1、房 地 产 估 价 报 告估 价 报 告 编 号： 中资房评报字(2018)1130 号（案件编号：（2018）京 0101 执 5020 号）估 价 项 目 名 称： 北京市东城区培新街乙5号院2号楼11层1106号房地产价值评估估 价 委 托 人： 北京市东城区人民法院房 地 产 估 价 机 构 ： 北京中资房地产土地评估有限公司注册房地 产 估价 师 ： 张显国(注册号：1120130001)苏 华(注册号：1120040047)估价 报 告出具日期 ： 二一八年十二月二十四日北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼 11 层 1106 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公
2、司 第 1 页致估价委托人函北京市东城区人民法院：受贵院委托，我们对位于北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼11 层 1106 号房地产(建筑面积共计为 96.64 平方米及其分摊的国有土地使用权， 以下简称“ 估价对象”)，在现状利用条件下的 现时市场价值进行了评估， 为估价委托人对估价对象房地产进行司法处置(拍卖) 提供价值参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，采用比较法，在 认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，最后确定估价对象于价值时点 2018 年 12 月 18 日在 现有状态及利用条件下，假定未 设定法定
3、优先受偿款和其他应付款项前提下的评估价值为( 币种：人民币) ：房地产市场价值(总价)：1030.19 万元大写金额：壹仟零叁拾万零壹仟玖佰元整房地产市场价值(单价)：106601 元/平方米估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的“估价师声明” 、“估价的假设和限制条件”和“估价结果报告”。北京中资房地产土地评估有限公司 法定代表人：二 一八年十二月二十四日北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼 11 层 1106 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 2 页目 录第一部分 估价师声明 .3第二部分 估价的假设和限制条件 .4第三部分 房地产估价结果报告 .7一、 估
4、价委托人 .7二、 房地产估价机构 .7三、 估价目的 .7四、 估价对象 .7五、 价值时点 .9六、 价值类型 .9七、 估价原则 .9八、 估价依据 .10九、 估价方法 .11十、 估价结果 .11十一、 注册房地产估价师 .11十二、 实地查勘期 .12十三、 估价作业期 .12第四部分 附件 .13一、 北京市高级人民法院司法委托项目通知书复印件；二、 北京市东城区人民法院委托司法鉴定函复印件； 三、 不动产权证书【京（2017）东不动产权第 0015526 号】复印件；四、 估价对象地理位置示意图； 北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼 11 层 1106 号房地产估价报告书
5、北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 3 页五、 估价对象现状照片； 六、 估价机构营业执照复印件； 七、 估价机构备案证书复印件； 八、 估价人员资格证书复印件。北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼 11 层 1106 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 4 页第一部分 估价师声明我们郑重声明：1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；2. 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；3. 注册房地产估价师与估价报告中
6、的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；4. 注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-2015)、房地产估价基本术语标准 （GB/T 50899-2013） 的规定进行估价工作，撰写估价报告。北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼 11 层 1106 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 5 页第二部分 估价的假设和限制条件一、一般假设1. 在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2. 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关
7、法律、法规。3. 本报告的估价结果为正常条件下的公开市场价值，房地产交易需要交易双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑交易双方的偏好等条件下方能实现。对于房地产市场的波动及快速变现等特殊交易因素可能导致房地产价格有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价值产生的影响。4. 评估专业人员已对估价委托人所提供的、本报告所依据的估价对象的权属以及其他相关资料进行了检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，且经和估价委托人确认，本次报告可采用其所提供的资料。本次评估设定估价委托人提供的资料合法、属实，并且提供了与本次评估有关的
8、所有资料，没有保留及隐瞒。5. 房地产拍卖是特殊的市场交易，由于快速变现等因素的影响，拍卖市场的成交价格与正常市场成交价格有一定的偏差，本次估价的评估价值只能应用于房地产拍卖市场。6. 估价对象的所有权人、建筑面积及用途以估价委托人提供的不动产权证书【京（2017）东不动产权第 0015526 号】复印件上为准。7. 评估专业人员对估价对象实物状况及其区位状况进行了一般北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼 11 层 1106 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 6 页性查勘，并对房屋安全以及环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且
9、无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，设定估价对象能够正常安全使用。8. 本次估价结果未考虑国家宏观政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响。9. 估价结果未考虑估价对象已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。二、未定事项假设本估价项目不存在未定事项假设，故估价报告无背离事实假设。三、背离事实假设本估价项目不存在背离事实假设，故估价报告无背离事实假设。四、不相一致假设本估价项目不存在不相一致假设，故本报告无不相一致假设。五、依据不足假设本估价项目不存在依据不足假设，故本报告无依据不足假设。六、估价报告使用限制1. 本报告估价目的是为估价委托人核定
10、估价对象房地产市场价值提供参考依据，不做其他估价目的之用。如果估价对象的评估条件或目的发生变化，需重新进行评估。2. 本报告估价结果为价值时点下估价对象土地在现状规划条件、北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼 11 层 1106 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 7 页建筑物在现状成新度下的房地产正常市场价值，如估价对象登记用途、建筑面积或建筑物使用状况等评估条件发生变化，估价结果需要做相应的调整直至重新评估。3. 本估价报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，故可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结
11、果及最终评估结论的准确性。4. 本估价报告在估价机构盖章和注册房地产估价师签字的条件下有效。5. 本估价报告自出具日起壹年内有效（即 2018 年 12 月 24 日至2019 年 12 月 23 日），超过期限需重新进行评估。6. 本报告书对估价对象公开市场价值的估算，特别是估价对象所在区域，相关房地产市场的调查、分析和判断，是基于截止到此次评估现场作业最后一天我们所获取的反映价值时点国家及当地经济、政策及市场条件的文字和访谈资料做出的。本报告书出具后如国家及当地的经济、政策及市场条件发生较大变化，或出现自然灾害等不可抗力影响，以及本报告书所设定的前提条件发生改变，委托方及评估目的相关各方应
12、重新审视本报告及其结论，必要时，在报告有效期内需重新进行估价。同时，我们对本报告书出具后所发生的上述变化不承担责任。7. 本估价报告的全部或其部分内容未经本公司同意不得发表于任何公开媒体，本报告由北京中资房地产土地评估有限公司负责解释。北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼 11 层 1106 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 8 页第三部分 房地产估价结果报告、 估价委托人单位名称：北京市东城区人民法院联 系 人：李菁华联系电话：010-87895130、 房地产估价机构单位名称：北京中资房地产土地评估有限公司 单位地址：北京市海淀区首体南路 22 号国兴 大厦 1
13、7 层 A2 统一社会信用代码：911101087263404262房地产备案证书号：建房估备字2015019 号 备案等级：一级(有效期限 2018 年 6 月 13 日至 2021 年 6 月 12 日) 法定代表人：冯春雷联系人：张显国联系电话： 010-88334853-803邮政编码：100044、 估价目的为估价委托人提供估价对象房地产进行司法处置(拍卖) 提供价值参考依据。北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼 11 层 1106 号房地产估价报告书北京中 资房地 产土地评估有限公司 第 9 页、 估价对象估价对象位于北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼 11 层 1106
14、 号，建筑面积 96.64 平方米及其分摊的国有土地使用 权。1、个 别因素(1) 位置状况估价对象位于北京市东城区培新街乙 5 号院 2 号楼 11 层 1106 号房地产，所在的住宅小区培新街乙 5 号院位于东城区广渠门附近，北侧紧临培新街，西侧紧临幸福大街，紧邻地铁 7 号线广渠门内站，交通比较便利。(2) 权利状况根据估价委托人提供的不动产权证书【京（2017）东不动产权第 0015526 号】复印件，本次估价对象所有权人为王长利，建筑面积为 96.64 平方米，房屋用途为住宅，钢混结构。(3) 建筑物情况根据估价委托人提供的相关资料和估价师现场勘察，估价对象为钢混结构，建成年代为 1999 年，塔楼，外墙涂料，总层数为 19 层，估价对象在第 11 层，西南朝向，三室一厅一厨一 卫一阳台，估价对象客厅、卧室内 墙贴壁纸，地面铺地板，无吊 顶； 卫生间、厨房内墙贴墙砖，地面铺地砖， 铝扣板吊顶；防盗门、塑钢窗。经估价人员现场勘查，估价对象目前自用，维护保养状况较好。 (4) 宗地基础设施状况估价对象所在的宗地开发程度目前已达到红线外“七通”( 通路、通
