1、房地产开发成本管理初探摘要：本文从工程合同管理、工程预算及资金管理和成本控制三个方面，对房地产项目如何降低开发成本，严格控制各项费用支出的问题进行了探讨。 关键词：房地产；开发成本；管理；初探 中图分类号：TU7 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012） 1 工程合同管理 公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调; 而成本会计在合
2、同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。 2 工程预算及资金管理 根据工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点控制。工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。主要包括对预算内容的审查，钢筋用量的核实，价差的调整，洽商、变更的费用控制，违约与索赔等。应重点关注对现场签证的监控，审核洽商、变更的合理性、完整性及经济性，并明确发生费用的原因和责任。工程预算的编制须结合预算工
3、程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的; 工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计，以便财务核算成本与工程成本预算数有同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制; 并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。 3 成本控制 房地产开发是从立项到竣工各个阶段发生的总成本，具体包括立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用。 3.1 立项环节的成本控制。立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作
4、时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。成本控制按项目开发方式分为新征土地、买断项目和合作开发三种方式。其中新征土地包括征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等几部分。征地费用和拆迁安置费用属于不可控费用。大市政费用分自建和交政府部分，应分别核算。规划条件方面应由项目部按满足公司利益最大化原则进行，合理提高容积率，以降低土地成本。买断方式应明确买断内容，按照为公司争取最大利益的原则确定支付总额及付款时间，明确三通一平或七通一平的标准，办理手续应与项目付款时间挂勾等等。合作方式需明确合
5、作方式、分成比例、交房时间及标准，付款时间及付款总额等总之选择有利于公司利益的方式。 3.2 规划环节的成本控制。规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是周密规划，科学讨论，严格审批。规划设计部门和评审委员会在该环节承担主要的职能。规划环节的成本控制具体包括规划方案、方案评审、报批设计、扩初设计、桩基设计、施工图设计、销售包装设计、装修方案设计、功能设计、材料设备及其他费用等。在本环节中，需由项目部按照国家有关规定缴纳有关规费外，根据销售包装设计、
6、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求，其中施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70% 的部分，属于设计方可控部分，应严格审核。 3.3 招投标环节。招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。本环节主要确定承建商、工程监理、材料及设备供货商，应重点关注有关各方的资质、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力和合作经历等。 3.4 施工环节。施工环节的成本控制应主要注意两大方面，一是因各种变更带来的
7、费用，二是是材料、工程款的支付。由于市场变化以及对市场的了解程度，施工阶段不可避免会由于各种情况对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。 3.4.1 审图。包括扩初图会审、施工图会审、分项、分部图会审以及各专业技术图纸会审。应建立图纸多层次会审会签及审批制度以及各关联专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完毕，工程部门应将评审资料进行整理并形成施工图会审会议纪要。 3.4.2 工程变更。项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整; 应加强施工前的审核工作。工程部及相关部门应全面考虑工
8、程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。确实需发生变更时，各部门需全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。 3.4.3 变更签证。对于变更应填制变更洽商确认单，按相应的审核签认流程进行，现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行，必须遵循“先洽后干”的原则，认真核对签证的工程量是否准确，变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。工程部及预算部对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。 3.4.4 工程款的支付与审批。应考虑付款进度以及工程进度等。按合同约定以及工程进度付款。应多层次多角度审核工程进
9、度，甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位，预算人员审核工程价值量。款项的支付应根据不同情况由不同级别人员审批。 3.5 材料及设备采购环节。材料及设备采购环节成本控制的核心是计划和信息，通过制定明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。 3.5.1 材料进场计划。采购招投标及订立合同时间、生产周期、运输周期、安装、验收周期、交叉作业时间，应与工程进度相配合，与采购点远近相对应，与工序安排相联系。编制材料计划时，要注意考虑可能出现的问题，并留出相应的时间。 3.5.2 材料的性能价格比。工程部应注意日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。必须招投标的材料设
10、备应根据招投标的有关规定进行管理，不需招投标的，采用三家以上厂家报价择优择低的原则选择。 3.5.3 料款支付。包括材料款支付方式、支付进度、保修款以及预付款限额控制等。材料进场应经过甲方、乙立及监理工程师的验收并按进度进行价款控制，同时预留一般不低于合同总价 5%的保修款。 3.6 销售环节。销售环节的成本一般是按照费用目标总额按比例进行控制。本环节主要包括营销方案的制定，营销现场费用，样板房装修费用，销售回款及补充条款、客户交房等。应首先在确定费用目标总额的基础上，根据相关因素进行分解，并确定具体计划和费用。 3.7 期间费用。主要指建设单位管理费，包括项目从筹建之日起至办理竣工财务决算之
11、日止发生的管理性质开支，以项目投资总概算为计算基数。由于地产开发业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有责任指导监督其他部门的有关费用支出情况。 4 结束语 随着房地产市场的不断成熟，市场竞争也是趋规范化。经营者要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。房地产成本管理可以及时、准确地反映项目成本的预算控制及执行情况，减少预算外和不必要支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。另外，按照税法有关规定，企业发生的期间费用、开发产品销售成本、营业税金及附加、土地增值税在计算企业所得税时，准予当期按规定扣除。因此，成本核算也决定了企业所得税的计算基础，正确地进行成本纳税筹划，还可达到节税的目的。成本管理主要包括: 合同管理、预算及资金管理、成本控制等方面的内容。 参考文献： 1 张志华. 房地产施工项目管理探讨J. 商品与质量, 2009, (S1) . 2 李永飚. 房地产项目施工阶段造价管理J. 四川建材, 2010, (01) .
