1、房地产项目过程工程造价控制与分析摘要：本文针对如何在房地产项目工程中减少成本投入，施行造价控制这一课题作了一系列研究。先列出如今房地产开发过程中所存在的造价控制问题，再从决策方式、工程设计、工程投标、施工管理和竣工结算这四个方面来阐述如何实现有效的造价控制，最后列举了一个案例。关 键 词：房地产 项目过程 工程造价 控制 Abstract:This article on how to real estate projects in the works to reduce cost, execution cost control this topic made a series of resea
2、rch. The first list now real estate development existing in the process of cost control problems, from the decision-making, design, bidding, construction management and completion of the settlement of the four aspects elaborated how to realize effective cost control, finally gives a case. Key words:
3、 real estate, project, project cost, control 中图分类号： TU723.3 文献标识码：A 文章编号： 1 引言 我国的房地产市场如今已成熟，业内竞争逐渐规范。但随着开发规模日益扩大，一个项目甚至有几十万平方米的建筑面积，开发过程中的工程造价也水涨船高。2005 年之后，国务院陆续颁布了一系列调整房地产市场的政策，打算对今后的房地产市场进行合理的调控引导。在新的调控政策影响下，成本已经成为影响企业盈利多少的一个决定性因素，关乎到企业生存和未来的发展。所以房地产开发商想要获得更多的利润，除了不断造出高质量和高性价比的房源，还要严格控制成本，降低不必要的
4、支出。 2 房地产造价控制现存问题 我国房地产开发行业即使已经进入成熟阶段，但是存在一些问题。 （1）缺乏系统的造价管理理念和完整的造价管理制度； （2）决策人员不够重视造价管控，单纯的把它当成财务成本来控制；（3）在整个施工过程中没有及时的进行监控管理。 这三个方面导致了在项目开发过程中造价不能得到有效的控制，决策失误多，估算精度得不到保障。在开发商进行决策时，它对整个项目的造价影响占了很大比例，尤其是标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等。据统计，投资决策阶段对整个过程造价的影响程度可达 70%以上，有时到 90%。 此外，有些开发商对待房产设计不够重视。他们给设计公司的时间周
5、期很短，要求也随时更换，有时甚至克扣设计费用。这使得设计师设计的作品比较粗糙，相对保守。到了施工阶段又遇到实际性的难题，设计的理念和作品得不到有效的施行，设计师需要不断对作品进行修改，工作繁琐质量又得不到保障。据统计，工程设计费占整个建筑安装成本的比例约为 1.5 %2 % ,但是设计的质量对工程造价的影响达到 75%以上。所以设计质量对整个工程造价的影响还是不可忽视的，这就要求开发商在对待工程设计的态度需要谨慎和重视。 在房地产开发商进行招标时，有些公司的招标方式不够严谨，他们有的会采取邀请招标的方式。邀请招标是一种限范围的竞争招标方式，招标时间较短，但潜在的投标人有可能就被排除在外，而围标
6、或串标发生这种事的可能性较小。有些则采取议标的方式，在招标过程中投标人很可能故意抬高报价，利用空白的空间来赚取额外的利润，这种投标方式水分很大。 3 房地产造价控制措施 3.1 采取科学的项目工程决策方式 投资决策的过程是个由浅入深、循序渐进的分阶段的工作，不同阶段的决策重点不同。采用科学的估算模型、可靠的统计数据，通过精确的分析，方能保证决策的科学合理性，使造价最终控制在一定范围内。 3.2 重视工程设计 在设计阶段可以从如下方面进行控制改进。 （1）设计方案投标 通过设计方的竞争可以优胜劣汰，让开发商选取最优的设计方案，从而保证设计方案的质量。通过设计方案投标制度可以招来优秀的设计单位，能
7、有效的避免施工过程中设计方案返工的现象，同时优秀的设计作品能保证设计方案的时代性，能在短时间内为开发商回收投入资金和可观的收益。 （2）限额设计 开发商应该对设计方提出限额设计要求，这能使得设计师有的放矢。虽然工程设计的质量对工程造价有较大影响，但若过于追求质量而忽略实际的可行性和施工成本，也会加剧开发商的资金投入负担。设计方在设计时，应结合具体的外部条件，通过具体的数据分析计算后，并充分考虑施工的可行性和经济性，有针对性的进行设计。在设计过程中，及时的进行造价估算，及时做出调整。 （3）加强洽商管理 在施工过程中对设计方案进行变更，与设计方进行洽商会加重开发商的投资负担，带来较大的经济损失。
8、若实在要进行洽商，可以要求相关负责人进行审核和责任担保。并确定洽商是哪方的责任，进行适当的经济处罚。如此可以有效的避免工程承包单位利用洽商赚取额外的费用。3.3 重视工程投标 在招标之前对投标方进行严格的资格审查，包括企业资质、经营业绩、管理能力和商业信誉等。避免承包商之间的彼此转让、从中拿回扣的现象。在确定一些投标对象后，开发商应该及时拟好招标文件，认真收集筛选数据和相关信息。严谨细致的确定好造价工程的条款，不给承包商空子乘虚而入，将工程标底确定在合理的价格范围内。对于合同中涉及到的工程造价、开工日期、工期、质量标准、违约责任等条款都应细无巨细的明确下来。能够担保的工程保险应尽量设保，采取适
9、当的保险措施能使得项目开发过程中的风险得到适当转移和规避，以保障开发商的部分利益。 3.4 控制施工管理和竣工结算 施工阶段主要需做好三方面的监控管理，即工程洽商、承包商的索赔要求、材料的进货加工。在签证时要保证它的及时性，最好设定一个期限，要求签证在这段时间内签好。签证的描述也应客观准确而具体，标明项目、工艺和质量的完成情况，附上简图和尺寸等。签证签好后应及时处理，不得随意更改。 竣工结算是控制工程造价的最后一关。在实际验收过程中，存在很多问题，如洽商工程量远远大于施工工程量，甚至只有洽商没有施工，施工时没有进行应核减等等。所以在结算时工作人员应当认真细致的进行核对，勤跑现场勘测。最后再进行
10、工程结算复审验收，还可以实行工程尾款会签制度，以更好的确保施工质量和投资商的利益。 4 工程案例 苏州某房地产开发公司在投建高档住宅区时，在整个项目过程中采取了造价控制，取得了不错效果。笔者根据上文提到的造价控制措施进行了如下阐述： 4.1 决策阶段 本次项目投建的为高档住宅区，高层框剪结构，总用地面积为62000m2， ，建筑面积为 91300 m2， ，销售面积为 85000 m2， ，容积率为1.472581，整个项目估算表(如表一)所示。 表一 项目投资估算表 4.2 设计阶段 经过几家设计公司的设计方案投标竞选后，开发商采取了一家声誉较好的甲级设计院设计的方案。此次采取了剪力墙结构，
11、在决策阶段土建造价预计花费 1250 元/m2。经研究表明结构造价占土建工程的 75%，其中外墙造价占结构造价的 1/3，但是外墙的混凝土体积只占所需结构混凝土总量的 1/4 不到，所以降低外墙造价是很有必要的。在对过程进行设计时，采取了长 330 厘米、高 290 厘米、厚 28 厘米,重约 5 吨的配钢筋混凝土墙,造价为 350 元/ m3。该墙的隔热性能和挡风防雨功能均不错，有较高的性价比。经过设计院对设计方案多方调整协商，在最不利的一面使用了剪力墙，大大降低了工程造价。 4.3 招标阶段 此次该房地产公司对投标方进行了严密的资格审查，最终选取了六家信誉高、施工进程快而好的五家施工单位。
12、此五家在此次投标中的标价（如表二）所示。研究表明 表二 标价表 经过研究，虽然第三家报价较低，但它的各部分报价并不平衡，尤其是基础工程部分报价偏高很多，而后期的装修报价方面又故意压低了下去，整个报价并不正常。第五家仅次于第三家，且各部分报价合理，低于标底价，所以最终第五家施工单位赢得投标。 4.4 施工管理和竣工结算阶段 施工管理该房产开发单位加强了工程签证方面的管理，保证它的及时性，签证前都仔细的审核。当施工过程中遇到设计变更时，超过 15 万元时，由设计单位、施工单位、房产投资方综合讨论，确定该变更是否有必要。竣工结算时，要求施工单位提供完整的结算资料和清单，对于模糊不清的条款应及时跟施工
13、方沟通，重新审核工程造价。当各项资料确认无误时，将尾款再汇给施工方。 竣工结算是控制工程造价的最后一关。在实际验收过程中，存在很多问题，如洽商工程量远远大于施工工程量，甚至只有洽商没有施工，施工时没有进行应核减等等。所以在结算时工作人员应当认真细致的进行核对，勤跑现场勘测。最后再进行工程结算复审验收，还可以实行工程尾款会签制度，以更好的确保施工质量和投资商的利益。本次结算后经统计最终工程造价为 12450 万元，明显低于 13421 万元，有效的减少了成本，达到了工程造价控制的目的。 参考文献： 1苏培墙.房地产项目工程造价控制的工程应用. 福建建筑. 2009 年第 9 期：114-116 2朱维辉.房地产开发工程造价控制策略.当代经济.2008 年第七期：96-97 3张树枝.浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制.河北建筑工程学院学报. 2005 年 6 月:128-130
