1、房地产开发企业土地增值税清算难以全面开展问题的思考摘要：在现今房价暴涨的情况下，对房地产开发企业进行土地增值清算一方面是规范土地和房地产市场交易秩序，二是抑制房地产投机和炒卖活动，合理调节土地增值收益，防止国有土地收益流失，三是增加国家财政收入。但由于多种原因，房地产企业土地增值税清算未能全面执行。 关键词：房地产开发企业；土地增值税 Abstract: The rise in prices circumstances, the land value-added real estate development company liquidation is a regulation of the
2、 land and real estate market transaction order, the two is to curb real estate speculation and speculation, rationally regulate land value-added income, to prevent the loss of state-owned land revenue, three is to increase state revenue. But because of various reasons, the real estate settlement of
3、land value-added tax is not fully implemented. Key words: real estate development enterprises; the land value-added tax 中图分类号：F293.3 二一二年八月二十日江苏省地方税务局发布了关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规20121 号，公告中对土地增值税核算对象分为普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房（其他开展产品）三类，同一开发项目中包含多种类型房地产的，按上述类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。对
4、于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类，是分两类进行清算（即普通住宅和其他开发产品）还是分三类进行清算，国家却没有一个明确的标准，本次江苏地税规定分三类进行清算。毫无疑问，分两类进行清算对纳税人有利，分三类进行清算对纳税人不利。从这份公告来看，江苏省土地增值税的征管尺度明显收紧。但这种收紧不是省地政府的主动为之，而是国税总局在检查各地执行土地增值税税收情况时发现了问题。土地增值税原来是仿美国税种设计的，是房地产调控的重要手段。但自 1993 年土地增值税暂行条例颁布标志土地增值税诞生，并从 1994 年开始征收。至今，已达 19 年。笔者认为，土地增值税对房市调控的影响,可
5、以概括为：土地增值税是我国理论税负最重、政策变化最多、舆论喊的最响、实际执行最难、征管效果最差、公众失望最大的税种。土地增值税清算补税，已成为当前房地产企纳税人操作的最大难点问题。 一、征收方式多样化导致税收复杂化 目前，我国土地增值税增收方式呈现多元化，主要有： （一）预征：预征是指开发商在项目未进行土地增值税清算前，按照项目销售额的一定比例进行土地增值税预缴，待项目竣工具备清算条件后进行清算。 （二）核定征收：核定征收是由税务机关审核确定纳税人的应纳税额或者收入额、所得率等，据以征收税款的一种方式。核定征收主要包括定额征收、核定应税所得率征收、核定收入额征收等方式。 （三）查账征收：查账征
6、收是纳税人依法报送纳税资料，经税务机关审核以后缴纳税款的一种征税方式。其做法是：纳税人在税务机关规定的纳税期限以内，根据自己的生产、经营情况，填写纳税申报表。 （四）定率征收：税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳土地增值税。由于土地增值税多种征收方式并存的局面，首先，造成房地产企业以各种各样的理由不进行土地增值税清算，其次是造成税务机关的自由裁量权扩大，造成长期以来,土地增值税难以清算,应征未征。 二、税制设置复杂、税负重、计算繁琐导致申报难、征收难、清算难 （一）土地增值税
7、实行的是四级超率累进税率，最低税负为增值额的 30计征，最高税负为增值额的 60计征。由于税负重，房地产企业往往选择预征土地增值税方式而不愿意进行土地增值税清算。 （二）扣除项目计算难。土地增值税扣除成本不是按企业的账面成本进行确认的，除了（1）取得土地使用权所支付的金额：包括支付地价款和有关登记、过户手续费， （2）房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用，可以按企业实际支付的数额确认；（3）房地产开发费用：主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中的其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊
8、利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的 5以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按 20计算扣除。 例如：A 房地产公司开发 100 栋花园别墅，其中 80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价 24.8 万元，登记、过户手续费 0.3 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计85 万元，贷款支付利息 0.8 万元（能提供银行证明） 。
9、每栋售价 300 万元，营业税率 5，城建税税率 5，教育费附加征收率 3。 （1）南京市对花园别墅土地增值税预征税率为 2%。 ，如果某房地产公司选择预征土地征值税方式，计算过程如下： 预征土地增值税税额:300*80*2%=480 万元。 （2）如果某房地产公司进行土地值税清算应纳土地增值税：W“ q* C7 u# n. k0 $ H* .计算过程如下： 转让收入：3008024000（万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（24.80.3+85）808808（万元） 房地产开发费用扣除：0.88088085446.8（万元） 转让税金支出：240005（175）1344
10、（万元） 加计扣除金额：8808201761.60（万元） 扣除项目合计：8808446.813441761.612360.4（万元） % g: 增值额2400012360.411639.6（万元） 增值额与扣除项目金额比率11639.612360.410094.17 应纳土地增值税税额11639.64012360.454037.82（万元） 可见房地产企业以预征方式交纳土地增值税 480 万元，而进行土地增值税清算需交纳土地增值税万 4073.86 万元，两者相比较交纳税款差额达 3557.86 万元。如果将土地增值税清算交纳的税款达到收入额的16.83%。 根据中国财经信息网提供的数据，全
11、国房地产行业 2011 年度平均毛利率创新高达 41.73%，但由于我国房地产企业实际发生的账面成本，除了可以据实扣除取得土地使用权成本、房地产开发成本和利息支出外，还有大量的不符合土地增值税扣除项目规定的费用，如：招待费、非金融机构的借款利息、和广告费支出等费用。以 A 房地产开发公司为例，如果进行土地增值税清算交纳的土地增值税占收入的 16.83%，再加上房地产企业交纳的企业所得税约占收入的 3%，A 房地产公司土地增值税和企业所得税两项就占收入的 19.83%，那么房地产企业不积极进行土地增值税清算也就不难理解了。 三、值得关注深圳现象 针对房地产开发项目土地增值税清算工作难以开展的局面
12、，简化房地产开发项目土地增值税清算工作，深圳市地方税务局颁布关于土地增值税核定征收有关问题的通知(深地税发2009460 号)文，对 2005年 11 月 1 日以前开发并开始销售且销售期至 2005 年 11 月 1 日以后结束的房地产项目，符合税收征收管理法第三十五条规定，采取核定征收土地增值税。对普通标准住宅销售收入核定征收率为 6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为 8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为 10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为 5%。核定征收税款包含已预征税款。深圳市定率征收土地增值税从开始到现在进行得都比较顺利。仅 2006 年深圳土地增值税的征收额是
13、4 亿多元人民币。如：深圳某房地产企业普通标准住宅销售收入 37765 万元，其中 2005 年 11 月 1日以前签定购房合同金额 31636 万元，土地增值税纳税清算时该房企依照上述通知，申报应税收入为根据目前房地产市场行情，调查测算出不同类型的房地产开发项目应承担的土地增值税税负水平，按照房地产企业的预(销)售收入，对土地增值税实行定率征收，一次征收到位，不再进行土地增值税清算式后，企业和国家取得双赢。 四、简化土地增值税税务核算及纳税申报的方式和方法的一点想法 笔者建议，在现行土地增值税政策暂不能修改完善的情况下，由各省、市地税机关，改变现行的土地增值税“先预征后清算”的管理方式，定率征收土地增值税，根据目前房地产市场行情，调查测算出不同类型的房地产开发项目应承担的土地增值税税负水平，按照房地产企业的预(销)售收入，对土地增值税实行定率征收，一次征收到位，不再进行土地增值税清算。此举既操作简单，又便于管理，土地增值税也能征收到位。 参考文献： 1、中国财经信息网 http:/ 2、江苏省地方税务局网 http:/
