1、房地产测量技术分析【摘 要】房产测量是房地产登记的基础工作，其与房屋建筑面积计算管理是房地产管理的一个重要职能，是政府对房屋权属和面积进行管理和计量监督的基本手段。 【关键词】房地产管理；房产测量；分析 （一）房地产管理的现状 我国，目前政府高层放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式，主要理由为：以房地产为支柱行业，将导致大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。因此呼吁国家和地方要在发展政策上改变“房地产偏好” 。我国目前对于我国目前的房地产管理，主要有以下一些问题：房地产企业的五大问题：1.企业快速盲目扩张，缺乏系统的战略规划，
2、未来发展方向不明确。2.企业没有形成明确的价值链定位、产品定位和区域定位，没有形成自己的核心竞争能力。3.企业总部与业务单元权责划分不清，区域管控不力，总部无法对下属公司进行有效控制。4.企业组织架构不能适应企业发展，部门职责不清晰，责权不匹配，协作流程不畅，管理效率低下，没有建立起流程管理的理念。5.人力资源管理体系缺乏，岗位评估体系不健全，绩效考核和薪酬体系不完善，员工缺乏积极性，核心人员流失率高。房地产的调控很重要，只有对房地产调控好了，才会促进经济的发展，房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房
3、地产市场的宏观调控。我国现在对房地产进行调控，主要进行的方式就是，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到
4、应保尽保。 （二）房产测量市场的分析 房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益，房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提。房产测绘市场是随着房地产市场的不断发展而逐渐建立的，从目标市场细分的角度看，房产测绘的目标市场有以下几个方面：商
5、品房、写字楼、生产厂房、拆迁房、集资房、变更房等，其中开发商建造的商品房是目前各测绘机构的支柱业务。从市场进一步完善的角度出发，测绘机构还应该努力拓展其服务范围，如：新建（翻建）房屋的测绘；房屋分户（赠与、继承、判决、交易）的测绘；房产分层抵押贷款测绘；商品房（预）销售的分户面积测绘；平面控制测量；企业或个人资产评估所需的房屋面积测绘；为法院判决提供依据的房屋面积测绘；所有未办理房产产权登记的房屋面积测算；为拆迁提供准确测绘数据等，在进一步整合市场结构的基础上，建立相应的房产测绘管理信息系统，拓宽服务空间，把握商业机会。是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房
6、地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房屋建筑面积的测算及共用建筑面积分摊等以上内容仅使用文字是不能够表述清楚的，容易引出误解、错误，严重时引起产权纠纷，特别是在城市拆迁改造中，经常发生路、街、巷、门牌号等变动，频繁出现房屋分割交易和权属界定等问题，更增加了权属登记的难度和发生错误的可能性。利用房产测绘成果即房地产分幅图、房产分层分户图和地理编码，不仅直观地反映权属登记时的权利状态，而且还可以清楚的看出他们的相邻关系；房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附
7、图的测绘。房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。 （三）房地产管理中的房产测绘的技术分析 房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。 房产测量规范有这样的简述：“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。 ” 房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，它反映房屋的位置关系、建筑图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结构、产权性质、坐落、层次、街道门牌、河流地类等，并以产权宗地位置为单位编立丘号；分丘图是分幅
8、图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素；分户图是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图，它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套，并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析，房产图的特点也就显而易见。房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线.1）房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示结构、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等 2）房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等
9、要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图上0.5?，次要地物点的点位中误差不超过图上0.5?.3）房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等.4）为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺均为大比例尺，一般为 1：1000、1：500 甚至更大比例尺（比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定） ；5）房产图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间城区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其使用价值，同时，与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。 参考文献： 1宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究.榆林学院学报，2009-11-15. 2李凤陆.房产测绘的内容和质量控制.科技资讯，2009-01-13. 3李向明.房产测量技术探讨J.大众科学，2009（1）
