1、房产测绘中的房屋面积预测和实测探讨【摘 要】随着房地产业的不断发展，业主与房地产商之间的争议也随之增多，最普遍的就是房屋预售时标明的房屋面积与交房时房屋实际面积不一致。这就引出了房屋面积的预测和实测问题，究竟什么是房屋的预测和实测，又是什么原因导致房屋的预测面积和实测面积不一致的呢，为了减少争议，我们该如何规范房屋面积的预测，使它尽可能与实际面积一致呢？以上都是本文所要探讨的问题。 【关键词】房产测绘；房屋面积；预测；实测 随着房价的日益上升，有关房产商和业主之间的争议越来越引人注目。房地产商与业主之间的争议之一便是房屋预售时的房屋面积和业主收房时的房屋面积不一致。这就引出了房屋面积的预测和实
2、测问题，究竟什么是房屋的预测和实测，又是什么原因导致房屋的预测面积和实测面积不一致的呢，为了减少争议，我们该如何规范房屋面积的预测，使它尽可能与实际面积一致呢？下面笔者将一一为您解答以上问题。 一、房产测绘的相关概念 （一）房产测绘的概念及分类 所谓房产测绘，指的是由国家规定的有测绘资格的相关机构，利用专业的测绘仪器和测绘手段来对规定范围内的房屋和相关土地进行检测描绘的一种活动。房地产测绘细分又可以分为房地产基础测绘和房地产项目测绘，其中基础测绘描绘的是一定区域内的房地产平面控制图，由于其要求较高，往往对测试人员和相关设备的要求较高，而项目测绘则相对简单，它的工作往往涉及到房产的产权，经营管理
3、等等。我国法律规定，房地产的测绘只能由具有相关资格的机构进行，因此，不管是基础测绘还是项目测绘，都必须交给相关机构来进行。 本文所涉及的预测和实测就是房产项目测绘的内容。实践中业主和房地产商之间的争议就在与预测面积和实测面积不一致，那么，究竟什么是预测面积，什么是实测面积呢？ （二）预测面积的概念 房屋的预测面积，指的是商品房在进行预期销售过程中，依照国家的相关规定，由开发部门委托具有测绘资格的房屋测量机构依照相关的设计图纸，在经过实地考察，按照国家标准对尚未竣工的房屋进行的面积预测。得到的预测结果开发商可以在项目宣传中使用，也可以在房屋预售时使用。开发商想要开展房屋预售工作，就必须对预售房屋
4、进行面积预测，否则，开发商在宣传中使用的房屋面积数据就是虚假数据，开发商进行的宣传活动也就是虚假宣传，业主在拿到房屋后如果与宣传不相符合，可以依法追究开发商的法律责任。 （三）实测面积的概念 所谓房屋实测面积，指的是房屋竣工以后，由开发部门委托有测绘资格的房屋测绘机构，对房屋进行实地勘测后得到结果，也就是业主收房时房屋的实际面积。房屋实测面积与业主对房屋的所有权和其他相关权益息息相关，是业主办理房屋所有权证以及进行房款结算、物业费结算的重要依据。 二、房屋预测面积和房屋实测面积之间的关系 通过二者之间的定义辨析，我们可以很清楚地看到预测面积和实测面积之间的区别与联系。首先是两者的联系，或者说，
5、相同点。 （一）预测与实测的相同点 1.都必须由具有测绘资格的机构进行 2.都必须有开发部门委托 3.都与业主的切身利益息息相关 4.测绘过程中都会涉及到施工图纸和相关数据 （二）预测和实测的区别 1.发生的时间不同 预测发生在房屋竣工以前，实测发生在房屋竣工以后 2.测绘的依据不同 预测主要是根据开发商提供的施工图纸进行计算，而实测则是根据房屋竣工后的实际情况进行测量和计算。 理论上来说预测和实测之间的误差并不会太大，但是在实际生活中，不少业主反映房屋的实际面积和预售时的宣传存在很大出入，究竟哪些因素会导致预测和实测不一致呢？两者之间的误差在什么范围内才是合理的呢？请接着往下看。 三、导致预
6、测和实测不一致的原因 实际生活中导致预测和实测不一致的原因有很多种，综合归纳起来主要有两个原因。一是预测时所依据的数据和图纸发生了变更，二是测绘单位的测绘存在着技术缺陷。下面我们来具体分析一下。 （一）数据变更，图纸更改 根据前文我们可以得知，房屋预测主要是建立在施工图纸和相关数据上的。一般说来，施工计划一旦制定是不会轻易改变的，但是计划永远也赶不上变化，房屋预测完成后，如果相关的施工计划被更改，其说依据的施工图纸也被修改了的话，那么先前的预测面积当然也就做不得数了。另外，即便设计图纸未发生改变，预测由于没有进行实地勘验，大多数时候只能依靠测绘人员的主观感受，难免产生误差。 （二）相关测绘技术
7、不成熟导致误差产生 测绘技术的不成熟也是导致预测和实测之间存在误差的一个重要因素。我国虽然已经将测绘资格限制在专业机构中，但是如果相关的房产测绘机构技术水平一般或者从业人员的素质不高，相关的设备故障等等都会造成测绘结果不精确。而且在实践中，预测和实测往往是由两家房产测绘机构分别完成的，机构之间的水平不一样或者对我国的相关法律理解不一致，都会是预测和实测的结果不一致。 （三）开发商的虚假宣传 前面两个原因都是测绘过程中的影响因素，但是实测和预测之间差距过大的话，不排除开发商有虚假宣传的嫌疑。在当前房价飞涨的情形下，为了刺激居民买房，开发商可谓是绞尽脑汁，在宣传阶段更是各种优惠措施满天飞，但是一旦
8、交房，业主门就会发现各种问题，比如房屋的质量问题，承诺的装修问题以及房屋的实际面积与预售面积不一致的情形。有些开发商可能会与预测机构相勾结，暗中抬高预售面积，这样，实测面积便会和预测面积存在相当大的差距。 通过以上原因分析我们可以看出预测面积和实测面积不一致主要是预测方面发生状况，那么，我们应该如何规范预测行为，减少争议呢？ 四、完善预测制度，减少争议 正如前文所言，增强预测结果的准确性是解决争议的关键，那么，我们该如何增强预测结果的准确性呢？ （一） 、严格检查预测图纸资料 图纸资料的精确与否关系着预测结果的准确性。相关机构在进行预测前，一定要向相关的开发部门反复核实相关数据的准确性和正规性
9、，如果相关图纸上没有有关单位的有效公章，必须要求开发部门提供符合标准的数据和图纸。一般说来，预测所需要的图纸主要有以下这些规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等等，有条件的话开发部门还可以为测绘机构提供相应的设计 CAD 光盘。 （二） 、测绘部门要提高从业人员的专业素质，引进先进技术和测绘设备 由于测绘部门自身的水平会直接对预测结果造成影响，因此，相关的测绘部门要本着对委托人负责的精神，提高从业者的专业素质，使其可以客观的计算出房屋的预测面积。另外，由于我国相当一部分的测绘机构的设备比较陈旧了，因此建议测绘机构及时更新设备，增强测绘结果的准确性。 （三） 、相关测
10、绘机构应当遵循职业道德，不弄虚作假 针对测绘机构和开发商联合欺骗消费者的行为，相关监管部门应当对测绘机构进行公开批评，让其承担相应的责任。测绘机构在日常工作中要加强自我约束，严格遵守行业的职业道德，树立良好的信誉和形象。（四） 、确立相关机制保护消费者合法权益，打击不良开发商的虚假行为 在业主和开发商之间业主处于弱势地 2）整个工程采用新型模板和碗扣式扣件脚手架；采用大型塔吊和施工电梯等建筑施工运输设备；粗直钢筋采用套筒挤压连接技术和电渣压力焊连接技术；在墙、柱、梁与填充墙交接处采用钢丝网加固防裂；在填充墙梁底下第一皮砌块采用特制斜面多孔砖或空心砖砌筑；在抹灰刮糙前，对墙面各种缝、孔、洞、槽、
11、箱、盒等，先进行处理或填补平整，在抹灰砂浆中掺入一定比例的微膨胀水泥，防止抹灰层空鼓、裂缝；砼表面粘合施工采用新型界面剂等。 3）建筑节能和新型墙体应用技术。配合设计要求，采用新型保温隔热技术。努力提高砌体建筑的保温隔热性能，建筑外墙及屋面采用聚氨酯符合保温板材料，外窗采用铝合金断热铝型材，中空 low-E 玻璃。 4）新型建筑防水应用技术。本工程将采用高效、安全可靠和抗老化的新型防水施工工艺和新型防水材料，采取刚性与柔性相结合，多道设防等措施，防水设防的必须有足够的安全富余度，以确保防水施工的质量。 3.8 运营与维护阶段 绿色生态住宅小区使用寿命周期内的运行和维护费用远远高于其设计和建造的
12、费用。如果没有合理的运行和维护，即使是设计和建造十分合理的住宅小区也不能满足费用的有效利用以及健康环境的要求。不幸的是通常高质量建筑环境专业标准的应用随着建造过程结束也就结束了。由于我国目前运行与维护阶段还没有相关的法律和法规，加快运营与维护相关法律法规制度化建设势在必行。 4 结束语 绿色生态住宅区是人类重视环境保护、选择可持续发展战略的必然产物。发展生态住区是一项重视环境保护、体现生态平衡、节约资源和能源的系统工程，强调绿色施工环境保护其意义在于强化施工现场管理，改变以往普遍存在于工程施工现场（特别是基础施工与最后装饰阶段）的那种“脏、乱、差”现象和“高消耗、低效益、事故多”的状况。在生态住宅区建设方面，我国需借鉴国外的先进经验，发展适合我国特色的生态住宅区。 参考文献 1周滔，李启明.绿色生态住宅小区在中国的发展分析J.江苏建筑，2009，2（4）：12-14 2王溯，向军.绿色生态住宅小区面面观J.建筑结构.2009，7：22-23
