1、房地产项目的开发与管理摘要: 房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展的经济增长点。本文根据房地产的基本理论知识以及居民的消费要求、社会需求，对房地产开发与管理中存在的问题进行了分析，同时针对这些问题提出相应的管理措施。 关键词:房地产；项目开发；管理 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 引言 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体
2、构成各个产业部门。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。 随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，正确的房地产的开发经营与管理理念已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。 2、房地产项目的开发 房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据中华人民共和国城市房地产管理法 （以下简称城市房地产管理法 ）取得国有土地使用权
3、的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。 房地产开发的流程包括房地产开发公司的准备工作与行政审批部分。其中，房地产开发公司的准备工作是在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金；行政审批部分是根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
4、1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，如果不做实际的可行性研究，就会使房地产项目不能顺利的进行下去，从而使房地产项目在开发中遇见很多问题。 为了使房地产项目顺利的开发，我们应该注意： 首先，我
5、们应该实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争的机制，以达到控制成本的目的。要通过设计招投标来选择设计单位。必要的时候组织设计方案竞选，根据设计方案的优劣，从中选择能保证设计质量的设计单位。从而有利于房地产项目的开发及成本的控制。 其次，我们应该加强专业技术交流，针对每次房地产项目的实际进行限额设计。房地产项目成本的控制是要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，同时要和技术水平和管理水平相适应。既不能夸大成本，也不应该因过多的降低成本而出现房地产开发过程中的偷工减料等问题。 再次，结合前面的审核，选出合适的设计单位之后，我们也应该
6、做好后期的监督工作，能够确保用于房地产开发建筑中的材料不能弄虚作假，使房地产项目的开发顺利的进行。 3、房地产的管理 在确定了开发定位之后，在实施建设的过程中，房地产项目的管理又是占了相当重要的地位，它直接关系到工程的进度、质量和造价，直接关系到项目开发成本的控制问题，更是直接影响到民生安全的问题。房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期的将房地产交付消费者使用，并节约造价以获取高额利润，均依靠房地产开发项目的管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。 现行的房地产项目管理模式，可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。其中，部门制项目管理按
7、照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。公司制项目管理，多从事单一项目的运作。我国房地产开发企业的项目管理历史较短，缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。我们将分析我国房地产开发项目管理存在的问题，并提出如何改进和完善项目管理模式，提高房地产项目管理水平。 我国房地产开发项目管理存在的问题主要包括：业主方项目管理中的问题以及委托监理存在的问题。业主方项目管理中的问题是由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。委托监理存在的问题是因为权责不明，责任不清。房地产开发采
8、取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。但是建设项目监理缺乏独立性、公正性。另外，建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其职，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心，使我国房地产开发项目管理存在问题。 房地产项目管理措施：（1）房地产项目管理中的成本控制：成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理的措施来降低成本。另一方面我们要寻找好的
9、设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。 （2）房地产项目管理中的进度控制：房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作、建设阶段、租售阶段。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时间上的安排。 （3）完善监理制度，提高监理水平。适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。 （4）明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。 （5）对提供的材料进行质量控制，监理单位应参与材料招标的资质审查，避免
10、不合格材料参与竞标。对进场材料，建设单位应该严格按供货合同与质量检验标准进行质量检验。 5、结语 我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。本文结合我国房地产开发经营与管理，联系房地产开发经营与管理有关的基本知识，在房地产开发与管理在应用中存在的问题进行了明确的分析，并且本文提出了针对相应问题的解决方案；从而使房地产项目的开发得以顺利的进行以及达到现代房地产业的要求。 参考文献： 1 陈建敏.房地产开发经营与管理M.北京大学出版社，2009（9） 2 李清立. 房地产开发与经营. 2011（10） 3 李珊珊.浅析房地产开发项目的风险与管理 2008 中国科技信息 4 汪辉.房地产项目的开发与管理 2008 山西建筑 5 中国房地产估价师学会. 房地产基本制度与政策M . 北京: 中国建筑工业出版社, 2005
