1、房地产工程施工中的成本控制初探摘要：房地产开发项目成本控制是一个实时的全过程控制，需要做到各方面综合平衡，才能真正做到成本的有效控制。在实施全过程成本控制过程中，既要全面综合考虑，还要重点把握对关键点控制。本文分析了房地产企业项目工程成本控制的现状，探讨了房地产开发项目施工中成本控制策略。 关键词：房地产工程施工中成本控制现在控制策略 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性,但也会不可避免地发生“三超”现象,但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补,如果控制失衡,会使企业经营亏本。因此, 房地产企业的
2、盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。建设项目的施工阶段成本控制是依据设计图纸, 将原材料,半成品,设备等变成工程实体的过程,在项目建设全过程中占了很长的时间, 这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的, 也会在一定程度上影响项目的投资。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达 5%10%,根据施工阶段的这一特点,在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外, 还应重点加强施工现场各方面的管理, 严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关。 一、房地产企业项目工程成本控制的现状 目前国内房地产企业的项目工程成本控制处于发展阶段，具体表现有以下几点： 1、工程成本管理工作不被重视 工程项目
3、成本管理是房地产企业经营管理的核心内容之一，但目前许多的房地产企业并没有充分意识到这一点，工程成本管理工作只是留于表面，并没有真正体现成本管理在企业中的重要作用。 2、工程成本信息不准确导致成本管理工作偏离实际 工程成本信息在成本管理中起着非常重要的作用，企业的成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企业成本信息的基础之上的。但目前许多房地产企业的工程成本信息并不能反映企业成本的真实情况，从而导致了工程成本管理工作偏离了实际。 3、责任成本制度不健全导致项目工程成本浪费情况严重 责任成本制度是现代成本管理的重要思想之一，把成本与责任相结合可以使成本处于受控的状态，出
4、现异常可以找到相关的责任人落实原因。但目前许多房地产企业的工程成本管理并没有引入责任成本的管理思想，工程成本与管理人员利益无关。 在以上问题存在的情况之下，存在于房地产项目之中的各阶段的成本控制就显得很有必要，下面本文就施工中的成本控制做简要研究。 二、房地产开发项目施工中成本控制策略 1、严格按照设计图施工 房地产开发项目的施工要严格按照项目的设计图来执行。在施工之前,设计部门会对项目进行透彻合理的分析, 设定房产的结构以及预算,整个房产的结构设计、配套设施、交通设施都是设计好的。因此在实际的施工过程中, 一旦有其中一项发生了改变, 那么整个项目的结构和原理就要发生偏差, 也就是意味着整个项
5、目的成本预算要发生改变, 甚至是相关的配套设施和人员安排都要调动。因此,在设计图最终修订以后, 施工部门一定要按照设计图规定的去执行。这样的执行施工, 确保人员、材料、设备等成本都控制在预算范围之内,针对于个别的具体情况,再加处理,就会很好的控制成本。如果一个项目的设计图不断的更改,那么它的结构就要发生变化,随之改变的就是材料, 由于材料的采购是大批量的,材料的搭配也是非常重要的,一次材料采购的失误,会为企业带来很大的浪费。同时建设好的设施也要随之修改, 这样就又要增加相应的拆卸与安装费用, 不仅耗费人力、物力、财力,同时又延误了工期。因此,在房地产开发项目施工阶段,施工部门一定要按照规定好的
6、设计图进行施工。 2、做好施工前期、中期、后期的成本控制 施工阶段的成本控制要贯穿于整个施工过程中,因此我们要从施工的各个阶段对成本控制加以分析。施工阶段前期,这一时期施工的主要成本在于原料的采购,以及人员成本的控制。原料采购方面,公司应加强对原料采购人员的培训以及监督,确保原料采购的价格最低, 但是一定要保证原料的质量,对于原料的管理也要细心。而人员方面,应做好积极的培训,设立专业的施工培训部门, 对人员的专业知识以及安全知识进行培训, 避免在施工过程中由于操作失误带来的巨大损失。施工中期的成本主要是由于设计的更改而产生的拆除安装成本,另外就是原料的管理成本。施工中期,由于设计中发现的问题而
7、更改设计,造成拆除,重新安装的成本,难以避免,但是对于这类成本控制,我们要从设计开始抓,及早的发现设计中出现的问题, 尽力避免拆除带来的成本增加。而对于材料管理,应培训好材料管理人员, 控制好材料出入库的管理。后期成本控制主要体现在对材料的余料的管理,余料的管理要细致,具体到每一种原料,只有这样才能控制好成本。 3、加强各部门之间的沟通 成本控制,不仅仅是成本管理部门的事,而是整个企业的事情,在项目施工过程中,成本的控制需要各个部门之间的良好的沟通。比如, 施工部门由于现场环境的影响,对于采购来的材料无法进行安装,这时候要第一时间的反应给材料部门,材料部门则要在第一时间反映给设计部门,设计部门
8、根据对现场情况的勘察,制定出新的设计,或者利用新的设备来克服出现的问题,之后再进行施工,这个过程和结果一定要报告给成本控制部门, 否则其它部门的举动, 对于成本控制部门都是个谜。同时成本控制部门也要主动的去发现施工中出现的问题,主动的与各个部门进行沟通,主动的去思考控制成本的方法,同时做好各个部门之间的连接。保持整个施工过程中的部门信息的互通。只有这样, 才能在第一时间及时的把握整个项目工程中的成本状态,从而进行下一步的控制。 4、在施工过程中, 对施工方案不断的进行优化 施工方案,会影响房地产开发项目施工阶段的成本控制。因此在施工过程中要依照施工的环境、施工的复杂程度、施工的地理位置、施工的
9、规模等因素来设定多个施工方案。在遇到具体的施工环境下,选择相应的施工方案, 避免因为施工现场的环境因素造成的施工难度的加大与施工成本的追加。比如, 对于地基的作业, 施工应采取离水源以及货车装卸都非常便利的地方, 这样不仅可以减少水输送所产生的费用,同时还能减少交通运输产生的费用,使整个施工过程更加的流畅。施工方案的设定要根据施工现场的具体情况, 同时企业的相关部门也要与施工单位进行良好的沟通, 避免施工单位在执行过程中造成不必要的浪费, 如果施工单位没有按照企业的相关设计方案进行施工, 擅自施工所产生的一切费用要根据合同法来进行索赔。 5、做好施工合同的管理 施工合同签订前, 企业要充分的了
10、解施工合同的相关法律法规, 对各个部门的管理者进行法律法规的系统培训, 避免在施工过程中由于不了解合同法律而产生纠纷,造成不必要的损失。施工合同在签订以后,会受到法律的保护,如果要进行变更需要双方的协商确定,否则会带来由于合同变更而产生的法律索赔。在这方面,开发商要充分的认识合同中的每一个规定, 对施工部门进行严格的监管, 如果出现施工单位出现了违背合同的事件, 比如说施工延期或者施工临时停止等问题, 开发商要及时的进行索赔,利用法律保护自己,但同时开发商也要履行合同职责, 避免施工单位要求开发商赔款。因此,做好施工合同的管理, 有助于企业在保证自己的权益的前提下,对施工单位进行合理的约束,同时达到控制成本的目的。 总之，在房地产市场竞争日益激烈的今天，加强项目的成本控制与管理是加强房地产企业核心竞争力的重要手段，突出重点的控制好设计阶段和施工阶段的工程建造成本，是保证企业综合效益最大化，实现企业可持续发展的基本保证。 参考文献： 1 杜秀龙.建筑工程项目施工阶段成本控制方法J. 科技资讯. 2008(07) 2 赵晶晶.施工企业成本控制新论J. 企业经济. 2004(06) 3 张绍爽.施工企业成本控制与管理J. 铁路工程造价管理. 2003(03)
