1、1普陀区洵(旬)阳新村地块旧城区改建房屋征收补偿方案为做好普陀区洵(旬)阳新村地块房屋征收与补偿工作，加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境，通过前期座谈会、听证会等形式广泛征求征收范围内被征收人、公有房屋承租人意见和建议，根据房屋征收法律法规，结合本区、本地块实际情况，制定房屋征收补偿方案如下：一、房屋征收范围根据上海市普陀区人民政府关于确认普陀区洵阳新村地块等三幅地块旧城区改建房屋征收范围的批复 （普府201316 号） ，洵(旬)阳新村地块旧城区改建征收范围为：东至旬(洵)阳路，南至石泉路以北多层工房、洵阳中学，西至岚皋路以东多层工房，北至华池路以南多层工房。二、房屋征收与补偿的政
2、策及法律依据(一)国有土地上房屋征收与补偿条例 （国务院令第 590 号） ；(二)上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则 （上海市人民政府令第 71 号，以下简称实施细则 ） ；(三)关于贯彻执行的若干意见 （沪府办发201224 号） ；(四)关于贯彻执行若干具体问题的意见 （沪房管规范征20129 号） ；(五)国有土地上房屋征收评估办法 （建房201177 号） ；(六)上海市国有土地上房屋征收评估管理规定 （沪房管规范市20125 号） ；2(七)上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请对象住房面积核查办法 （沪房管规范保20128 号） ；(八)普陀区人民政府关于确定本区国有土地上
3、房屋征收与补偿相关标准的通知 （普府201260 号） ；(九)上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制定的上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定的通知（沪府发201273 号） ；(十)市、区有关部门的其他相关文件。三、房屋征收补偿协议(一)本方案中下列用语的含义1.被征收人，是指被征收房屋的所有权人。2.公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。3.共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外） ，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。4.房屋使用人，是指实际占用房
4、屋的单位和个人。(二)房屋征收补偿的计户标准被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证书、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同等权利凭证计户，按户进行补偿。(三)房屋征收补偿协议签订主体的确定房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证书等权利凭证所载明的权利人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同3所载明的承租人为准。房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本
5、市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照上海市房屋租赁条例相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。(四)房屋征收补偿协议的订立征收决定作出后，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人根据本房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议
6、生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约比例达到 85%。若被征收人、公有房屋承租人因故不能亲自签约的，可依法书面委托代理人签约。四、被征收房屋建筑面积的认定对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为4准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件等合法有效的权利凭证记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件等记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件等未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在 19
7、81 年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。区（县）人民政府将组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门将给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：2001 年 11 月 1 日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在 1.2 米至
8、1.7 米（含 1.7 米）的部分，按照实际居住面积的 1/2 及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。房屋类型公寓独立住宅新里住宅新工房（有电梯、成套）新工房（无电梯、成套）新工房（无电梯、不成套）“两万户”新工房旧里住宅简屋换算系数2.06 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.255五、征收居住房屋的补偿(一)征收居住房屋的补偿方式征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房
9、屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。(二)征收居住房屋的补偿、补贴计算标准被征收居住房屋的补偿金额评估价格价格补贴。评估价格被征收房屋的房地产市场评估单价被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价被征收范围内居住房屋评估总价居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。价格补贴评估
10、均价补贴系数被征收房屋的建筑面积。根据相关规定，经区政府批准，本地块补贴系数为 0.3。根据相关规定，经区政府批准，本地块被征收居住房屋增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。6被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的每证补贴面积标准为：15 平方米建筑面积。套型面积补贴=评估均价15 平方米建筑面积。被征收居住房屋属于成套独用居住房屋的每证补贴面积标准为：15 平方米建筑面积扣除经测量后成套独用居住房屋的厨房及卫生间面积之和。套型面积补贴=评估均价（15 平方米建筑面积-经测量后
11、成套独用居住房屋的厨房及卫生间面积之和） 。(三)征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非
12、成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。(四)征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格100%；对房屋承租人的补偿按照第(三)项有关公有房屋承租人的补偿规定执行。(五)居住困难户的保障补贴7按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足 22 平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。未按规定向房屋征收部门提出居住困难户保障补贴书面申请的被征收人户、公有房屋承租人户视作放弃居住困难户保障补贴
13、。增加居住困难户保障补贴的目的为保证居住困难户使用被征收居住房屋补偿金额和居住困难户保障补贴能够购买房屋征收部门提供的产权调换房屋，且人均建筑面积能够达到 22 平方米。折算公式为：被征收居住房屋补偿金额折算单价居住困难户人数。保障补贴=折算单价居住困难户人数22 平方米被征收居住房屋补偿金额。本地块折算单价为：11000 元。普陀区洵(旬)阳新村地块国有土地上房屋征收居住困难户保障补贴申请办法另行公布。六、征收非居住房屋的补偿(一)非居住房屋的认定1.原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；2.公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住
14、房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；3.房屋权利人为单位的，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或实际用作职工或职工家庭居住使用的除外；4.原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批8准居住房屋改为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。在 2001 年 11 月 1 日前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，且至征收决定作出之日营业执照仍在有效期内的，可以认定为非居住房屋；在 2001 年 11 月 1 日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改为非居住用途的，不认
15、定为非居住房屋。(二)征收非居住房屋的补偿标准及奖励、补贴标准本地块征收非居住房屋，被征收人、公房承租人为个人的可选择货币补偿也可选择房屋产权调换，产权调换房屋为本地块提供的居住产权调换房屋。本地块征收非居住房屋，被征收人、公房承租人为单位的采用货币补偿。1.征收非居住房屋，对被征收人的补偿金额为市场评估价格。2.按规定向被征收人补偿设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算。3.因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的 10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价 10%的，应当向房屋征
16、收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照实施细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。4.征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准9征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，本地块采用货币补偿，租赁关系终止。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格80%。5.征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面
17、积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据实施细则第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。6. 截止房屋征收决定作出之日，对持有合法有效的营业执照（必须注册在被征收房屋内）的个体经营者，予以一次性 10 万元补贴。七、征收居住房屋的各类奖励、补贴费用被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约，且本地块在签约期限内签约比例达到 85%，协议生效的，被征收人、公有房屋承租人可以获得以下奖励及补贴。超过签约期限
18、后，被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门达成房屋征收补偿协议的，奖励补贴标准适当减扣，具体减扣标准另行公布。(一)签约奖励费被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约，每户按被征收房屋建筑面积每平方米奖励 8000 元，不足 16 万元的，按 16 万元计算。(二)协议生效奖励费101.在签约期限内，本地块签约比例达到 85%的，协议生效的，对已签约的被征收人、公有房屋承租人，每户按被征收房屋建筑面积每平方米奖励 5000 元，不足 12 万元的，按 12 万元计算。2.在签约期限内，本地块签约比例超过 85%的，签约比例 86%至 100%的部分每满一个百分点，已在签约期限内签约的被征收人、
19、公有房屋承租人,每户奖励 2 万元。（三)搬迁奖励费被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，协议生效后在协议约定期限内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每户予以奖励 4 万元。(四)建筑面积奖励费以被征收房屋建筑面积为基准，每平方米奖励 5000 元。(五)无证建筑面积补贴本地块对于各类无证建筑面积予以 300 元/平方米的建筑材料残值补贴。没有无证建筑面积或虽有无证建筑面积但不要求建筑材料残值补贴的，每户予以一次性补贴 5 万元。(六)装潢补贴按被征收居住房屋建筑面积每平方米 600 元计算，不足 3 万元的，按 3 万元计算；被征收人、公有房屋承租人有异议的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。(七)购房补贴1.被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，且不选择购买本地块提供的产权调换房屋的，购房补贴为被征收房屋的补偿金额的 20%。2.被征收人、公有房屋承租人购买本地块产权调换房屋的，被
