1、房地产开发的可持续发展研究【摘 要】本文在总结房地产发展历程的基础上，主要从房地产开发可持续发展的含义、房地产开发可持续发展的原则以及可持续发展的措施等方面来研究房地产开发的可持续发展。 【关键词】房地产；开发；可持续发展 可持续发展是指既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。它已经成为当今社会的共识，经济、社会、环境协调发展成为这个时代的主旋律。因此，作为国民经济重要产业之一的房地产开发也必须走可持续发展的道路，适应时代的发展，使房地产开发行业健康稳定地可持续发展。 1、房地产开发发展历程 1.1 房地产开发的起步阶段 十一届三中全会后，我国的改革开放起步，房地产从多
2、年的“沉睡”中苏醒过来。为了创造良好的投资环境，我国的房地产制度在理论上取得了很大的突破。国有土地商品化经营，房地产市场逐步形成。但是由于缺乏法律的有力保障，这一时期的国有土地出让运作不力，并且运作方式单一，手段上也缺乏科学性、规范性，但是无论如何，我国的房地产市场起步了。 1.2 房地产开发的高速发展阶段 1988 年至 1993 年，我国的国民经济高速增长，房地产市场也高速发展。1988 年 4 月全国人大通过了中华人民共和国宪法修正案 ，它规定可以依法转让土地使用权，从而为土地实行有偿出让和转让提供了宪法依据，为房地产开发造就了宏观环境。我国房地长市场呈现蓬勃繁荣的景象。与此同时也暗藏了
3、诸多隐患，出现了短线投机，炒风盛行，需求错位，缺口拉大，基础脆弱，缺乏支撑等问题。 1.3 房地产开发的调整阶段 1993 年下半年和 1994 年，房地产的过热现象已经产生了一系列负面效应。为了控制投资的巨额增长，国家开始进行宏观调控，紧缩银行，调整投资结构，重点转向住宅建设。到 1994 年，国家对房地产仍保持一定力度的调控。这段时间的宏观调控收到了良好的效果。 经过 20 世纪 90 年代初期的调整，我国房地产逐步进入了快速、健康发展的新时期。 2、房地产开发可持续发展的含义 房地产开发的最终产品是建筑物、景观、基础设施等，比其他任何行业产品都庞大，不仅在开发建设过程中要消耗大量的资源与
4、能源，而且在其整个生命周期内要完全占有土地资源。而且在竣工后的使用期内，还需要空调、照明、供热等资源和各种围护。房地产开发行业实际上是一个立足于资源与能源大量消耗的行业。因此，房地产可持续发展成为时代对房地产开发行业发展趋势的一个基本要求。 根据可持续发展的定义可知，房地产开发可持续发展可以从两个方面来认识：一是房地产开发行业发展的可持久性必须保证能够不断满足当前社会生产与生活对房屋和基础设施的需求；二是，房地产开发必须与国民经济其他产业协调发展，维护和建设良好的生态环境，即房地产开发要与经济基础、人口规模、资源配置和环境建设相协调。 3、房地产可持续发展原则 3.1 资源利用可持续性原则 房
5、地产开发必然要消耗资源，但是资源的消耗必须建立在经济节约的基础之上。资源利用的可持续性主要体现在资源的可重复利用、再生利用和科学利用。 土地资源是一种不可再生资源，但是它是可重复利用的资源。土地资源的科学性既包括政府对土地资源的合理储备和科学投放，又包括房地产开发企业在房地产开发中节约使用土地资源，提高其社会、经济与环境效益的努力，以及对存量土地资源的效益的挖掘。 3.2 经济、社会、环境效益综合评价原则 在确立房地产项目目标和对房地产项目进行评价决策时，必须认真进行经济效益、社会效益和环境效益的综合评价。虽然房地产开发企业要发展和最求经济效益是正常的企业行为，但是一定不可以仅仅追求经济效益，
6、而破坏自然环境，损害社会利益。一个好的房地产开发项目应当体现一种经济、社会和环境的和谐统一，在实现企业的利润目标的同时，对社会和环境做出贡献。 3.3 保护自然环境原则 房地产开发在改善人居环境的同时，必然会对自然环境造成不同程度的破坏，但应当将这种破坏程度降到最低。合理使用野草绿化、杂木林进行房地产开发项目绿化工程建设已经在发达国家的一些房地产开发项目中得以运用。在房地产开发过程中如何最大限度的减少对自然环境的破坏、尊重自然、保护自然，已经成为当今房地产业研究的课题之一。3.4 节能降耗原则 在房地产项目的全寿命周期中，能源的消耗十分巨大。20 世纪地球资源中一半的能量消耗于建筑的建造和使用
7、过程中，其中用于建筑物采暖、降温、采光的能耗占全球的 45%。节能降耗成为房地产可持续发展中最重要的任务。为此，在房地产开发立项决策环节，就要制定节能降耗的指标，在项目的设计环节就要通过如节能保温墙体的运用、自然光源的合理运用、节能灯具的选择，以及太阳能的有效运用等一系列节能建筑、生态建筑、绿色建筑技术来优化设计方案，同时在项目的施工建设期间，采用绿色施工技术实现施工阶段的节能降耗目标。 3.5 尊重地方特色与习惯原则 城市建设发展与房地产开发息息相关，一个城市的自然面貌在很大程度上反映的是房地产开发的成果。特色也是维系可持续发展的链条，如果千城一面，是不具有可持续性的。因此，在房地产开发中，
8、要注重对地方文化的学习，尊重地方特色和人们的风俗习惯，也就是民族文化和地方文化。只有这样才能真正开发出具有特色的可持续发展的房地产开发产品。 4、房地产开发可持续发展的措施 4.1 集约化土地开发利用 土地是房地产开发的基础载体，房地产开发发展空间的大小在很大程度上取决于可利用土地资源的数量。因此，必须完善城市的土地开发利用规划，调整城市土地利用格局，以及工业用地、商业用地和居住用地的比例和布局，实现城市经济活动与服务设施之间的平衡，利用保护性绿地包围分散的城市各功能区，以实现对土地资源的集约利用。 4.2 实施房地产泡沫预警系统 为防止房地产泡沫给房地产业以及国民经济带来不可弥补的损失，实现
9、房地产开发的可持续发展，需要实施房地产泡沫预警系统。当房地产泡沫触到警戒时，系统会发出警戒信号，提示管理者采取措施，保障房地产业的持续可靠发展。 4.3 科学制定与实施城市多维空间利用规划 实现对城市的立体开发，无疑可以有效地缓解人们对房地产产品的无限需求与土地有限供给的矛盾，提高城市的用地潜力。因此，应科学制定城市多维空间利用规划，研究房屋向高空和向地下发展的技术，实现城市向地面、地上和地下立体协调发展的综合空间发展。 4.4 促进绿色建筑新技术的研究与运用 房地产开发要实现经济、社会与环境的统一以及节能降耗，从根本上要依靠绿色建筑材料、设计与施工技术来支持。因而，采取切实有效的措施来促进新
10、能源利用技术、节能材料、绿色设计、绿色施工等有有利于提高房地产产品质量的研发和推广应用。 5、结语 房地产开发是一项复杂的系统工程，要实现可持续发展必须依靠各个部门、机构、企业和消费者的共同努力，处理好眼前利益和长远利益，局部利益和整体利益，经济、社会与环境利益等的关系，并且要付出一定代价，才能实现房地产开发的可持续发展。 参考文献： 1佟克克.促进中国房地产业可持续发展研究.产业论坛.NO.8.2006. 2赵华平，张所地. 论中国房地产业的可持续发展.技术经济.2006（4）. 3郑应亨.房地产业可持续发展及指标体系讲究.重庆大学学位论文.2003：86-98. 作者简介： 丰锡风，单位：无锡市龙马房地产开发有限公司 分管设计和审计副总，本科，学士学位，研究方向：从事建筑施工，建筑方案设计、房地产开发方案设计，主要研究建筑施工和房地产开发方案设计方向。
