1、房地产项目的经营与管理摘要：住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产行业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,经过十多年的发展,我国的房地产行业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。本文在这个大背景下对房地产项目的管理与经营做了非常客观的阐述。分为两个方面，第一部分是对房地产项目的经营与管理做了定义，第二个部分是对房地产项目的一些问题进行分析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理。站在项目管理的战略高度，关键是从项目启动组织到实施过程全方位地加以控制
2、，加强对风险的管理，才能在激烈的市场竞争中，站稳脚跟。 关键词：房地产项目； 经营管理； 计划 ；控制 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 位置编号： 1. 房地产项目经营与管理的定义及当今现状 1.1 房地产开发项目经营管理的定义。它是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、 环境等几十个部门， 近百个单位，以及最终用户消费者
3、的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 1.2 房地产经营与管理的发展现状。只有通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，才能使项目的各项目标得以最终实现。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制， 并获得最大的综 合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，
4、以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。 2. 房地产项目经营与管理过程之中存在的问题 2.1 市场定位及决策机制不完善。由于没有详细、可行的研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、 效率低。 2.2 决策机制不完善。当工程不得不匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋” ，决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作。公司高层领导成了具体工作的操作者和矛盾的焦
5、点，也成了工程建设关注、等待 和推脱责任的“注目点” ，前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题。 3. 项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难 3.1 许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的。这样使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，项目无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调设计师成了开发商高层领导手中的一支“笔” ，设计师无创意，也不愿动脑筋，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的也由开发商承担。开发商的高层领导往往认为在设计阶段一
6、定要严格把关，然而因为没有详细、可行的报告作为产品评价标准，所以开发商的某个高层领导的感觉就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，如某小区的变配电房是后加上去的；分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决；小区原先规划的地下停车位不足，新增建地下车库；因产品定位修改，导致在建项目的外饰及雨蓬修改；景观设计不 系统、主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师” ，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也 就无法如期实现。 3.2 项目设计资源整合不足。就会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。在当今
7、小区的开发建设中，景观园林工程已成了一项不可或缺的内容。开发商的小区开发建设中，景观设计资源整合不足，景观设计工作滞后，景观与整个小区不协调，而且景观工程实施滞后，失去了景观美化的意义，经常改动，制约了项目的建设，也没有起到促 销的作用；建筑细部设计及装修设计滞后。现在的开发项目中从样板房到公共部分均需精装，甚至要向精装交房过渡。因交付标准不明，建筑细部设计不到位、装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵；许多工程的外立面装饰及窗型等迟迟不能确定等。 工程收尾阶段的工作矛盾突出目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工
8、程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。因高层项目或大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场时间也各不相同，甲方除了与单位工程的土木建筑及安装施工企业（即工 程总承包施工单位）签订所谓总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程的施工单位也直接与甲方签订工程施工合同。使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。 3.3 房地产团队凝聚力不够。所谓企业的团队凝聚力，
9、 就是一个行业或一个企业具有的优良素质所形成的吸引力。具体地说，企业的团队凝聚力，能有产生使内部的职工充分发挥积极性、创造性及磁石般的吸引力。影响房地产团队凝聚力的因素很多，主要的有经营管理水平，政治思想工作状况，劳动条件，分配制度、福利、待遇，职工队伍素质等，这种综合性地提高企业素质的工作即被称作房地产团队凝聚力工程。房地产团队凝聚力的增强是必然的，只有这样才能不断补充 劳动力。企业的发展和他的房地产团队凝聚力，是互相影响的：企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。团队凝聚力是维持固队存在的必要条件。 如果一个房地
10、产团队丧失凝聚力，就会像一盘散沙，难以维持下去，并呈现出低效率状态；而房地产团队凝聚力较强的房地产团队，其成员工作热情高，做事认真，并有不断的创新行为，因此，房地产团队凝聚力也是实现房地产团队目标的重要条件。作为 房地产团队领导人，在给予每位成员自我发挥的空间的同时， 还要破除个人英雄主义，搞好房地产团队的整体搭配，形成协调一致的房地产团队默契；同时还需努力巩固成员懂得彼此之间相互了解、取长补短的重要性。 4. 房地产开发项目的经营管理 4.1 房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品。它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面：一是房地产商品的组合性
11、，包括土地与房屋的组合，不变性与多样性的结合，消费品与投资品的组合；二是位置的固定性，市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究；三是房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺性；四是房地产商品的异质性，即个别性；五是房地产商品价值的巨额性；六是房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多；七是房地产使用的长期性、耐用性。由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新， 使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应
12、该特别重视的一块。 4.2 价格控制。房地产营销最实质的内容是价格控制。价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置这四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并 设置与此价格相适应的销售比例。价格的基本原则为：逐步渐进提高和留有升值空间。价格控制上有三种情况应严格避免：第一种情况是价格下调； 第二种情 况是价格做空；第三种情况是升值太快缺少价格空间。促销策略：房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：一是广告：广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策
13、略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。房地产广告从内容上分有三种：一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。二是产品广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。此外，还有样品房，这是 一种实体的，看得见摸得着的广告。二是房地产展销会：这也是一种促销手段。 它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。三是人员推销：这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地 是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一 种特殊商品
14、，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。 5. 结束语。 房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路。 参考文献： 胡园园 房地产估价风险及防范探析 2007 黄隆规 房地产评估的风险与防范 2008 魏雅华 中国房地产多方共赢的利益啮合点 2010 年 01 期 赵红英 当前房地产开发融资之问题探讨 2001 年 02 期
