1、房地产业波动和国民经济发展关系实证检验中图分类号：F062.9 文献标识码：A 内容摘要：在当代中国，房地产业作为国民经济的重要组成部分，与经济关系密切，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。房地产业是我国经济的重要支柱之一，对国民经济的投资、消费都有较强的带动作用。本文通过对房地产年投资额和国内生产总值之间关系的实证分析得出，在滞后期 1、2、3 时，两者相互没有影响；滞后期为 4时，两者互为因果；滞后期为 5 时，房地产业是国民经济发展的格兰杰原因，国民经济不是房地产业的格兰杰原因，并对其原因进行了分析，最后给出了相关政策建议。 关键词：房地产业 国民经济 协整检验 格兰杰检验 改
2、革开放后，随着我国房地产体制改革的深入，房地产业得到了迅速发展，房地产业在国民经济发展中的地位日益显著，逐步成为我国经济支柱之一。但与此同时，房地产市场非理性发展导致盲目和投机性的房地产投资大量增加，推动了房地产价格急剧上涨，加之房地产市场的高利润吸引了大量资金流入，所以，房地产业及其连带产业进入超常规发展阶段。较高的房价无疑会对房地产业的发展有巨大推动作用，房地产业的发展对于国民经济发展也有推动作用。但反过来看，由于房地产业与金融业的高关联度，一旦房地产业出现波动，对金融系统乃至整个国民经济发展和社会稳定都有严重威胁。现阶段，房地产业的供求关系严重畸形，房地产市场供给和需求的矛盾突出，致使房
3、地产市场出现超常规快速发展，因此房地产经济繁荣中存在大量泡沫成分。如果政府对房地产市场进行严厉调控，抑制房价，其对经济发展的影响如何？本文试图通过分析房地产业与经济发展的关系来解答该问题。 国内有很多学者对经济增长与房地产之间的关系做过研究，且多数学者从定性的角度进行分析。本文主要从定量的角度进行分析，故重点论述在定量方面学者所作研究。李明、李志勇（2007）通过对成都、深圳 1987-2003 年的数据分析，得出房地产开发投资增长率不是引起 GDP增长率变化的原因，GDP 增长率却是房地产开发投资增长率变化的原因。周建军、鞠芳（2009）对房地产市场与消费增长之间的关系进行了实证分析，认为房
4、地产市场结构不合理等因素是造成二者的关系没有得到合理经济理论解释的原因。吴嵩（2010）首先采用组合预测，对 2009 年的房地产投资和 GDP 进行合理预测，运用统计学的原理从定性的角度得出房地产投资与经济增长之间存在正相关性；又从定量的角度分析，得出房地产是 GDP 的格兰杰原因，而 GDP 不是房地产的格兰杰原因的结果。本文立足现实，借鉴前人经验，运用格兰杰检验原理，对房地产波动和经济波动的关系进行研究。 房地产业现状 近年来，我国房地产业与宏观经济调控具有明显联动关系。例如，20 世纪 80 年代末为了控制过热的经济和预期膨胀，政府实行紧缩的财政政策和货币政策，从而使 20 世纪 90
5、 年代初经济增长速度放缓，房地产投资增长率也出现下降趋势。1998 年，福利分房时代的结束，使得房地产市场需求迅速膨胀，房地产投资稳步增长，但由于消费者信心不足，宏观经济并未走出低谷，直到 2000 年才出现好转。2008 年金融危机出现，宏观经济步入萧条，房地产业也步入了冬天。但是随着国家一系列优惠贷款政策等经济刺激政策的出现，房地产市场呈现了繁荣景象。在首次置业需求爆发、改善性需求跟进、投资性需求助推的影响下，2009 年房地产市场出现出乎意料、急转向上的方向性变动，先是在 2009 年初出现“小阳春” ，此后便进入持续快速上涨的上行通道，房价上涨不休。2009年下半年，房地产调控政策再度
6、出台。现在，房地产投资过热，房价日益高涨，国家又出台“国十条”抑制房地产市场的不正常发展。至 2010年，调控成为房地产市场的“主旋律” ，从中央到地方一系列调控政策密集出台。信贷政策严厉程度空前，提高二套房首付和利率、三套房停贷以及认房不认贷等措施彰显了政府调控房价决心的坚决，被称为“史上最严厉的调控政策” 。尽管如此，仅经过短期观望，很快多数城市成交量又开始显著上升，价格也有所抬头，效果同样不乐观。2011 年调控政策继续加码， “新国八条” 、加息紧密出台，重庆和上海开始试点房产税。目前，由于土地的稀缺性造成土地市场供给缺乏，而面对居民日益高涨的住房需求，房地产市场供给不足，再加上我国现
7、阶段房地产业投资规模过大，投资的增长速度和投资结构都与国民经济的发展不协调。 房地产业与经济发展关系分析 （一）房地产业与经济发展关系 从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业的地位。房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大作用。从一般意义上说，房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辨证关系。在国民经济运行过程中，各个产业之间都存在广泛、复杂和密切的联系，这种经济联系被称为产业关联。而房地产作为国民经济的支柱产业，既是众多要素的供给者，也是众多要素的需求方，也就决定了房地产业关联度广、产业
8、链长，其影响力使房地产业处于国民经济的基础性地位。房地产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等 50多个物质生产部门 20 多个大类近 2000 种产品的发展。房地产在投资和消费领域都占有重要位置。 房地产业与金融业、保险业的关联度也很高。房地产具有价值量大的特性，使得其供给和需求都高度依赖于金融业的信贷支持，再加上房地产不仅是消费品，也是很好的投资品，其增值保值性使得房地产与金融业紧密联系在一起。 （二）房地产业发展带来的问题 近年来，我国房地产行业进入飞速发展时期，其正面作用有目共睹。其既加速了城市化进程，改善了人们的生活环境和生活条件，也在很大程度上带动了各地经济发展，如带动了建筑相关行业的高速发展。但房地产业发展的负面影响亦逐渐凸显。第一，目前房地产经济呈现过高房价的现象，高房价抑制了居民其他方面的需求，造成畸形的经济结构。由于房价在人们的消费支出中占相当大的比例，尤其是现在的大学毕业生，作为中低收入阶层，很多人都成为房奴。他们为了购买住宅，不得不节约其他开支，在一定程度上抑制了居民的需求，成为扩大居民消费需求的重要障碍。
