1、浅谈住宅建设物业管理早期介入摘要：随着我国市场经济的不断发展，作为房地产建设的延续，物业管理工作在城市建设中愈来愈体现出其重要作用，但物业管理的早期介入仍未得到应有的重视，本文对物业管理早期介入的内容、必要性做了相应的阐述。 关键词：物业管理 早期介入内容 必要性 中图分类号：F287.8 文献标识码：A 文章编号： 2007 年 10 月 1 日国务院物权法的颁布，使物业管理工作更加规范化、法制化。随着物业管理的不断深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入已经不适应物业管理发展的需要，目前已经有一些富有远见的房地产开发建设单位开始尝试让物业服务企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自
2、物业服务企业的意见，完善物业建设，提高楼盘品质，在得到市场良好回报的同时，也理顺了后期管理的诸多问题，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。 一、物业管理早期介入的内容 所谓物业管理的早期介入，是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业咨询活动，物业服务企业参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度出发提出合理化建议，从而使建成后的物业更能满足业主和物业使用人的要求。目前，虽然有很多物业服务企业对物业项目实施了早期介入，但大多数都是在业主入住前半年左右进入，所做的主要工作也只是就建筑安装工程后期的工作提一些建议。有的建议能帮助开发商通过改进，使其完善，但也有许
3、多建议无法整改，留有缺陷给后期的物业管理带来许多困难。因此物业早期介入越早越好。从总体上看，物业管理的早期介入应从五个阶段着手： （一）可行性研究阶段 主要内容： 1根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式； 2根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； 3根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； 4根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准； 5设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。 （二）规划设计阶段 主要内容： 1就物业的结构布局、功能方面提出改进建议； 2就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议； 3提供设施设备的设置、选型及
4、服务方面的改进意见； 4、就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置要求等提出意见。 （三）建设阶段 主要内容： 1与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时提出并落实整改方案； 2配合设备安装，确保安装质量； 3对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见； 4熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。 （四）销售阶段 主要内容： 1完成物业管理方案及实施进度表； 2拟定物业管理的公共管理制度； 3拟定各项费用的收费标准及办法； 4、对销售人员进行必要的物业管理知识培训； 5将早期介入形成的记录、方案、图纸
5、等资料整理归档。 （五）竣工验收阶段 这一阶段的内容主要是参与竣工验收,在各个单项工程完工后,参与单项工程竣工验收,在分期建设的工程完工后,参与分期竣工验收,在工程全面竣工后,参与综合竣工验收. 这样不仅能有效避免物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，为以后的工程维修养护工作省去很多麻烦，还能有效督促开发建设单位在物业配套方面考虑齐全，避免后期物业管理上的不便。 二、物业管理早期介入的必要性 总结多年来物业管理的经验不难发现，由于房屋设计、建设过程中留下的缺憾，给房产使用人和物业服务企业带来了诸多影响，许多物业纠纷都与开发建设单位有着或多或少的联系。注重物业管理早期介入，在物业开发建设之初
6、，协助开发建设单位及时发现和处理各阶段存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少问题的发生，而且在建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或降低，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障，物业管理的早期介入就体现了其必要性。 (一) 优化设计 随着社会经济的发展，人们对的住宅品位和居住环境的要求越来越高，这使得建设单位在开发过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素，物业管理企业可以从业主及日后管理的角度，就房屋实际和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化
7、、完善。 （二）有助于提高工程质量 在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中得到解决，避免在日后使用中再次投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。 （三）有利于了解物业情况 对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业管理企业可通过早期介入出发了解情况，从而在日后的工作中做到心中有数，对症下药。 （四）为前期物业管理做充分准备 物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展制定物业管理
8、方案和各项管理规章制度、进行机构建设、员工招聘及培训，组织素质高、业务强、对工作认真负责的管理人员和工程技术人员组成验收小组进入现场，对分部、分项工程质量进行验收。物业服务企业与建设单位协商接管方案及交接的具体事项，如接管时间、日期、注意事项、保修责任等；收集整理竣工验收资料，为今后的物业管理、设施设备维护保养，业主房屋质量纠纷处理等具体工作提供翔实的技术依据，便于物业移交后物业管理工作的顺利开展。 （五） 有助于提高建设单位的开发效益 早期介入是物业管理企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业管理企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业
9、主满意的物业，促进物业的销售。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌。 三、物业管理早期介入的立法作用 由于物业管理早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和需要进行选择。早期介入和前期物业管理是不同的，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务。目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识不足，重视不够，造成物业在建成后的长期管理服务中，出现诸多问题。如果把物业管理的早期介入纳入法规，从法律的角度规定，新建物业须有专业物业管理企业早期介入，从物业管理和业主使用
10、的角度对项目的规划、设计、建设等各个环节进行参与，将能有效提升物业的建设质量，为今后的物业管理服务奠定良好的基础。目前，在物业管理服务中，很多物业服务企业不能令业主满意，其关键不仅是物业服务企业的管理服务水平问题，也存在物业的设计开发、建设质量等方面的因素，从而给物业服务企业的服务质量带来一定影响。如能够做到早期介入，就可避免或减少这些不利影响。 随着我国经济持续增长和人民生活水平的不断提高，每年建设的物业数量也在大幅度增长，实施物业管理的早期介入，对完善物业使用功能，提升物业建设质量、确保物业在建成后的保值增值等方面，均有着重要意义。如果能把物业管理的早期介入纳入法规，将对今后物业建设质量和物业管理质量、乃至人民生活质量，产生积极的促进作用。 参考文献1李加林，周心怡.物业管理实务. 北京：中国建筑工业出版社， 2006
