1、房地产企业工程项目管理摘 要 文章针对中国房地产企业项目管理问题，采用文献归纳的方法，在论述房地产企业项目管理的特点和内容的基础上，分析房产企业项目管理存在开发阶段缺乏市场调研、设计阶段没有因地制宜、施工阶段履行合同不严谨等问题，提出加强前提可行性研究、强化设计阶段投资、严格施工过程管理、进行纳税筹划等建议。研究结果可为房产企业提升工程项目管理水平提供参考。 关键词 房地产；项目管理；项目设计；风险控制；纳税筹划 作者简介 巩冰冰，辽宁省电力有限公司阜新供电公司财务部，辽宁 阜新，123000 中图分类号 F299.27 文献标识码 A 文章编号 1007-7723（2012）10-0048-
2、0003 由于国家对房价的调控，房地产企业面临了很大的发展难题。资料显示，2012 年 8 月已经公布上半年业绩的 24 家上市房企，除了万科和保利，其余 22 家营收同比下降 6.07%，利润同比下滑的房企更是达到六成。由于房地产行业的结算周期性，上半年的业绩中可能有很大部分是去年销售而未结算的项目，如果扣除这个部分，上半年的实际销售估计更不乐观。普遍的难题是营业收入下降、库存增加、利润率下滑、资产负债率居高不下，融资困难，政策不稳定、市场不明朗，至少已有 13 家上市房地产企业悄然进军矿产业领域“避风” ，算上早已转向的企业，进军矿产的上市房地产企业则接近二成。困境之中谋求突围，正是目前房
3、地产开发企业的重点，企业普遍采取了谨慎拿地、缩小开发战线、拉长开发周期的防守型经营战略。强化企业内部管理，有序加速项目的开工进度，控制项目成本，加速资金回流，提高企业自身竞争力对严冬中的房地产企业意义重大。 一、房产企业工程项目特点 （一）位置固定，项目单一 房地产企业项目建设及使用均具有固定的地理位置，项目论证要考虑到地区差异1。项目开发是以单个的项目为对象，由于项目在选址、规模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等独立特点，各开发项目存在很大的差异性2。项目点多面广，各个项目部的权力很大，公司管理起来比较困难，常见的控制方式就是以报表为主、监督为辅。 （二）资金占
4、用大，回流周期长 房地产企业项目开发往往需要投入大量资金，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求，完成一个项目要很长时间，大量的资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间，资金回流很慢，要求企业要高度关注资金的可持续投入和保障经营资金的流动性345。 （三）风险大 项目开发周期长，非常容易受到政策、市场需求变化及竞争对手等影响。建设时间长，建筑材料价格和劳动力价格等可能都有很大变化，严重的会影响整个项目盈亏。而且一旦投入成为现实，转型基本不可能。（四）项目管理相对粗放 项目开发过程需要多方合作，合作企业基本属于劳动密集型，依靠大量的
5、劳动力投入，人员变动频繁，培训困难，工作水平参差不齐。项目主要在露天进行，受到自然条件和气候的影响大，一般施工条件差、组织任务繁重，安全性要求高678。一个工程项目还要涉及到业主、分包方、材料供应商等，要求专业详细，管理上相对粗放。 二、工程项目管理的内容 房地产企业项目管理按照生命周期可以分为开发管理、设计项目管理、施工管理、运营管理四个阶段。主要的管理项目可以分为：项目采购管理、项目合同管理、项目时间管理、项目成本管理、项目质量管理、项目风险管理等。 三、房地产项目管理存在的主要问题 （一）开发阶段盲目抢标 缺乏有针对性的市场调研，把中标作为头等大事，标书报价不科学，盲目圈地。开发商以为拿
6、到稀缺资源就可以了，所以抢地火热。以上海为例，南京东路 163、虹桥长风商务区、外滩园等地块，价格 30 亿、50亿，甚至上百亿。一方面从商办楼来讲，租金不断地下跌，甲级写字楼租金从 2.5 美金下跌到 1 美金；另一方面，空置率也在不断提升，据统计 2009 年达到 15%。这样极端的情况，不断积累了企业经营风险9。 （二）设计跟风 项目设计没有因地制宜，而是跟风严重，讲究美观但不实际，设计简单化、概念化，后期营销、广告万能化，造成市场接受差。 （三）施工阶段履行合同不严谨 施工合同中内容不全面、条款不严谨 ，由于建设工程承发包合同条款多、文件涉及面广，合同中技术要求、工程范围不是很明确，合
7、同中条款互相矛盾、存在错误、用词异议性问题常常难免。造成工程质量难以保证、工期延迟、工程造价难以控制，合同执行必然受阻，导致建设工程施工合同履约率低。 （四）成本失控 成本控制管理并不应只是一个部门的任务，它应该是整个企业的整体成本管理，从调研到楼盘交付使用的各个阶段，不仅要加强事后成本控制，而且不能忽略加强项目开发过程中的成本控制。如果监督管理机制不是很完备，必然会导致赶工工程，从而造成由于赶工超支的材料加工费、赶工费、违约金等损失都难以估计。开发成本、开发费用、税金等都积压企业利润空间。 四、房地产企业项目管理建议 （一）加强前提可行性研究 项目选择首先考虑预期性的研究、定位，如商业地产开
8、发的五连环：选址、定位、资金链、招商、营运。开发施工需要从长计议，进行投入产出综合考虑。加强项目开发前市场调研，项目的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者。商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路，一个经营者缺席的商业规划设计，其结果必然与实际市场需求脱节。要找到项目的发展方向，确定项目在市场上的竞争地位，确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案投资建设成本的估算，对项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性有充分的认识。 （二）强化设计阶段投资 项目的前期规划设计尽管只占总体成本的 1.5%
9、2%，但对整个工程的造价来说影响可达 80% 以上。在项目成本管理中项目设计阶段是控制开发成本最直接、最重要的环节，项目设计阶段可以起到前瞻性的控制作用，它基本上把各个阶段的成本都进行了预算和规划，是项目成败的关键阶段，甚至实现可控成本高达 90%以上。做好前期设计规划是控制好成本的关建，要加强开发商与策划公司的对接。 （三）严格施工合同全过程管理 合同管理伴随工程全部过程，工程质量、工期、造价是施工合同执行的监控依据，所以工程管理的好坏已经在招投标中已经确立。因而招投标文件、合同内容需要房地产企业前期开发、工程管理、企化营销、预算合约、法律法务、财务等几乎全部人员参与，才能保证合同详细、可行
10、、全面、可操作，控制企业风险。严格执行国家的招投标管理规定，不订立黑白合同，严格建设工程施工合同示范文本的应用，规范合同表述形式。 （四）进行纳税筹划 房地产行业是税负比较中的行业，其中营业税、土地增值税和企业所得税是其纳税重要环节，应该主动寻找税务师事务所，寻求有利的税务安排。 （五）提升融资能力 房地产企业是资金需求非常大的行业，要注重自我资金的积累，力求控制好企业本身的资产负债率，建立互信的银企关系，增加融资弹性。拓宽融资渠道，降低财务风险。积极尝试融资租赁、债券融资等方式。 （六）完善管理制度，推行绩效评价 建立健全监理制度，对项目投资进行有效的控制，各方面的实施按照监理规定和实施细则
11、，完善职责分工及有关制度，责任落实到人，从工程管理机制上建立健全成本控制系统；同时，做好工程进度款的审核，避免资金失控。有关工程进度款的审核，就是确定监理方的工程量，并制定相应的管理制度，以落实到项目中去，优化设计方案，控制项目成本。 五、结 语 房地产企业项目管理是企业的核心，项目管理的关键是设计控制和成本控制，完成这些关键点的保障是完善有效的制度监督和通畅的信息沟通，需要企业持续地建设并不断调整。 参考文献 1秦旭阳.基于并行工程的房地产企业经营管理研究D.武汉理工大学，2009. 2王欣.瀚城国际房地产项目投资风险分析研究D.东北石油大学，2010. 3车铁军.明源东方世家项目的管理体系研究D.天津大学，2010. 4陈碧玉.广州市某区治安监控项目建设的成本控制分析D.华南理工大学，2009. 5陈文正.浅谈建设工程成本控制J.四川建材，2008，34（1）. 6宋晋杰.工程项目投资控制J.天津建设科技，2007，17（7）. 7刘红波，白汝信.建筑工程建设过程中各阶段的成本控制J.消费导刊，2008， （13）. 8何子干，周智兰.建设工程成本控制J.长沙大学学报.2006， （5）. 9王秀文.黎明建设置业有限公司涉税筹划J.辽宁工程技术大学学报：社会科学版，2012，14（4）.
