1、房地产企业的财务问题及对策研究【摘 要】随着社会经济的发展，房地产已经成为关乎国计民生的重要产业，房地产企业之间的竞争力日趋激烈。只有提高房地产企业财务管理水平，才能增强企业竞争力。通过对房地产企业财务状况存在的基本问题进行分析，可以看出我国房地产财务存在的一些问题，财务资源的相对匮乏，财务管理和监督体系不健全，加上财务问题意思的淡薄，使得这一问题在房地产业显得特别突出。只有全面分析房地产财务问题的现实状况，同时提出解决困扰房地产企业财务问题的策略，才能提高房地产企业的经济效益和核心竞争力。 【关键词】房地产企业；财务问题；对策研究 1.房地产企业财务现状分析 房地产企业在我国刚刚起步，但是属
2、于朝阳产业，发展潜力巨大，然而房地产业自身具有投资量大，投资时间长等特点。所以，房地产开发企业一般需要通过贷款融资用于项目开发和建设，而运用贷款融资就会带来一系列的财务问题。随着市场经济的深入发展，房地产业整体规模也越来越大，房地产企业之间的竞争也日趋激烈。而财务问题是影响房地产企业经济效益的重要因素，如果房地产企业不能很好处理财务问题，很难在激烈的市场竞争中获取成功。我国房地产企业，首先从财务资源的来源上看，财务资源来源较少，主要表现在融资难，周转资金少。其次，我国房地产企业财务管理和监督体系的不完善是影响企业财务正常运行的重要问题，很多房地产企业没有建立与自身企业发展相适应的财务运行体系。
3、最后，从房地产企业的管理意识来看，房地产企业财务管理问题的意识不是很强，很多企业只是注重贷款和拿地，而忽视了企业财务的管理和监督。因此，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可贷资金的基础上，同时加强和完善房地产企业的财务管理和监督体系，并增强企业财务管理的意识，最终实现降低企业成本、增加企业利润，提高企业经济效益的目的。 2.房地产企业财务问题分析 2.1 财务资源较少 我国房地产企业开发建设的主要动力因素是资金驱动型。在现行条件下，房地产企业自身所有的资金相对较低，主要用于解决前期的拿地问题，而对于后期的房地产开发和建设，则更多的是依赖各种融资途径和销售所得的资金回笼予以解决。因
4、此，银行贷款是房地产企业资金正常运行的重要组成部分。很多房地产企业不顾银行借贷的高额成本以及如期不能偿还的风险，大量的借贷银行资金带来了很大的财务问题1。 房地产企业资金来源较少还表现在借贷资金困难，资金周转不通畅。房地产企业受自有资金和实力的限制，偿款付息的能力相对比较差，银行为了避免企业贷款可能带来的风险，通常会对投向房地产行业的贷款设定较高的门槛，造成房地产企业贷款特别难，成本特别高。很多房地产企业转而向担保机构贷款，目前，从全国各个地方的担保机构的发布的担保数据来看，很多担保公司的担保能力还非常有限，担保费用比银行贷款相对偏高，出借能力明显不足且担保机构自有担保资金十分有限，抵抗市场风
5、险能力较差，难以满足广大房地产企业庞大的资金需求量。 2.2 财务管理和监督体系的不完善 （一）资金管理体系比较混乱。一是很多企业虽然制定了比较详细的投资和开发建设计划，却没有把相应的计划目标进行层层分解，制定出更加详细的实施步骤加以有效地实施。二是公司对开发建设项目投入的成本过高，无法对企业资金进行集中合理的分配和控制，资金运行效率相对比较低下。 （二）贷款途径单一，由于房地产企业属于资金密集型企业，其资金来源主要依靠银行贷款。随着国务院陆续加紧对房地产行业的调控、多次上调银行借贷资金比率等一系列政策，银行系统贷款监管越来越紧，房地产行业从银行获得信贷资金的门槛会越来越高，同时可以获得的信贷
6、资金总量也会越来越少。 （三）审计监督不规范。虽然很多房地产企业设置了内部财务监管部门，制定了财务监督制度，但由于各种原因财务监管部门难以准确有效的发挥相应作用，监管不力2。 2.3 财务管理问题意识不强 一是房地产开发企业没能对开发建设项目进行合理科学的规划，一旦项目开始开发建设，资金不能如期到位，企业就面临这两难的境况，直接造成巨大的财务损失。二是房地产企业负债过高。很多房地产企业不考虑自身的偿债能力，从银行借贷大量资金用于开发建设。部分房地产企业在从银行贷款无望时，为了解决自身资金问题，将融资的希望转向了民间资本，很多企业的股东向自己的亲戚朋友借贷，在以上途径均不能获得贷款的情况下，不得
7、不向高利贷私人或地下钱庄借贷，这些贷款资金不但来源不合法，而且利息率普遍比银行高，偿还风险大。 3.房地产企业财务问题对策 3.1 合理拓宽融资途径 在各地房地产企业财务资金匮乏的前提下，应该尽量聘请具有一定资质的财务专员，发挥这些人员的作用，让他们为企业寻找财务资金。由于企业的财务资金对企业的生存起着核心的作用，所以房地产企业应根据自身条件，利用社会内部的广大有利条件，对企业自身有限的财务资源进行合理整合搭配。 3.2 完善企业财务管理和监督体系 3.2.1 改善企业的内部资产结构，建立合理的董事会管理制度 房地产公司要对企业进行有效的掌控和管理，确保财务政策与财务计划的有效实施，就必须对公
8、司进行有效地掌控和管理。要真正确立房地产企业财务管理的核心地位，有效的实现对企业财务的管理和运行，房地产企业必须从制度上、责任上、权限上及监管过程等方面，建立合理的董事会治理管理制度，针对不同的开发建设项目制定相应的计划，采取不同的财务监管模式3。 3.2.2 财务预算制度化 房地产企业开发建设过程中，财务预算存在很多的突发因素，这些都对房地产企业开发建设项目的经济效益起着重要的作用。房地产企业财务部门应以开发建设项目的整体预算为基础，对企业资金的整个的运行过程以及最后的分配结算等做出具体安排。在项目预算方面，企业财务部门要对项目建设的整个投入进行精确地研究部署、从项目的开发，设计、施工、结算
9、等内容进行整体预算，严格执行财务预算编制，从而提高开发建设项目在决策阶段的精确性，尽可能地减少决策失误带来的财务损失。 3.2.3 加强资金监管 房地产企业的开发建设项目往往不能如期完工，大量借贷资金闲置，资金利用率低下，资金运行不畅。因此，要加强资金的流动管理，制定合理的资金流动监管制度，确保企业日常运营对资金的需求。在财务收支上要实施严格的财务监管，合理安排资金流向，确保开发建设项目建设和施工的资金需求；同时增强企业贷款偿还能力，提高企业信用。 3.2.4 房地产企业要进行资金成本监控 对项目开发建设的整个过程都实行成本监控。房地产开发项目成本监控是房地产开发建设项目财务管理的重要组成部分
10、，是整个财务管理的核心。对从开发建设到最后的结算都要实行严格的成本计算和控制，确保资金得到最有效的利用4。 3.2.5 加强外部审计监督 企业通过内部审计，可以通过内部的监督审计及时发现和解决企业的财务问题，同时也能起到加强内部审计对公司的监督作用。但是仅仅只靠内部的审计监督还是远远不够的，必须加强社会外部对企业的审计监督，社会外部的监督相对比较公开，也比较公平，公正。因此，企业还应通过社会外部的审计机构对其公司进行外部审计。 4.结语 总而言之，在当今市场经济的条件下，财务问题已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。因此，通过对房地产企业财务状况存在的基本问题进行分析，并通过对房地产企业财务资源的相对匮乏，财务管理和监督体系不健全，加上财务问题意思的淡薄等各个方面的问题进行具体分析。同时提出解决困扰房地产企业财务问题的策略，最终保证房地产企业获得长期的经济效益以及得到稳定的发展。 参考文献： 1王海涛.试论公司财务管理问题J.公用事业财会，2010（2） 2刘海霞.试析房地产企业财务问题与对策J.时代金融，2012（11） 3李辉.房地产企业财务管理问题浅析J.中国集体经济，2012（12） 4申晓静.房地产财务来源问题及对策研究J.经济研究导刊，2012（10）
