1、房地产企业战略管理及管控模式分析【摘 要】随着社会经济的进步，社会竞争越来越激烈，尤其是在房地产行业，资源、市场的竞 争日益激烈，行业的兼并和强强联合使得房地产业出现产业集中的现象，每个房地产企业在巩固市场地位的同时，不断地对外扩张，都想在激烈的市场竞争中成为最大的赢家。在这种不断地扩张中，出现了很多问题，例如组织机构不合理，人员冗杂，信息流通不畅等等一系列的问题，最为严重的是，在扩张竞争中没有及时的调整企业战略管理及管控模式，导致总公司对各地分公司管控不足，各公司盲目的相互争抢资源、财务混乱，在发展方向上与总公司存在冲突。本文针对此种情况简要分析了房地产企业战略管理及管控模式。 【关键词】房
2、地产；战略管理；管控模式；分析 经过十几年的发展，我国的房地产业逐步成为我国国民经济的重要组成部分，回顾发展的十年，尤其是在 2008 期间国际经济出现危机的时期，原来较为繁荣的中国房地产行业也随着经济的不稳定走势，出现了重大的变化，一些规模不大的经济实力不足的企业面临了着巨大的挑战，甚至有的陷入困境出现重组兼并的现象。在这种大的时代背景下，本文从企业战略管理以及管控模式上分析怎样才能使得企业健康持续发展。 1. 房地产业战略管理理论 “战略”一次原本用来形容对战争的全局谋划，是一项军事用语。从这种角度出发，企鹅也战略就是对企业进行生产经营的全局谋划。 “战略”的核心就是制定企业的目标，为完成
3、这目标制定主要方针和计划。迈克尔.波特（美国哈佛大学教授）是企业战略传统定义的典型代表人，他认为， “战略是公司为之奋斗的一些终点与公司为达到终点而寻求的途径的结合物。 ”在上世纪六十年代和七十年代，这种企业战略的理论得到普遍认识。 ”近年来，由于 社会经济环境发生很大的变化，这种理论受到不少批评，于是现代企业的战略概念受到广泛的重视。在 1989 年明兹伯格提出，以计划为基础将企业战略视为理性计划的产物是不完整的的，因为有些企业，在事先无计划的情况下取得了成功，在现代企业战略的理念中重视企业战略的应变性、竞争性和风险性。现代企业把企业战略分为三个层次：公司层战略、业务层战略和职能层战略。 企
4、业战略管理为企业制定战略目标，分析企业发展的社会经济环境和条件，进行企业评估定位，选择实施战略方案，控制战略实施效果，进行动态管理，以求得竞争的优势，谋求长期稳定的生存和发展。在进行分析社会经济环境的基础上，为企业提供发展方向、战略目标。并且制定出切实可行、准确缜密的发展战略。这是企业取得成功的基础，是企业在激烈立于不败之地的保证，因此，制定出准确缜密的企业战略是企业战略管理的核心。 2. 管控模式的概述 管控模式是一个复杂管理体系，包括企业的管理形式、组织框架、资源配置和绩效管理等等，主要是通过制定一系列的规章制度和管理方法对企业进行有效地管理。随着房地产行业的发展，房地产公司的规模不断扩大
5、，集团总部要对下属公司实行有效的管控，财务管控型、操作管理型和战略管控型是管控的三大模式。 财务管控型是指通过财务指标的形式对企业成员进行管理和考核。在集团总部设有业务管理部，时刻关注投资回报，企业利用投资业务组合结构优化的方式，追求公司利益最大化，通过财务管理、企业兼并和法人治理的三大手段，这是一种比较常见的分权管控的模式。在房地产企业中，采用这种模式较多是非主业领域。例如华润和保利。 战略管控型以“战略规划”为主，在企业总部，根据具体的情况设置相关部门，运用这种模式，企业大多关注企业业务组合的协调发展、战略协同和投资业务战略优化的手段，对成员企业利用战略影响的方式达到管控的作用。财务管理、
6、人力资源管理和战略实施管理以及进行对重点业务的重点管理是企业战略管控的主要手段。 操作管理是通过集团总部管理部门对下属的企业在日常经营的管理的、方式，成员企业经营行为的统一与优化、公司整体协调成长、对行业成功因素的集中控制与管理是操作管控重点管控的对象，营销控制、财务控制、新业务开发、技术控制、人力资源等是操作管控的主要手段，相对于财务管控而言，操作管理是一种较为集权的管理模式。 企业的管控模式并不是孤立存在的，与企业战略、组织结构等等密切相关。管控模式决定着组织的框架和业务的实施流程，同样反过来，组织的框架和业务的实施状况影响着企业的管控模式的实施。所以，要想更有效的发挥出管控模式就要通过优
7、化组织框架、制定科学合理企业战略的方式，这样更加有效的对企业进行管理，做到优势互补，降低企业管理成本，提高企业工作效率。 3. 战略管理选择的原则 在制定房地产企业战略的时候，要求遵循以下几项原则：优化资源配置、获取优势、可持续发展。 3.1 优化资源配置 在现代西方经济学中，资源配置是市场发挥作用的途径，社会的运转本身就是在资源配置，如果资源不合理的配置，将会严重危害社会的发展。一个企业也是如此，企业的发展要考虑现有的资源，对于房地产“资金” 、 “土地”和“人才”是重要的资源。房地产企业的战略管理就是要把这些资源配置在最合适的地位。这要求企业在制定和选择战略管理的时候，既要考虑自己的实际情
8、况，考虑自身的能力，而且要通过各种手段，对现有的资源进行更加有效率的发掘、开发和利用，从而最大限度的支持既定战略的实施，确立自己的优势地位。 3.2 获取优势 企业的战略管理就是让企业在竞争激烈的市场一直处于优势地位，市场中的竞争就是自身和同行业的竞争，只有经常与对手进行比较，在比较中发现自己的优势和不足，寻找自己的优势进行竞争，考虑自己的实力和拥有的资源，选择在自已有利的方向制定企业战略管理。 3.3 可持续发展 房地产企业在制定战略时，重视强化内部管理，运用适合自己发展的管控模式，不断地提高企业的核心竞争力，不断优化财务状况，避免财务危机情况的发生，在组织结构上，建立完善现代化的企业管理制
9、度、优化资源配置，看准市场，制定出适合市场发展需求的产品，采用科学的管理制度，为企业下一不的发展扩展提供坚实的基础。 4. 管控模式的构建 管控模式是企业可持续发展的关键，对于房地产企业来说，没有绝对的正确与错误之分，只有合适与不合适的差别，企业在构建管控模式时要注意“审时度势” “谨慎选择” ，同时，要遵循以下三个原则：从整个系统出发，要遵循企业的文化、计划、战略和制度等的特点；要与企业整体战略相符合，并且能够切实有效的实施下去，达到预期目的；切忌“急功近利”遵循“循序渐进” 。 针对企业的规模和实际情况，构建与之相符的管控模式。 5. 小结 在房地产迅速发展的今天，应用实施符合社会发展的管
10、控模式和战略管理是企业占领市场先机的必备基础。而且，管控模式和战略管理是一个有机的统一体，管控模式影响着企业战略管理的实施情况，而在制定企业战略管理时要考虑管控模式是否适合企业的发展，二者相互作用，互相影响。面对日益激烈的市场竞争、逐步理性的消费者，房地产企业必须建立科学管理机制，调整企业内部的组织结构和治理结构，以便于提高企业效率，减少成本，使企业可持续发展。 参考文献： 1王超，李静.集团公司管控模式选择探析J.企业改革与管理，2007（4）：5660 2郝炬.谈跨区域房企的集团管控J.房地产导刊，2006（5）：5657 3吴建斌.解剖中海集团的财务管控体系叨M.中国会计师，2005（8）：43-45 4王纲彬.中小房地产企业发展战略研究J.技术经济与管研究，2007（3）：43 5R.爱德华.弗里曼.战略管理：利益相关者方法M.上海：上海译文出版社，2006（33）：63.
