1、从景洲大厦案看我国城市社区治理摘要：深圳景洲大厦业主维权案例是我国业主维权的典型的成功案例，在深圳这个政策发展的前沿地带，业主维权没有模版可以遵循，但是业主们创造性地维护了自己的权益，这对我国目前业主维权以及城市社区治理都有着深远的意义。本文主要从该案例中的成功之处分析，探讨社区治理的出路。 关键词：业主 维权 治理 深圳景洲大厦业主维权是成功的，他们不仅通过自主投票选出了新的负责人的为业主利益着想的“管家” ，而且在与政府和前物业公司的对抗中牢牢捍卫了全体业主的利益。但是我们不得不承认，景洲大厦案中业主委员会的成功，是有一定的偶然性和特殊性的：其一、由于深圳的大环境，深圳是经济特区，是我国物
2、业管理的试点地区，同时也紧邻香港，学习借鉴了很多先进的物业管理的思想和制度。同时，深圳市政府在早期的社区物业管理的建设和商业化发展中做出了积极的贡献，为业主组织的成立与活动提供了法治平台。其二、景洲大厦的业主们有一个英雄式的领袖。他不仅向业主宣传法律和理性维权的知识，而且以全体业主的利益为重，及时根据国家的政策创新性地解决问题。不仅得到绝大多数业主的支持，更获得了主流媒体以及中央的肯定。从这一点来说，景洲大厦的成功是不可被复制的。那么，在没有以上两种特殊性的条件下怎样维护好业主的权力呢？ 社区治理的基础在于政府正确定位。可以看到，在景洲大厦案例中，政府明显是越位了。深圳福田区建设局关于罢免邹家
3、健景洲大厦业主委员会委员、主任职务的通知等红头文件，无疑是政府闹的一个大笑话。政府对业主自治组织的过多干涉，不仅激起了群众的不满情绪，而且削弱了政府的权威。地方行政管理部门即地方政府应当正确地将自己的角色定位为“守夜人” ，对于作为公民社会自治组织的业主委员会等一些居民自治的组织，政府更多的应该是监督和协调。在公民的利益受到损害时政府应给与支持而不是通过干预居民自治去寻租、创造政府所谓的“政绩” 。当政府管了本不该属于它管理的事情时，不仅会产生效率低下等问题，而且会影响政府的权威。因此，在景洲大厦的案例中，政府明显是一个失败者的角色，因为它不自觉得将自己放在了群众的对立面上，过多地干预群众维护
4、自己权益的自治行为，显然是不恰当的。同理，我国城市社区中存在着许多诸如业主与物业公司的矛盾的问题。当这些问题出现的时候，或者在社区平日的管理中，政府应当做的是根据中央以及上级政府的文件结合本地区的社会特点，在宪法、法律以及相关政策的范围内制定出与本地区实际情况相符的政策，当本级政府制定的政策与中央的政策法规不相符的时候，要及时做出调整。这也是法律一致性的体现，才能在社区居民与物业公司等的关系中起到较好的协调和监督的作用，保障居民的权利。 司法部门的公正和强制力是冲突解决的有力保障。在景洲大厦的案例中我们可以看到，当业主与物业公司的矛盾已不可调和时，司法的作用就显得尤为重要。法院依据宪法和相关法
5、律的规定，对双方的纠纷加以分析和裁定，并最终做出裁决。当有一方无故拖延或者不执行法院裁决的时候，可以依靠其强制力强制执行，保障双方的利益。虽然坐在我们的生活中大多是物业公司对业主的侵权，但我们也不能排除业主对物业公司的利益的侵害，在二者出现矛盾的时候，不管是其中的任何一方，都应该勇敢地拿起法律的武器来维护自己的权益，将维权合法化、理性化。 业主自治是社区管理的精髓。社区中的参与者，就是由有着建筑物产权的业主组成的，所以当物业公司对社区提供服务出现问题时，业主应组织起来，集中力量维护自身的权益。景洲大厦的大多数业主无疑是幸运的，他们有邹家健这么一个英雄式的领袖。在业主们试图通过静坐、抗议等手段来
6、向物业公司表示不满时，他提醒人们要通过理性的途径、用法律的武器保护自己。在曲折的与物业公司和当地政府的对抗中，他也毫不退缩，领导着业主委员会的全体代表依据国家的法律法规创造性地解决矛盾和冲突。在笔者看来，邹家健在业主维权过程中起着不可替代的作用。然而，在很多其他的小区中却鲜有这种英雄式的人物出现，大多数人更倾向于“搭便车” ，就拿景洲大厦的业主来说，在开始的时候很多业主参与维权的积极性是很高的，这是因为在初期与物业公司打官司后都得到了多少不等的赔偿，这无疑给更多原本持观望态度的业主提供了动力。然而到后期，很多业主因为对既得利益的满足，逐渐放松了对自己利益的追求，对业主委员会的工作也带来了一定的
7、挑战。在没有英雄式人物的社区中，业主们应该怎样维护自己的权益呢？笔者认为，主要有以下几个要点：一、大多数业主都持这样一种观点，即：比我更厉害更有能力的人都没站出来，我站出来说话，会有人听吗？再说了，如果我站出来了，物业公司以后对我打击报复，怎么办？或者有的人更倾向于在私底下抱怨对物业服务的不满，而当真正需要集中起来维权的时候，就会由于各方面的顾虑而忽略自己的利益损害。人们的这种想法造成了在自己的利益遭受侵害时公众的沉默和无力。二、业主自觉组织起来在当前来讲是一件比较困难的事，但是维权又是不可不做的。业主委员会的成立，是既需要有公心、诚信，又需要有智慧、有知识的，虽然目前我国城市社区中的业主委员
8、会的数量较少，而且大多集中在一线城市，但是就已经成立了业主委员会的社区中委员会主任等领导人都是一群有公德心、负责任、有奉献精神的人。在这一点上，我们要保持乐观的希望，当自己的利益受到侵害时要团结起来，用自己的知识和能力去维护自己的合法权益；三、业主自治存在着很多不确定的因素，比如当社区中没有人愿意身先士卒的时候，当有人组织而大部分业主积极性不高的时候应该怎样组建业主委员会、怎样开展业委会的工作。笔者认为这是一个相当难的问题，在查阅资料的基础上并没有找到合适的解决路径，希望老师在这个问题上予以指导。 景洲大厦业主维权的成功，其实是可以被运用到很多社区业主维权的实际中的，但我们更应该清楚的是，社区治理并不只是业主委员会的活动，而应该是以业主委员会为主、以政府的政策法规和协调监督为基础、以法律作为后盾的理性的活动。相信在这三者的紧密配合下，社区的治理一定会走向一个更加科学化、专业化、效率化的光明前途。 参考文献： 1 尹毅. 城市社区治理中政府与社区关系研究D. 城市社区治理中政府与社区关系研究， 2011. 2 林静. 我国城市社区治理多元主体之间合作研究J. 经济与法，2011 年（04）
