫。 2.6 开发商本身的情况 开发商本身的情况包括美誉度、品牌、动作能力等，它们都会影响对房地产的需求。 3 房地产市场需求预测 房地产市场需求预测有三个重要指标，一是市场需求量；二是市场需求潜在量；三是销售潜在量。其中市场需求量是指在一定时期，一定的条件下，消费者购买房地产的总数量，市场需求量的定义包括八个因素：产品、总量、消费者群、地理区域、时间周期、营销环境、购买和企业的营销活动；市场需求潜在量是指在特定的营销环境下，市场需求达到的最高极限量；市场销售潜在量是指房地产开发企业经营的某产品在市场上所能销售的最高数量。而市场销售潜在量在房地产企业确定与选择目标市场，组合营销策略的重要依据。 结束语：通过对房地产市场供需影响因素及预测分析，我们可以知道影响房地产市场供给的因素主要是政府、金融机构和开发商，而影响房地产市场需求的因素主要是国民的经济水平、消费者的收入和消费水平以及国家有关的经济政策，只有了解了这些，才能对房地产市场的供需进行合理的预测。 参考文献： 1 焦祺森 国家宏观调控与房地产市场的良性发展 中国城市经济 2010（11） 2 蔡丽霞 宏观经济形势与房地产发展趋势分析 经济研究导刊 2012（25）
