1、1第一章 总记国一集团四川朝晖实业有限公司为开发成都市龙泉驿区“雪梨澳乡” 房地产开发建设项目，委托本公司对该项目进行项目可行性论证。本公司根据国家的有关法律、法规、政策，按照行业规范，对该项目实施了实地踏勘，市场调查与询证，通过对项目建设必要性和项目市场条件的分析，对项目建设投资做出测算，对项目财务状况进行经济评价；在此基础上，提出结论性意见，供有关部门决策参考。一、项目名称“雪梨澳乡”房地产开发建设项目二、 项目开发商基本情况雪梨澳乡住宅项目由国一集团四川朝晖实业有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。项目业主基本情况如下：1、法人代表：李晓东2、法定地址：成都新
2、华大道文武路 42 号新时代广场 16 层3、注册资本：人民币 2000 万元4、主营业务：房地产开发，以及与其投资能力相当的工业、商业、公路建筑、基础设施建设目的开发建设5、开发资质：国家房地产开发二级企业6、银行信用等级：AAA7、公司管理团队：公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工 39 人，其中专业技术人员 33 人，平均年龄 30 岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。公司董事长李晓东，曾担任海南韵龙实业有限公司副总经理（负责房地产
3、业务） 、四川东盛实业有限公司董事长兼总经理。曾在美国、澳大利亚工作和生活三年，并对美国、加拿大、澳大利亚的房地产业进行考察，至今已有房地产开发 15 年的从业经历。他追求稳健与卓越，项目选择见解独特、思路清晰，管理理念先进，市场定位准确，项目开发成功率高。公司副董事长兼总经理颜宏庆，经济学硕士, 四川省社科院特约研究员、四川农业2大学客座教授、四川省金融学会理事、高级经济师、证券投资分析师。曾供职于农行四川省分行，担任中国长城资产管理公司成都办事处副处长，具有丰富的投资策划、资本运作经验。公司副总经理唐义，曾供职于四川省林业厅，先后担任四川蓉萌建材有限公司总经理、成都福惠贸易有限公司总经理。
4、公司分管财务工作副总经理刘建刚，大学本科学历，会计师。1986 年毕业于西南财经大学，曾在四川农业大学任教，先后任成都联益集团公司财务处副处长、审计处副处长（成都联益实业股份有限公司股票上市前期工作的主要负责人） ，四川康达生物医学工程研究开发中心财务部经理，四川绿色药业科技发展股份有限公司财务总监。三、 项目提出随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，国一集团四川朝晖实业有限公司与时俱进，
5、经过反复磋商和论证，决定在龙泉驿区同安镇建设雪梨澳乡房地产开发项目，该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的澳洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度高尚住宅生活环境。四、 项目经济评价分析报告编制单位：成都九方投资咨询有限公司3第二章 成都市住宅市场供给分析一、供给状况分析1、数量分析 自 1998 年国家加大了住房体制改革力度，正式取消福利分房实行货币化分房，掀起成都房地产开发的高潮。年投资额由 1998 年的 80 亿元扩大到 2002 年的 203.3 亿元，5年间累计投资 683.3 亿元，是前 8 年
6、的 2.56 倍。房地产开发投资占全社会投资的比重由1998 年的 21.5%上升至 2002 年的 29%，成为推动投资增加、拉动经济增长的主要动力。 1998 年到 2002 年 5 年间，全市房地产开发投资以年均 26.3%的速度扩张。2001 年，成都的商品房销售面积 701 万平方米，占全国的 3.4%、全省的 65.5%，销售面积 2001 年超过广州、深圳，跃居副省级城市首位。在直辖市和副省级城市中居第四位。在商品房销售中，住宅销售处于绝对地位，直辖市和副省级城市中，住宅比例最高的是天津，占95.7%，最低的是哈尔滨，占 76.3%，成都为 91%，处于较高水平。2002 年成都
7、的商品房销售面积达 815.56 万平方米，再创新高。1996 年2001 年，成都市房地产（仅指住宅）开发情况如下表所示：单位：万平方米、万元类别 1996 年 1997 年 1999 年 2000 年 2001 年施工面积 730.13 726.53 1003.57 1244.38 1597.64新开工面积 277.20 206.10 502.97 667.00 659.65竣工面积 314.45 359.90 375.18 464.77 716.34实际销售面积 208.43 262.65 336.91 400.12 638.12实际销售额 272554 352990 544288 64
8、3201 1052518其中，2001 年，成都市房地产（在此仅指住宅）开发主要指标如下表：单位：万元、万平方米按资质等级分 本年完成投资 施工面积 竣工面积 销售面积一级 47246 68.32 32.59 19.82二级 192915 266.12 144.86 119.37三级 464761 639.26 204.05 184.68四级 135793 226.43 103.58 82.50其他 387330 463.99 231.26 231.754数据表明，与国内的主要城市对比，成都市房地产总量扩张强势十分明显。2001 年，成都房地产开发投资 171 亿元，占全国的 2.7%、全省的
9、 64.1%，在直辖市和副省级城市中居第六位，开发投资规模大于天津，与重庆相差 26 亿元，但与北京、上海、广州、深圳相比差距明显，在中西部地区，成都和重庆已经成为各大城市房地产开发投资的领头羊。在西部城市中投资额仅次于重庆，占西部地区开发投资的 19.6%，与全国 15 个副省级城市比较，成都房地产开发投资 2001 年已跃居第三位，列广州、深圳之后，且由于成都市房地产投资增速近年来明显高于广州、深圳，其总量差距在逐步缩小。2002 年成都房地产开发投资 203.31 亿元，在去年开发投资 32.2%的高基数上仍增长 19.1%。成都房地产开发日趋活跃，市场前景广阔。2、结构分析成交住宅中，
10、低层和多层占 69.6%，高层占 24.4%，别墅占 6%（比例见下图） ，低层和高层在购房者地心目中仍占据很大的位置，高层电梯公寓由于销售价格、公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着一定的差距。70%24%6%低 层 和 多 层 高 层 别 墅成交住宅中，价位在 21003100 元/平方米的占总成交量的 56.79%，而超过 4000 元的将近 15%，1500 元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量还不大。高尚住宅区比例偏低，还有很大潜力。工薪阶层为住宅消费的主力军，其购房多为一次置业，与此相对应的是，2002 年成交住宅中，90100 平米与 12013
11、0 平米的成交量最大，各占总成交量的 8.65%和13.46%，100 平米以上的最受市场追捧。在成交住宅中，地处市中心的占 2.7%，府南河沿线的占 6.3%，在一环路以内的占10.8%，在一至二环路的占 31.6%，在二至三环路之间的占 40.5%，在三环路以外的占 8.1%，具体分布如下图所示，城市郊区化已初现端倪。2.7 6.3 10.831.640.58.1051015202530354045市 中 心 府 南 河 沿 线 一 环 路 以 内 一 至 二 环 路 二 至 三 环 路 三 环 路 以 外（ %）5二、 未来五年成都住宅供应趋势分析1、开发规模继续增长近年来，成都房地产开
12、发投资、开发面积、竣工面积、销售面积等方面连续保持强势的增长势头。2002 年，成都市房地产开发继续保持强劲势头。一是开发商土地购置大幅增加。开发商购置土地 737.9 万平方米（约 1.1 万亩），增长 54%，支付土地购置费33.9 亿元，其比重占到房地产开发投资的 22%。二是开发投资增速虽有所回落，但仍增长 21.9%，累计完成投资 154 亿元。其中住宅投资完成 118 亿元，增长 28.3%，继续担当拉动房地产开发投资强劲增长的主角。写字楼、商业用房投资虽然不大但增幅明显，前11 个月分别增长 69.8%和 46.7%。三是商品房开发规模总量达 1898 万平方米，其中当年新开工面
13、积达 809 万平方米，增长 6.2%。前 11 个月，累计竣工商品房 491.7 万平方米，增长 26.2%，其中住宅竣工 412.9 万平方米，增长 17.1%；商业营业用房竣工 44.2 万平方米，增长 88.0%。根据成都市房地产市场发展现状及国民经济总体发展趋势，在较长时期内，投资仍将是拉动经济增长的主要动力。而随着城镇化进程加快和居民改善住房条件的逐步实现，稳定、快速发展仍是成都市房地产业发展的主调，投资规模、开发面积都将不断扩大。19962001 年成都市固定资产投资、房地产开发投资、国内生产总值、房地产业增加值的运行轨迹呈较为明显的上升趋势。 “十五”期间，成都市房地产开发投资
14、将持续保持快速增长，增幅明显高于同期固定资产投资增幅。预计房地产投资规模到 2005 年增至390 亿元。房地产开发投资占固定资产投资的比重将由 2001 年的 29.3提高到 2005 年的33.1。2、住宅郊区化显现从范围上看，成都的住宅地产已开始从市区向市郊、二级城市推移。2002 年郊区房产的迅速走红，而今年的郊区开发更是来势凶猛，规模大、档次高、规划好、配套完善等特点预示着郊区开发正在全面升级。随着几条快速通道的修通，郊区住宅也不再局限于前两年第二居所的范畴，正逐步拉近郊区与城里的距离，大有挑战城区楼盘、争夺第一居所的势头。纵观成都的东南西北，素有阳光城美誉的龙泉驿，先前掌握了上千亩
15、土地的开发商还按兵不动，随着大行宏业率先推出的 1300 多亩的龙泉阳光体育城，以及该公司正在规划的 4000 多亩的多元化泛地产打破了龙泉驿的平静，紧接着 2000 多亩的欧风花城也将于今年面世，华阳自人南沿线的开通，这里着实热闹了一阵。远大集团、中石化、万华、6深长城等几个颇具实力的公司都在这块地方囤积了上 1000 亩甚至几千亩的土地，正在蓄势待发地推出自己的项目。在温江聚集了一大批成都开发商，如建信置业，华新国际，森宇集团，置信实业等，由他们领衔开发的占地 1600 亩的建信奥林匹克花园、占地 500 亩的锦绣森邻、占地 1300 亩的森宇音乐花园、占地 500 亩的柳城谊园以及占地
16、600亩的金强实业开发的海峡新城，这些项目无论在定位到规划设计，还是从建筑的外立面到户型设计以及内部装修上都甚为超前。从都江堰的中心镇到崇州的街子镇，方圆 20 公里已经被包括青城山水、假日青城、天下青城、中国青城等在内的 40 多家开发商的分时度假公寓，产权酒店占领。 值得关注的是，在最近一个月（5 月）的时间里，成都不少低密度住宅项目吸引了众多购房者的眼光，尤其是近郊楼盘反而还取得了较之以往更高的成交率。3、别墅供应趋紧2002 年 2 月，国土资源部下发的 4545 号文件，要求“清理园区用地、加强供应调控”，明确规定停止别墅类用地的土地供应。政策的颁布不会使发展商停止项目的开发，由于前
17、期流出了大量土地，别墅这一高端消费项目仍然会继续存在。但别墅项目在房地产经济中所占比例比较少，加之资本流向问题，一些原本计划注入别墅的资本将流入普通住宅。开发商一般上别墅项目较为慎重，在未来一段时间里，开发商只会引导一些资金投向其他住宅产品上。新政策的实施将使别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，别墅销售情况看好。 第三章 成都市住宅市场需求分析一、 成都市城镇居民经济水平及居住消费水平分析19982001 年，成都市城镇居民储蓄存款变化趋势如下图所示：70100000020000003000000400000050000006000000700000080000009000000（万元）1998
18、 1999 2000 2001（ 年 份 ）金 融 机 构 国 家 银 行19952001 年，成都市城市居民人均可支配收入变化如下图所示：01000200030004000500060007000800090001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001（ 年 份 ）（元）19972001 年，成都市城市居民家庭人均居住消费性支出变化趋势如下图所示：01002003004005006007008009001997 1998 1999 2000 2001（ 年 份 ）（元）2001 年成都市城市居民家庭人均可支配收入、人均居住消费性支出情况见下表：8单位：元、%类别
19、最低收入户 低收入户 中等偏下户 中等收入户 中等偏上户 高收入户 最高收入户人均可支配收入 2762.29 3625.03 5081.85 7012.03 9797.06 14167.98 20921.24人均居住消费支出 384.99 605.62 458.31 771.01 743.94 1034.84 1568.55支出占收入的比重 13.94 16.71 9.01 11.00 7.59 7.30 7.50由以上的分析我们可以看出，成都市城镇居民储蓄存款持续增长，潜在的消费力强；城镇居民居住消费性支出与其可支配收入呈正相关性，即随着收入的进一步提高愿意增加居住支出；中等偏上户居住消费支
20、出占其可支配收入的比重小于（或等于）7.59%，是本项目最大的潜在客户。二、 成都市民居住现状及其发展趋势 2002 年成都城市居民人均住房建筑面积为 26 平方米，住房成套率已达到 70%，新建四十几个住宅小区，有 40 多万居民先后搬进了设施配套、功能齐全的新房，市民的居住条件得到明显改善。按国际惯例，当居民的生活水平基本达到小康后，对住房的要求一般在人均 3040 平方米，因此潜在需求相当大。近年来成都市城镇人口的增长远远高于总人口的增长，2001 年成都市总人口 1019.9 万人，城镇人口 354.78 万人；2001 年成都市城镇居民人均住房建筑面积 24.4 平方米，199620
21、01 年年均增长 5.5。为此，我们分别测算如下：2002 年城镇人口 364.64 万，到 2005 年增长到 3959 万，2002 年城镇居民住房面积 9387 万平方米，到 2005 年可能增长到 11967 万平方米。成都市旧城改造目标是在三年内基本完成城区 529 万平方米的危旧房拆迁，今年的目标是拆迁 100 万平方米，这部分可以认为是自然毁损面积。2002 年城镇居民新增住房需求 830 万平方米。按惯例，自然毁损的面积存在一个膨胀率的问题，即每拆除 1 平方米，要增加 2 平方米的需求。所以，20022005 年城镇居民新增住房需求累计 3839 万平方米。未来几年成都市城镇
22、居民住宅消费需求将持续趋旺，年均住宅需求量近 1000 万平方米，到 2005 年城镇居民人均住房面积达到 302 平方米。因此，成都市住宅房地产产业具有广阔的发展空间。住宅的发展历程是：“ 小康之前重面积，小康之时重装修，小康之后重环境” 。成都居住水平在进入小康之后，人们对居住环境和空间条件有了更高的要求。住宅郊区化、 “5+2”生活模式是后小康之居住宅的发展趋势之一；山水住区和山水搂盘也是后小康住宅的追求之一；绿色、生态、环保是后小康住宅的环境要求。未来对住宅的需求将特别注重以下几个方面：崇尚生态型、环保型的环境设计。在总9体规划满足住宅日照、朝向和安全的基本要求下，住宅要充分利用周边的
23、自然、地形、景观优势等，并创造条件使人与自然环境之间得到沟通和互动。突出房型的多样化和个性化。 目前住宅消费已进入“层次化” 、 “个性化”的时期，家庭的小型化、社会的老龄化以及工作时间缩短、业余时间增加等生活模式的改变，对相应的居住空间的个性化和多样化的要求日趋增加。在房型套内功能上，除了满足“衣食住行”的基本需要外，还要满足娱乐、休闲、就医、购物、文体活动等其他需要。居住的基本空间也由起居室、卧室、厨房、卫生间、储藏室、阳台这六项内容拓宽到家庭娱乐厅、工作室、电脑房、健身房、化妆间、衣帽间等多样化的内容。住宅科学内涵的提高。21 世纪是信息化社会，对居住社区的综合功能有了更高的要求，而新的
24、住宅规范也对住宅的隔声、隔热、保温、日照等也提出了更严格的技术标准。科技进步是提高居住质量的关键。太阳能热水器的使用、家庭网络通讯、小区安保监控系统的完善更直接地以其科技含量成为现代居住生活的标志。三、成都高档住宅需求分析随着收入的提高，成都市民对住宅品质和居住环境有了更高的要求。从成交住宅的价位结构来看，价位在 21003100 元/平方米的占总成交量的 56.79%，而超过 4000 元的高级住宅比例将近 15%；从未来趋势看，代表住宅发展方向的别墅和联排别墅还有很大的潜力。 “非典”疫情也使人们更加重视居住环境对于健康的影响。人们在买房时将更加关注居住人口相对较少、生态环境优良的城市周边
25、地区的高尚住宅区。成都目前个人资产达百万元以上的人数不下六位数，这部分人在早期（八十年代末和93、94 年）的两次房地产开发热中，已经拥有了较好的住房，但随着时间的推移和城市的发展，以及受早期城市规划的局限性，由于一环路内地段的出行交通道路狭小，周边环境差，加之开发商为了单纯追求经济效益，采用高容积率建房等，使其除了有近便的地利条件外其它方面都不太理想，如房屋的采光、朝向，小区的绿化，活动场地，周边的环境，以及市区内的空气及噪声污染。因此这部分人对房屋居住条件有了更高的追求，再加上大部分人对自有资产保值增值意识的增强，选择购房也成首选。因此，他们当中一户人有两套甚至更多的住房的大有人在。其目的
26、不外乎是两种，一是购置大量不动产，以求自己的资产保值、增值；二是在不同的地点选购房屋，并根据其不同的功能，季节性地变换居住地，以求生活质量。他们对中、高档房屋有着强烈的需求。从 2002 年 15 月的房产销售情况看，成都不少低密度住宅项目吸引了众多购房者的眼光，尤其是近郊楼盘反而还取得了较之以往更高的成交率。据华阳绿水康城销售部经理邹文介绍，该项目凭借地处无污染、生态环境好的近郊，以及项目本身优良的规划10设计，创造了非典时期优秀的销售成绩：从 5 月 1 日，平均每天销售 1 套联排别墅，销售量达到了往常的两倍。位于龙泉的阳光体育城以“阳光、体育、健康”的经营模式，短短十个月上千套房子的销
27、售仅余少许。还有温江的森宇音乐花园、边城水恋、锦绣森林等都有不俗的成绩。位于城西三环路附近、高新西区范围内的 AAA 级住宅锦城豪庭同样也出现了一个销售的高潮，平均价值达 150 万元的独幢别墅在本月内就销售了 6 套，总成交价值近 800 万元。同时，据华阳、龙泉、温江等近郊楼盘开发商反映，近段时间来，借周末休息时间前往郊县看房、买房的人猛然间增加了许多，购房者在关心住宅设计、园区景观的同时，更加注重小区周边的建筑、环境以及小区内的绿化、建筑密度等各项指标，他们的居住健康意识已经得到了极大的提升。成都的别墅市场已经进入一个新的发展阶段。第四章 本项目特点及其竞争优势在当前成都市及龙泉的房地产市场上，一个房地产项目只有具有突出的、独有的特色才会在激烈的竞争中脱颖而出。雪梨澳乡项目以其独特的澳洲风情，绝佳的环境品质，良好的配套设施，较低的价位等优势在成都中高档房地产市场上极具竞争力。一、项目特征 雪梨澳乡位于龙泉西部阳光城同安镇，总占地面积 547 亩，一期开发面积 200 亩，建筑面积 9 万平方米，建筑类型为联排别墅。本项目总体方案设计及单体户型设计由澳大利亚建筑设计师完成，主题风格为澳洲园林式低密度高尚住宅区，容积率 0.69，绿化率达 60%。户型按面积分为 110、130、140、150、 160、180、206 平方米七种，其中 150
