1、房地产行业 EVA 考核存在的问题和对策【摘要】 相对传统财务指标，EVA 考核理念与房地产行业成本核算复杂的特点更为适应，对于企业提高管理科学性和效率起到了促进作用。本文首先讨论了 EVA 指标应用的优缺点，在此基础上结合房地产行业特点深入剖析 EVA 考核在实际运用中面临的问题，针对实践中的问题，提出优化建议，最大限度避免 EVA 考核局限性，发挥其优势和效率。 【关键词】 房地产 EVA 考核 业绩评价 EVA 即经济增加值（Economic Value Added） ，由美国思腾思特咨询公司注册实施后，成为一套以经济增加值为基础的财务管理系统和决策、激励机制。目前 EVA 在全球范围内
2、被广泛应用，成为全球通用的衡量指标。90 年代末，EVA 理论被引入国内，作为新兴的业绩评级体系，EVA 近年来越来越多的为国内公司采用。 房地产行业采用的企业业绩评价指标种类繁多，以会计利润为导向的财务指标为主。对于成本核算复杂程度极高，且收益波动性极大的房地产行业而言，EVA 考核的理念与之更为匹配。为适应市场开放进程不断加快之下的市场竞争，引入 EVA 业绩评价方法及其先进管理体系具有现实的必要性。房地产行业中已有部分大型企业如恒隆地产等尝试采取 EVA考核体系，尽管面临一些质疑，EVA 的先进管理理念还是得到了共识。 一、采用 EVA 考核的优缺点分析 EVA 评价体系在企业中的运用具
3、有明显优势。EVA 剔除了会计失真的影响，可以准确全面地衡量企业真实经济状况，维护投资股东的正当权益；在经营决策中，EVA 评价指标不以短期效果为准，而是鼓励有利于增加长期利益的投资决策，有助于杜绝管理者的短期行为与实现企业的可持续发展；而由 EVA 激励的价值创造的理念，体现了新的企业价值观，对决策者及企业员工而言都有明显的正面作用。另外，EVA 应用范围广泛，有效改善不同企业之间以及企业内部多种财务指标的混乱状况。 与此同时，EVA 指标自身具有一定的局限性。EVA 的适用范围有较为明显的界限，由于对资本成本稳定性要求较高，在运用于利润波动较大的房地产企业时，需要考虑的调整事项较繁琐，对
4、EVA 考核的结果进行讨论时对经济周期的关注必不可少；在 EVA 反映企业真实经济状况过程中，受到通货膨胀的影响，EVA 值可能产生一定扭曲，同时 EVA 受到折旧影响的局限，不同折旧方式计算的 EVA 不能完全用于比较公司实际的盈利能力；就中国国内实际状况而言，由于 EVA 不是完全意义上的利润指标，在国内证券市场条件并不十分成熟的条件下，EVA 理论的实际可操作性仍然容易受到怀疑，相关外部条件的完善仍旧是 EVA 得以合理应用的限制因素。 二、房地产行业 EVA 考核存在的问题 1、进行 EVA 考核的环境条件不充分 国内资本市场的不成熟极大影响了资本成本计量的准确性，是制约EVA 应用的
5、重要因素。与国外完善的专业机构体系相比，国内 EVA 评价实施尚处于实践阶段，专业机构不完善，专业人才缺乏，专业性的指导计划难以形成，同时由于公共监督机制尚未形成，EVA 的广泛应用容易遭遇舆论质疑，现阶段的推广存在较大阻碍。 就企业内部而言，应用 EVA 进行考核的根本目的是通过评价指标的改变带动管理体系和激励制度的完善，推动管理理念和企业内部文化的变化，形成以价值创造为核心的企业经营方式。在现有企业经营管理背景下，这一目标的实现面临管理方式调整等一系列问题。部分企业管理结构不合理的现象较严重成为限制 EVA 考核应用的重要因素。而目前许多企业经营者理念落后，在管理层中建立资本成本的概念仍然
6、需要一个较长过程。 2、应用范围具有局限性 EVA 可以用于有效衡量资产运用情况，对于房地产行业而言，开发企业占据大量有形资产，采取 EVA 可以相对有效地对企业价值创造进行考核评估。但是对于依托信息及人力资源提供专业服务的房地产企业，EVA考核效率较低，对于专业服务企业占据行业重要地位的房地产业而言，EVA 考核的全面推广较为困难，而 EVA 考核的全行业适用性不强又进一步降低了其应用效率。另一方面，对于有形资产比例较大的企业而言 EVA考核的效率也在不断受到怀疑，由于房地产企业受到经济周期影响较大，价格波动较大，因而企业每年 EVA 值容易受到扭曲，会表现更剧烈的波动，导致公司股东成本和风
7、险都较大。在房地产行业企业具体运用 EVA考核的过程中，尚需要对 EVA 的会计调整事项进行更全面细致的分析及规定。 3、评价指标具有局限性 在实际的操作和运用方面，EVA 作为评价指标本身存在体系的局限性，尤其对于房地产企业而言，经济增加值的测算可能受到扭曲，而另一方面，企业中制度不完善和管理缺失等遗留问题的存在导致测算基点 EVA值存在比较大的困难。而在后续的测算和考核中，EVA 的具体计算需要明确多个调整项和调整方法，在实施过程中需要对财务数据进行相应调整，相互之间的衔接与平稳过渡是 EVA 应用的一大难点。由于核算方式相对模糊，管理层与股东之间在考核方面容易形成摩擦，这种评价指标的实施
8、能否获得广泛认可还存在较大的不确定性。 三、解决问题的对策及优化建议 尽管在应用中仍存在一些问题，但作为一种先进的管理评价体系，EVA 在经营及管理理念方面体现出明显优势。正确认识 EVA 指标缺陷，在发挥其优势的前提下，不断对评价体系进行针对性优化和完善，将 EVA考核应用于房地产行业，具有多方面的现实意义。针对应用中存在的问题，在实际应用 EVA 考核时，应对其可操作性和系统性进行完善和优化。1、优化内外部环境 第一，优化外部环境。促进资本市场的成熟与完善，鼓励 EVA 相关专业机构的发展和专业人才的培养，为 EVA 的应用提供良好的支持条件。第二，克服制度障碍。建立以价值为导向的市场经济
9、制度，形成传统会计制度和 EVA 体系相补充的业绩评价体系，促进企业管理效率的提高。第三，改善企业内部治理结构。加快产权改革步伐，降低行政管理的干预，降低 EVA 应用的阻力，并形成公开的信息管理和公布机制，促进财务信息和 EVA 体系的衔接和信息的有效转化，发挥 EVA 评价指标的积极作用。第四，加深管理者认识。提高管理层对 EVA 的认识，保障 EVA 评价指标的推行以及其作为公司经营规划的核心加以应用的地位。 2、进行 EVA 会计调整 房地产企业的 EVA 考核能否准确有效进行，很大程度上依赖于会计调整原则的保障和调整事项的科学性。结合房地产企业的特点，对房地产企业典型的长期费用支出例
10、如宣传推广费用等，应当根据费用发挥效应的期限进行资本化处理，在项目的开发销售期进行分摊；EVA 体系中更注重现金资本的实际变动状况，传统会计核算中对冲销计提事项的规定在进行 EVA 核算时应加以淡化，房地产企业中经营者更易通过控制冲销计提事项粉饰公司业绩，应鼓励现金流量变动反映企业经营状况；对于房地产企业而言，在项目周期内往往发生营业外收入和支出，会对经济增加值产生一定影响，应进行资本化处理；另外在 EVA 考核体系下，资产重组并购等容易引起利润大幅变动的非经常项目若不进行反应，很容易导致 EVA 值的扭曲，而不能真实反映企业真实经营业绩。根据不同企业之间的实际情况，在运用 EVA 考核时，应
11、当注重调整方法的合理使用及处理。 3、适时更新指标数据 房地产行业整体体现明显的市场导向，市场中供求关系强烈依赖于相关政策导向，因而在对房地产企业进行考核时，相关政策规定变化的影响必须在计算 EVA 指标时加以考虑。企业内部可以设立专门的职能部门，研究政策导向，及时追踪经济调控政策，根据市场信息预判未来供需变化趋势。并结合政策导向和市场趋势，适时调整指标数据，从而对未来项目盈利能力等进行准确估计，保障考核的科学性和准确性。 4、结合 EVA 指标构建考核体系 EVA 考核与传统指标的最根本区别在于依托 EVA 可构建全面衡量企业业绩的考核体系，准确反映企业真实业绩和价值创造能力。应逐步将所有资
12、本纳入核算体系，并考虑投资资本的机会成本，反映管理价值的各个方面，形成完整的管理体系。 通过 EVA 对企业业绩的真实反应给管理人员产生的足够压力，可促使管理者尽可能的提高资本的营运能力。引入 EVA 考核后，可对管理者人员进行“准股东”收益的激励，使管理者收益与企业 EVA 考核直接挂钩，促使管理人采取与股东同样的关注，实现股东与管理者最终目标的一致性，降低管理者与制度博弈的机会。同时增强 EVA 对资本使用成本的强调，促使企业全体员工形成以价值创造为核心的企业文化体系，真正实现 EVA 考核推动房地产企业乃至行业可持续发展的作用。 四、结语 当前企业管理已经进入到以价值为基础，以价值最大化
13、为目标的价值管理时代。EVA 评价体系的特点及其在国际上的实际应用经验表明，EVA 可对企业管理方面的提升产生重要的贡献。深入理解 EVA 的理论机制，正确看待 EVA 评价指标的优缺点，根据房地产行业的实际状况及特征对EVA 应用进行优化和完善，以追求经济增加值的最大化和资本利用效率的最大化，实现企业价值的提升和股东收益的增加，对于推动企业的长期发展和进步将起到不可代替的推动作用。在市场化进程不断深入的背景之下，EVA 指标不仅在业绩评价实践中体现明显优势，还将对市场中的各类参与者的价值观和企业管理观念产生积极影响，促进市场中资本利用效率的提高，促进企业与房地产行业的健康持续发展。 【参考文献】 1 高洪峰、孙云萍：经济周期中房地产企业的 EVA 业绩评价研究J.新会计，2010（7）. 2 王真：浅析房地产行业 EVA 考核存在的问题和对策J.中国集体经济，2010（12）. 3 王迪：从 EVA 看中国房地产企业的价值创造J.市场周刊（研究版） ，2005（3）. 4 周夏飞、陈晓红：EVA、会计利润与企业价值来自房地产行业的证据J.生产力研究，2009（16）. 5 李瑞雪：基于 EVA 的房地产企业价值评估D.武汉理工大学，2010.
