1、房地产抵押管理的优化与实施策略【内容摘要】房地产抵押是作为一种担保方式， 被人们广泛应用于融资置业之中，在房地产管理中极为普遍，因此而产生的纠纷也非常多。当前我国关于房地产抵押方面的立法还不够完善，可操作性也不强，这给我国房地产抵押管理带来了很多困难。本文针对我国房地产抵押管理中存在的问题，提出了一些有效的优化与实施策略。 【关键词】房地产抵押 抵押管理 实施策略 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 1 引言 房地产抵押是抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。作为一种担保方式，房地产抵押被人们广泛应用于融资置业之中，在房地产管理中变得极
2、为普遍，因此而产生的纠纷也日益增多。由于当前我国房地产抵押方面的相关立法还不够完善，可操作性也不够强，这给我国房地产抵押管理带来很多困难。下面，本文针对我国房地产抵押管理中存在的问题进行分析，并提出一些有效的优化与实施策略。 2 我国房地产抵押管理中存在的问题 2.1 土地使用权抵押存在的问题 土地使用权抵押活动在房地产金融业务日益增多的情况下也变得越来越为频繁，因此而出现的新问题也越来越多。根据规定，土地所有权是不允许抵押的，仅只能抵押土地使用权。当前我国以出让方式所取得的土地使用权的抵押已经有较完善的法律法规体系，但划拨土地使用权的抵押却存在很多不足。根据规定，符合法律、法规规定条件的划拨
3、土地上建成的房屋可以设定抵押，同时采取土地使用权与地上建筑物一致的原则，遵循“房随地走” 、 “地随房走”的双向原则。但在实际应用中，存在房屋和土地没有同时抵押登记的效力问题，我国当前的法律法规都没有规定房屋与土地分开抵押无效，这种同一抵押物存在两个抵押权的后果极容易造成债权无法实现的问题。此外，还有划拨土地上的房层进行抵押时，是否要先缴纳土地出让金的问题。 2.2 在建工程抵押存在的问题 在建工程抵押是抵押人将合法取得的土地使用权连续同在建工程的投入资产进行抵押的行为。在建工程抵押现象在房地产市场资金收缩的情况下变得较为普遍，但在理论与立法方面还有很多不完善的地方，在建房屋的抵押效力还缺乏统
4、一标准，是一种既不等同于不动产抵押又不等同于动产抵押的特殊抵押形式，要正确判断是否需要登记生效有一定困难。同时，在建工程的抵押还涉及到商品房预售与按揭贷款的问题。在具体操作中，不容易保障抵押权的实现，容易增加消费者的购房风险，还容易增加权属管理机关的风险。 2.3 房地产抵押评估中存在的问题 在房地产抵押时，要由独立评估机构对抵押物价值进行评估，以确定不同的抵押率和本息及相关费用。但在实际应用，很多人更关注于评估价格，而对究竟评估些什么不能明确，对估价理论生搬硬套，极容易造成借贷双方权利义务上的不平等。同时，金融风险对房地产抵押中的价值评估的影响也越来越大，尤其是房地产市场过热和假按揭现象。此
5、外，还存在评估机构的诚信度问题。 3 房地产抵押管理的优化与实施策略 3.1 控制划拨土地使用权抵押风险的措施 划拨土地使用权是由政府无偿提供的，按照规定不能自由转让，在划拨土地使用权抵押中首先要明确未来用途和处置政策；其次应当考虑补缴土地出让金问题，实际应用中可以考虑通过地价评估来修正土地出让金。此外，当前我国城市房地产管理法对划拨土地使用权的抵押并没有条款进行限制，只是对抵押后可能产生的转让进行了限制性的规定，这实际上就意味着划拨土地使用权的抵押就有可能被转让，因此在划拨土地使用权的抵押中，必须办理划拨土地权使用抵押许可证，以此作为第一道管理程序。 3.2 完善在建工程抵押制度的措施 在建
6、工程中，重复抵押、重复预售现象较为明显。要优化在建工程抵押管理，应当建立预售房屋公示制度，使开发商的在建工程预售情况能得到买受人的有效监督。银行也应当把握准确的预售数据，抵押机关更应当深入调查掌握详实的预售数据，以排除已预售房屋被用于在建工程抵押之中。同时，要加强强合同管理，防止开发商隐瞒预售数据现象，制定统一的预售合同和统一合同编号。建立起完善的预告登记制度，以保护好弱势群体的利益，并加强在建工程信息的计算机管理，明晰在建工程基础资料、土地使用权抵押情况、房屋预售情况、在建工程抵押情况等信息。 3.3 规范房地产抵押评估 房地产抵押评估直接影响着房地产抵押的公信度，房地产评估实际上属于房地产
7、中介的行为，其结果是否准确同评估机构和评估人员的水平和职业道德水平有着直接关系。应当建立起相应的规章制度，以规范房地产抵押评估，使评估人员在评估过程中能客观、公正、独立，保评评估价值对房地产抵押活动中各方当事人都公平合理，避免损害任何一方的利益。同时，要加强评估人员的培训教育活动，以提高评估人员的业务水平和道德水平。 3.4 优化房地产抵押登记策略 房地产抵押登记必须进行实质性的审查，以保房房地产抵押的安全和防范金融风险。实质性审查是保障公信力的前提，只有通过实质性的审查，才能确保登记内容同真实权利一致，保障抵押活动的安全，保障房地产交易的安全。为了提高工作效率，保证公信力，可以借助公证机关来完成一部分实质性审查工作。 【参考文献】 1 陈玲.房地产抵押贷款评估中存在的问题及其对策探讨J.科技创新导报，2008（19） 2 卢星全.浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策J.城市建设理论研究，2012（01）
