1、刍议新会计准则对房地产行业的影响与对策摘要：新颁布的企业会计准则给会计行业带来了新的挑战。企业财务工作人员该怎么面对这新的挑战？新准则认为这些投资性房地产如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。那么这些又对房地产上市公司影响如何呢？这一系列问题引出在这里我们主要讨论的问题就是新会计准则对房地产行业的影响，并且结合我国国情分析其影响及对策。 关键词：新会计准则 房地产 公允价值 计量 历史成本 1. 新会计准则对房地产业的影响 新准则的颁布对一些行业产生了重大的影响，在股市上可以看出对房地产行业的影响最甚。2006 年一季度，房地产股票在证券市场上表现出
2、的当仁不让的强势板块，让绝大多数的股票都屡创新高。 1.1 正式确立重估净资产值法作为房地产上市公司估值的中心地位。 新会计准则（公允价值模式）的推行必将引导市场对该项方法进一步的认可，在更大的范围内使用此法，账面价值更能真实地反映资产的市场价格。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度的长期利好。 1.2
3、短期内将对信息披露不充分的公司产生积极影响。 我们认为相关公司采用公允价值的会计准则记账取代成本模式记账的行为应该属于会计政策的变更，因此在采用新会计准则（公允价值模式）的首年，各相关公司将会采取追溯调整的方式，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模。由于在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业都是 以历史成本计价，而旦一般情况下都存在一定程度的升值，因此我们认为如果采用公允价值模式的新会计准则，那么会引导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面，当然这些公司的长期投资价值依然主要由这些物业的质量所决定。 相反对那些
4、信息披露比较充分的短期影响要小，因为市场上已经在一定程度上采用了重估净资产值的估值方法，其价值已经得到了比较充分的认同，但从长期看，市场预期的日益明朗化依然会为这些公司提供相应的溢价。 1.3.相关公司每年净利润的波动程度会增大。 我们认为如果相关公司采用新会计准则（公允价值模式） ，并在实行新准则的第一年采用追溯上一年的所有者权益的话，那么该公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产物业的升值程度。折旧和摊销问题不会对该公司每年的净利润产生实质性影响。因为尽管不直接计提折旧和摊销，但在评估公司投资性房地产的公允价值时，也会考虑到折旧和摊销问题，所以我们认为只要市场相对有效的话，即公允价
5、值评估合理的话，折旧和摊销问题只是从“显性“转入“隐性 公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用新的会计准则（公允价值模式） ，总体上每年的重估增值额（即使考虑 相应的折旧和摊销后）应该持续为正值，计入当期损益后当年的净利润预计将会得到持续的额外提升，但如何评价这种由 于增值带来的利润增加需要市场进一步达成新的均衡，并且对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。 1.4.税收问题存
6、在一定的不确定性因素。 新的会计准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。本轮房地产已经持续景气了 6 年多，所以一般情况下，投资性房产的公允价值都高于成本价。如果采用公允计价，拥有投资性房产的企业当期净利润会有较大程度的提高，在没有相关该项利润减税豁免的前提下，一般企业不会选择该种方式计价，即以宝贵的现金流出获取纸上的富贵。 1.5.对房地产公司借款费用资本化影响较大。 新的会计准则规定：借款费用只有同时满足以下
7、条件时，才应当开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果严格按照这一规定执行那么地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能再资本化，这样如果这部分支出计入财务费用，会影响房地产企业的当期利润。但是所谓的“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始“对地产公司来说极其不容易确定，这样新会计准则的影响将大大减弱，该项规定同样可以成为地产公司调节利润的手段。 2. 应对新准则的对策分析面对新会计准则的挑战，房地产行业以及社会公众该如何面对，需要采取什么样的措施来避免负面因素的发生，是我们
8、应该要着重讨论的问题。 2.1 借鉴香港聘请独立评估师的做法 如每年度公司均聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，作为公允价值的确定依据，并在年报中具体披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。 2.2 把握时机实现企业自身资产的转换 从近几年来国家出台的调控措施及新会计准则的规定，适当的将长期自用房产或作为存货的房产转换为投资性房地产。因为对于房地产企业来说，如果采用公允价值计量模式，多持有中低挡的投资性房地产资产，利润空间还会加大，使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值，从而扩大企业的总资产规模，这样可以提高房地产企业的融资能力，银行等金融机构对企业的借贷规模
9、也会随之上升。 2.3 执业人员素质及财务方面要进行改进 其一，要提高执业人员素质、顺利实施新准则，其关键因素在人。因为在新准则中非常强调财务人员的职业判断能力，对财务人员的综合素质提出了更高的要求。其二，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量，意昧着各大公司花费在会计和审计上的成本也将大大提高，并且这还不是一次性的结果。因此公司就应该随时准备付出额外成本为会计部门的员工提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作。越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应各个时期的制度并找到解决问题的对策。 2.4 加强监督机构的监督力 新会计准则对企业的管制和文化带来的影响无疑是正面的，但同时
10、也为已具有成熟经济体系的企业带来了无谓的成本。这就决定着在实施时很多方面还有赖于参考外国的经验，比如为了让新会计准则不致过分严格而影响企业的生存空间，政府应该提供个监管框架，并由专业团体和法院执行相关的监管程序。 以上所述仅是新准则体系中与房地产行业相关的一些规定，它的实施既有助于会计适应经济发展进程能力的提升，又进一步保证了会计信息公开透明、高质量的要求，使房地产行业拥有接近国际标准的会计规范来反映经营及投融资活动。本文通过对会计处理的理解、分析预测新准则对地产企业利润、融资能力及涉税项目可能带来的影响，为更好的实施新准则体系，实现平稳过渡做好相应准备。 参考文献： 1 关亚丽.新会计准则对我国上市公司利润的影响分析J. 科技信息（学术研究）. 2007（24） 2 张华春.新会计准则对房地产企业的影响分析J. 科技资讯. 2008（36）
