1、房产登记中能否“自己代理”与“双方代目前，房产登记实务中，全国大多房产登记机构不接受所谓的“自己代理”与“双方代理” ，公证机构出具此类的委托公证文书不为登记机构所采信，给当事人带来了诸多不便。笔者就此问题已在相关文章简要作了阐述，但并未展开，为此，笔者特撰此文，作进一步探讨。 一、代理的概念及特征 代理，是代理人在代理权范围内，以被代理人的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的法律制度。代理有如下几个特征：一是代理人代理的行为是法律行为。所谓法律行为，指以意思表示为要素，按意思表示的内容发生法律效果的民事行为，在某种程度上，法律行为可等同于意思表示。代理是意思自治
2、的扩张，其目的是使被代理人通过代理人的行为与第三人发生、变更或消灭权利义务关系。只有法律行为才可代理， 德国民法典将代理制度列入“法律行为”一章加以规定，并被许多大陆法系国家所效仿，我国民事立法中，也是将代理制度和民事法律行为放在一起加以规定的。非以意思表示为要素的事实行为和侵权行为都不得代理，而且，并非所有法律行为均可代理，代理一般限于财产法律行为，身份法律行为通常不得代理。虽然代理限于法律行为，但为促进正常的民事流转和维护社会经济秩序，代理制度有时也扩展类推适用于法律行为以外的其他行为，主要有申请行为、申报行为及诉讼行为。二是代理人以被代理人的名义为法律行为。三是代理人在代理权限范围内独立
3、为意思表示或受意思表示。在代理活动中，代理人自己在与第三人为法律行为，代理人必须根据当时的客观情况独立为意思表示。四是代理行为的法律效果直接归属于被代理人。 二、代理权的行使及限制 代理权的行使，是指代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义，独立实施代理行为，进行代理活动，完成代理使命。因此，代理权行使过程中，须遵行以下原则：一是代理人应在代理权限范围内行使代理权，不得超越代理权限。二是代理人应自己实施代理行为，不得任意转代理。三是代理人应忠于被代理人的利益，积极履行代理职责，不得损害被代理人的利益。 代理人在行使代理权过程中，必须受如下限制：一是自己代理之禁止。自己代理是指代理人既代理被代理
4、人，又代理自己实施同一法律行为。如 A 是 B 的代理人，被委托为 B 购买一房子，结果 A 自己就是要出卖房子，就以被代理人 B 的名义与自己订立买卖合同。自己代理中，代理人既是代理关系中的代理人，也是代理关系中的相对人，即代理人是交易双方的当事人。由于交易双方当事人均追求自身利益的最大化，故代理人很有可能为了自己利益而滥用代理权，从而损害到被代理人的利益。二是双方代理之禁止。双方代理是指一个代理人同时代理双方当事人为同一法律行为。如 A 授权甲出卖房子，而 B 则授权甲购买房子，而甲就同时代理 A 和 B 订立买卖合同。在双方代理中，一个人难以同时代表交易双方当事人的利益，使双方当事人的利
5、益得以最大化，从而有可能代理人为一方被代理人的利益损害到另一方被代理人的利益。我国民法上并无自己代理和双方代理之规定，世界各国民法中都把自己代理和双方代理放在一起规定，并原则上加以禁止。如德国民法典第 181条规定：“除另外得到许可外，代理人不得以被代理人的名义并以自己的名义与自己实施法律行为，或以被代理人的名义并作为第三人的代理人与自己实施法律行为，但该法律行为专为履行债务的除外。 ” 法律之所以禁止自己代理和双方代理，在于担心自己代理和双方代理有可能损害到被代理人利益，有违交易公正。如果自己代理和双方代理无损交易公平之嫌，法律也自无禁止之必要。比如自己代理，事前得到被代理人的同意或事后得到
6、其追认，双方代理中，事先得到双方当事人的同意或事后得到其追认。在这些情形下，自己代理和双方代理都是可以的。 三、房屋物权变动过程及代理的适用 房屋作为不动产，房屋物权变动显然要遵从我国物权法上不动产物权变动规则， 物权法第 9 条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 ”依目前学界的主流观点，我国在不动产物权变动模式上采取的是债权形式主义，即债权合意加登记生不动产物权变动，这一模式的特点是双方当事人达成的债权合意是法律行为，而后双方当事人对债权合意的履行行为（登记）是事实行为。
7、以房屋买卖为例，房屋所有权的变动实际上有两个过程，第一个过程是双方当事人之间达成债权合意，而该债权合意是一种典型的法律行为，在此过程中存在代理制度的应用；第二个过程是双方当事人对此债权合意的一个履行行为，完成登记，如此，房屋所有权变动产生，而后一个履行行为过程，通说认为是一种事实行为，而在此过程中进行的代理并非本文前述法律行为上的代理，因此，也无作为法律行为之一种的自己代理与双方代理在此过程中的适用。故笔者特意在标题中对自己代理与双方代理加上了引号，以示其与作为法律行为的自己代理和双方代理的区别。 房产登记中所谓的“自己代理”和“双方代理”仅仅是代理人既代理被代理人又代理自己或是代理人同时代理
8、双方当事人实施完成登记的事实行为。在此过程中，代理人无需作出意思表示，仅仅是根据之前双方当事人达成的债权合意完成履行行为而已，无法律行为中的自己代理与双方代理之适用。即便视申请登记行为为启动登记的程序性行为，可类推法律行为之适用，由于代理人的申请登记行为并未改变之前双方当事人已经达成合意内容，此申请登记行为也并未损害债权合意中当事人一方的利益，不存在违背交易公平之嫌，因此在此过程中，也是可以适用自己代理与双方代理的。房产登记中所谓的“自己代理”与“双方代理”完全是可以的。比如，购房者从开发商那儿购买商品房，一般都委托开发商代为办理产权证，开发商既代理自己，又代理购房者，而全国各地的房产登记机构都认可此类委托。而对于个人与个人之间的二手房买卖申请登记，登记机构却不接受所谓的“自己代理”与“双方代理” ，显然是没有道理的。 参考文献： 1.梁慧星.民法总论（第四版）.法律出版社.2011 2.刁其怀.物权法及房屋登记办法中的登记难点（二）.中国房地产.2009.8 李求军/责任编辑
