1、房地产抵押评估的问题分析房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。 一、房地产抵押的特点 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用权的方式向抵押权人提供债务担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法优先获取抵押房地产的拍卖所得。房地产抵押同房地产转让、出让、赠予、继承等其它类型的交易不同，其具备以下特点： 1.抵押期间的房地产，产权并不转移，抵押人仍然享有该宗房地产的占有、使用、收益
2、权。 2.抵押权人只有在债务人不履行债务时，才能行使处置权，其时效在债务到期后，而不是抵押期间的任何时间。 3.抵押房地产只是债权的一种担保形式，抵押权人在债务清偿时拥有优先受偿的权利，而不是一定能获得抵押房地产拍卖所得的全部价款。二、抵押客体的范围 1994 年中华人民共和国城市房地产管理法 （以下称房地产法 ） ，对房地产抵押的范围规定如下： 1.依法取得的房地产其占有范围的土地使用权可与房屋所有权同时设抵押。 2.当所抵押房地产的土地使用权是以划拨方式取得时，抵押权人可在抵押房地产拍卖所得的价款扣除了应缴纳土地使用权出让金之后，优先受偿。 但房地产法规定：“房地产抵押合同取得后，土地上新
3、增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 ”这一规定将银行贷款所支持开发的成果排除在偿债物保证之外。 1995 年通过的中华人民共和国担保法 （以下简称担保法 ）再次增加了房地产的抵押范围，其规定如下： 1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法处分的房屋和其它地上定着物所有权和占有范围内的不论出让或划拨的国有土地使用权可同时抵押。 2.抵押人依法承包并经发包者同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可单独抵押。 3.乡镇企业房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押，但不准乡镇企业房屋单独
4、抵押。 担保法尽管作出了上述放宽性的调整，但仍然继续承认“签约后地上新增房屋不属抵押物”的规定。 2007 年颁布的物权法对房地产的抵押范围作了再次明确，它不仅规定了在建工程可以设定抵押，还增加了“法律、行政法规未禁止抵押的其它财产”这一规定。只要某项财产符合抵押财产的条件，即抵押人有权处分，具有可让与性，便于管理和实施，就应当承认其属于抵押物的范围。这不仅符合私法自治的原则，也是满足不断变化的经济生活需要。 经归纳，房地产的法定抵押范围可包括： 1.出让素地（地上无房屋）使用权单独抵押。 2.出让土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用权单独抵押。 3.出让土地使用权连同地上房屋所有权同时抵押。
5、 4.房屋所有权连同其所占范围内划拨土地使用权同时抵押。 5.依法承包并获得发包者同意抵押的各种荒地使用权单独抵押。 6.乡镇企业房屋所有权设抵押时，其所占用范围内的农地使用权同时抵押。 7.出让土地使用权连同地上在建工程或新增房屋与其它定着物抵押。三、抵押标的权属 房地产自然地理位置的固定性决定了房地产交易中可以转移的并非是房地产本身，而是有关该房地产的所有权、使用权或其它权益。而实质上我们评估的也仅是这些无形的权益的价值。所以，如果房地产抵押标的的权属不清，将可能使评估人员或抵押权人遭遇很大的风险，而且还可能根本失去房地产抵押的实际意义。 因此，明晰产权是至关重要的。评估时应先查看待估抵押
6、标的权属是否符合国家的法律、法规，是否存在权属争议，是否按政府的有关规定进行了产权登记，取得了房地产权属证书。进行房地产抵押评估，应收集以下资料作为评估的基本依据。 1.存量房地产抵押价值的评估，应有房屋所有权证 、 土地使用证等。 2.出让的土地使用权抵押价值的评估，应有土地出让合同 、 国有土地使用证及交纳土地出让金凭证等。 3.在建工程抵押价值的评估，应有建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 土地出让合同 、 国有土地使用证及交纳土地出让金凭证等。如果用于销售的商品房还应有商品房预售许可证等。 经过以上权证查验，房地产的权属才能基本清楚，但是还要注意房地产权利的性质或是否存在缺
7、陷和暇疵。有关的缺陷和暇疵还应在评估报告中详细说明、交待清楚，这样才能有效地维护房地产抵押双方的合法权益。 四、房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题 1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同 房地产抵押是对债权的一种担保形式，房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家，剩余部分才能使债权人优先受偿。因此，在用成本法评估房地产抵押价值时，不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金，在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时，也应从比较价值和收益折
8、现价值中扣除土地使用权出让金和税金。 2.评估时的预测分析 资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估，是对财产当前现实价值的评估。而房地产抵押评估是为了对债权进行担保，该价值评估是对未来债务清偿价值的评估，因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。 3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付 土地价值一般占到商品房房价总价的 2040?，因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的，也可能是集体的；取得土地使用权的方式可能是有偿的，也可能
9、是无偿的，己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的，也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。因此，在评估前，一定要弄清这些情况，才能准确地进行价值评估。比如：集体所有的土地使用权转让时，需要办理国家征用手续，因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时，不仅要扣除土地使用权出让金，还要扣除有关的征地费用；对于无偿划拨的国有土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要扣除补偿地价的费用；对于有偿出让的土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要了解其出让金的交付情况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有补交多少出让金，相应批准多
10、少面积房产销售的。因此，评估人员一定要注意分清上述各种情况，不应因地价情况不明而造成估价不实。 4.关于房地产的再次抵押 按照担保法和物权法的规定，同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权，即同一房地产可以向两个以上的债权人抵押，且债权额可以超出抵押房地产的评估值。因此，评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时，应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额，以免发生误导。 5.关于个人住房担保贷款的特殊性 个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后，与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款，银行将余款一次性贷给购房人，购房人在一定期限内分次偿还。其抵押特点是：抵押折扣率一般较低，一般是 5070?；抵押期较长，最长年限可达 30 年；还款形式为按月或季分次偿还。因此对个人住房抵押价值评估时，评估基准时点一般应选用住房交付日期。只有这样，才能使住房的抵押价值与住房的买卖价格的状态条件相一致。 参考文献： 1中国房地产估价师与房地产经纪人协会：房地产估价理论与方法M，中国建筑出版社，2007 2俞明轩：房地产评估方法与管理M，中国经济出版社，1999
