1、 1 横县城镇土地定级与基准地价更新成果项目工作范围本轮定级估价范围主要根据横县土地利用总体规划（20062020 年）（2015 年调整）和（20052020 年）局部调整（2009）城区范围内的可作为城镇建设用地使用的土地，以及六景、峦城等 16 个乡（镇）包括乡（镇）合并前，原乡（镇）镇区范围内可作为 城镇建设用地使用的土地综合确定。估价范围包括城区及六景、峦城等 16 个乡镇内主要现状建成区、近年拟供地的新增建设用地区域和部分有条件建设区。定级估价面积详见下表：表 1 横县城镇土地定级估价范围面积统计表名 称 土地 总面积 （hm） 名 称 土地总面积（hm）县城区 4159.15 新
2、福镇 105.92石塘镇 149.04 马岭镇 57.38陶圩镇 126.92 那阳镇 214.02百合镇 178.84 莲塘镇 79.43六景镇 3004.99 平马镇 30.86峦城镇 497.53 平朗乡 54.16云表镇 143.17 镇龙乡 18.48校椅镇 170.79 马山乡 40.69南乡镇 109.10 合计 9140.47一、基准地价内涵说明基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务 2 （分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化
3、设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。不同用途价格对应的基准条件为：1.基准地价估价期日为 2017 年 11 月 1 日。2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地 40 年，住宅用地 70 年，工业用地 50 年，公共管理与公共服务用地 50 年。3.土地开发程度达到“五通一平” 标准，即宗地 红线外通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整。4.土地利用状况：商服用地容积率 1.0；住宅用地容积率 3.0；工业用地容积率 1.0；公共服务项目用地容积率 0.51.5（其中一类用地容积率 1.5；二类用地容积率 0.5）。5.地价影响
4、因素均在一般状态。基准地价内涵见下表。表 2 基准地价内涵表土地用途 容 积 率 使 用 年 限 地 价 表 现 形 式 土 地 开 发 程 度 估 价 期 日商服 1.0 40 年 地面地价 五通一平 2017 年 11 月 1 日住宅 3.0 70 年 地面地价 五通一平 2017 年 11 月 1 日工业 1.0 50 年 地面地价 五通一平 2017 年 11 月 1 日一类 1.5 50 年 地面地价 五通一平 2017 年 11 月 1 日公共管理与公共服务设施 二类 0.5 50 年 地面地价 五通一平 2017 年 11 月 1 日备注 五通一平开发程度指宗地红线外通路，通上水
5、、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整。二、土地级别与基准地价更新成果土地级别划分包括工作区范围内横县城区及所辖石塘镇等 3 16 个乡（镇）主镇区商服用地、住宅用地、工业用地及公共管理与公共服务用地四种用途土地级别以及相应的基准地价更新成果。（一）级别基准地价综合考虑横县的土地利用潜力和现实土地市场状况，并结合各用途土地利用特点，本轮次土地级别县城区采用分类定级，各乡（镇）采用综合定级，横县城区及各乡（镇）各用途、级别基准地价更新成果如下表所示。表 3 横县城区级别基准地价成果土地级别用途与基准地价 元/ 3990 2680 1700 1060 680商服万元/亩 266 178.7 11
6、3.3 70.7 45.3 元/ 2460 1700 1190 780 475住宅万元/亩 164 113.3 79.3 52.0 31.7 元/ 490 390 320 245 190工业万元/亩 32.7 26.0 21.3 16.3 12.7 元/ 890 660 400 - -一类 万元/亩 59.3 44 26.7 - -元/ 430 350 220 - -公共管理与公共服 务 用地 二类 万元/亩 28.7 23.3 14.7 - -表 4 横县乡镇级别基准地价成果 4 商服 住宅 工业 土地级别乡镇名称及基准地价 元/ 1560 870 475 1135 690 370 230
7、175 130石塘镇万元/亩 104.0 58.0 31.7 75.7 46.0 24.7 15.3 11.7 8.7 元/ 1520 850 455 1115 690 365 240 180 130陶圩镇万元/亩 101.3 56.7 30.3 74.3 46.0 24.3 16.0 12.0 8.7 元/ 1490 835 450 1090 680 355 225 165 125百合镇万元/亩 99.3 55.7 30.0 72.7 45.3 23.7 15.0 11.0 8.3 元/ 1490 835 450 1050 655 350 250 185 140六景镇万元/亩 99.6 55
8、.7 30.0 69.9 43.7 23.3 15.1 12.3 9.3元/ 1460 810 435 1020 640 340 245 180 140峦城镇万元/亩 97.3 54.0 29.0 68.0 42.7 22.7 16.3 12.0 9.3 元/ 1455 800 415 1000 630 330 235 180 135云表镇万元/亩 97.0 53.3 27.7 66.7 42.0 22.0 15.7 12.0 9.0 元/ 1355 715 375 935 580 320 240 180 130校椅镇万元/亩 90.3 47.7 25.0 62.3 38.7 21.3 16.
9、0 12.0 8.7 元/ 1320 710 370 900 570 310 215 170 125南乡镇万元/亩 88.0 47.3 24.7 60.0 38.0 20.7 14.3 11.3 8.3 元/ 1290 690 365 910 570 310 235 175 130新福镇万元/亩 86.0 46.0 24.3 60.7 38.0 20.7 15.7 11.7 8.7 元/ 1240 670 360 880 530 305 210 160 120马岭镇万元/亩 82.7 44.7 24.0 58.7 35.3 20.3 14.0 10.7 8.0 元/ 1230 660 360
10、890 535 300 225 175 135那阳镇万元/亩 82.0 44.0 24.0 59.3 35.7 20.0 15.0 11.7 9.0 元/ 1120 635 350 840 505 285 220 165 125莲塘镇万元/亩 74.7 42.3 23.3 56.0 33.7 19.0 14.7 11.0 8.3 元/ 1050 620 340 800 470 275 215 165 125平马镇万元/亩 70.0 41.3 22.7 53.3 31.3 18.3 14.3 11.0 8.3 元/ 940 580 315 720 410 250 215 165 120平朗乡万元
11、/亩 62.7 38.7 21.0 48.0 27.3 16.7 14.3 11.0 8.0 元/ 920 560 305 690 380 240 210 160 115镇龙乡万元/亩 61.3 37.3 20.3 46.0 25.3 16.0 14.0 10.7 7.7 元/ 930 540 285 670 360 225 215 165 120马山乡万元/亩 62.0 36.0 19.0 44.7 24.0 15.0 14.3 11.0 8.0 表 5 横县各乡镇公共管理与公共服务用地级别基准地价成果 5 一类 二类 土地级别乡镇名称 元/ 330 310 260 235 180 145石
12、塘镇万元/亩 22.0 20.7 17.3 15.7 12.0 9.7元/ 330 310 260 245 190 145陶圩镇万元/亩 22.0 20.7 17.3 16.3 12.7 9.7 元/ 325 300 255 230 170 150百合镇万元/亩 21.7 20.0 17.0 15.3 11.3 10.0 元/ 340 310 300 255 190 150六景镇万元/亩 22.7 20.7 20.0 17.0 12.7 10.0 元/ 335 305 295 250 190 150峦城镇万元/亩 22.3 20.3 19.7 16.7 12.7 10.0 元/ 310 280
13、 265 240 190 150云表镇万元/亩 20.7 18.7 17.7 16.0 12.7 10.0 元/ 315 285 270 250 190 145校椅镇万元/亩 21.0 19.0 18.0 16.7 12.7 9.7 元/ 280 250 230 220 175 140南乡镇万元/亩 18.7 16.7 15.3 14.7 11.7 9.3 元/ 290 260 240 240 180 140新福镇万元/亩 19.3 17.3 16.0 16.0 12.0 9.3 元/ 280 250 230 215 165 145马岭镇万元/亩 18.7 16.7 15.3 14.3 11.
14、0 9.7 元/ 300 270 250 230 180 145那阳镇万元/亩 20.0 18.0 16.7 15.3 12.0 9.7 元/ 295 265 245 225 170 145莲塘镇万元/亩 19.7 17.7 16.3 15.0 11.3 9.7 元/ 280 250 230 220 170 140平马镇万元/亩 18.7 16.7 15.3 14.7 11.3 9.3 元/ 260 240 210 220 170 140平朗乡万元/亩 17.3 16.0 14.0 14.7 11.3 9.3 元/ 250 230 220 215 165 140镇龙乡万元/亩 16.7 15.
15、3 14.7 14.3 11.0 9.3 元/ 255 235 225 220 170 145马山乡万元/亩 17.0 15.7 15.0 14.7 11.3 9.7 （二）商业路线价路线价是指对连接特定街道、使用价值相等的市街地，设定 6 标准深度（也就是离道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。综合考虑横县主城区商业街道的繁华程度、临街深度、临街宽度等条件确定本轮基准地价更新的商业路线价区段及价格，商业路线价更新成果如下表所示。表 6 横县城区主要道路商业路线价区段及价格序号 路段名称 路段编号 路段起讫点 路线价( 元/m 2
16、)1 魁星路 SL01 全段 73542 宝华中路 SL02 淮海路江北大道 69063 宝华中路 SL03 江北大道中山南路 36054 槎江路 SL04 公园路江北大道 65175 槎江路 SL05 江北大道中山南路 32126 公园路 SL06 迎宣西路槎江路 66377 淮海路 SL07 西津路口公园路 54678 迎宣西路 SL08 全段 62979 迎宣东路 SL09 全段 468010 民生路 SL10 转盘中山南路 465911 民生路 SL11 中山南路茉莉花大道 419012 中山南路 SL12 民生路迎宣东路 460013 中山南路 SL13 迎宣东路槎江路 328214
17、 江北大道 SL14 茉莉花大道转盘 479115 江北大道 SL15 转盘槎江路 535116 教育路 SL16 城司南路江北大道 495217 教育路 SL17 江北大道中山南路 352318 城司南路 SL18 全段 594919 洪德街 SL19 全段 603020 宝华西路 SL20 淮海路柳明新城 513821 中山中路 SL21 民生路茉莉花大道 373722 龙首路 SL22 茉莉花大道凤凰新都 401623 茉莉花大道 SL23 江北大道长安大道 305024 长安大道 SL24 茉莉花大道金旺角汽车城 194825 横州大道 SL25 茉莉花大道横县国际商贸城 2040（三
18、）住宅、工业用地区段基准地价 7 区段基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区段的基准地价。在本轮横县基准地价更新工作中，结合各用途对价格的要求，拟对住宅、工业用途在级别的基础上划分出若干区段。住宅、工业用地区段基准地价更新成果如下表所示。表 7 横 县城区住宅、工业用地区段基准地价住宅 工业区段编号 基准地价（元/） 区段编号 基准地价（元/）J101 2695 G101 510J102 2558 G102 485J103 2388 G103 470J104 2243 G201 430J201 2040 G202 385J202 191
19、1 G203 360J203 1628 G301 330J204 1546 G302 320J205 1438 G303 315J301 1404 G304 310J302 1366 G305 305J303 1251 G306 300J304 1143 G401 290J305 980 G402 270J306 910 G403 250J401 895 G404 230J402 850 G405 210J403 800 G406 205 8 住宅 工业区段 编号 基准地价（元 /） 区段编号 基准地价（元/）J404 750 G501 200J405 700 G502 195J406 630
20、 G503 190J501 610 G504 185J502 550 G505 180J503 500 G506 175J504 470 G507 170J505 450 - -J506 400 - -J507 380 - -（四）土地级别边界概要说明表 8 横县城区土地级别边界说明表用途 级别 级别边界一级东 至 江北大道以东 30 米处、包括横州 镇城东小学； 南至槎江路以南约 50米、横州镇洪德小学、世纪滨江南侧围墙、横县人民医院洪德医 疗区，西至淮海路以西 100 米、城厢派出所、金城大酒店、横 县汽车总站等用地，北至迎宣西路与龙池东路交叉口、民生路与江北大道交叉口。 二级东 至 中山
21、南路与迎宣东路交叉口、民生路以东 30 米、福满园小区，南至江滨西路与淮海路交叉口、包括华馨苑、横 县人民政府、中山南路与槎江路交叉口、横州镇洪德小学，西至柳明菜市场、吉庆街以西 30 米，北至茉莉花大道以北 30 米、龙池新城、茉莉花大道与长安大道交叉口。商服三级主 要 分 布 范 围 由 三 个 部 分 组 成 ：第 一 部 分 环 绕 于 二 级 地 的 东 侧 、北 侧 、西侧 ，东 至 横 县 检 察 院 、锦 春 小 区 、大 竹 家 园 、横 县 钢 铁 厂 等 用 地 范 围 ，南 至郁 江 ，西 至 横 州 镇 太 平 小 学 、宝 华 西 路 、太 阳 城 、横 县 中 学
22、 新 校 区 路 口 、横县 碧 桂 园 等 用 地 范 围 ，北 至 横 州 大 道 国 际 商 贸 城 以 北 1000 米 处 、圣 达 雅苑 、横 州 镇 人 民 政 府 、茉 莉 花 大 道 以 北 约 200 米 、长 安 大 道 以 西 北 约 300米 等 用 地 范 围 ；第 二 部 分 位 于 西 津 路 一 带 ，东 至 郁 江 边 ，南 至 蒙 桐 加 油 站 ，西 至 御 江 华 庭 ，北 至 横 县 水 利 工 程 管 理 站 、江 滨 西 路 、华 馨 苑 ；第 三 部 分 位 9 用途 级别 级别边界于 长 安 大 道 与 G209 国 道 横 州 那 阳 路
23、口 ，东 至 航 运 小 区 ，南 至 天 晨 茶 厂 、那阳 大 桥 客 运 站 、横 州 镇 第 五 初 级 中 学 ，西 至 横 州 镇 第 五 初 级 中 学 ，北 至 大桥 幼 儿 园 。四级主 要 分 布 范 围 由 二 个 部 分 组 成 ：第 一 部 分 环 绕 于 三 级 地 东 侧 、北 侧 、西 侧 ，东 至 横 州 那 阳 桥 头 片 区 云 燕 特 种 水 泥 建 材 有 限 公 司 ，南 至 郁 江 ，西 至 横 县中 学 新 校 区 路 口 、太 平 村 ，北 至 阳 春 茶 叶 有 限 公 司 、横 州 中 学 、长 安 大 道 以北 约 150 米 ；第 二
24、部 分 位 于 西 津 路 一 带 ，三 级 地 第 二 部 分 以 南 ，东 至 郁 江边 ，南 至 蒙 桐 小 学 ，西 至 西 津 路 以 西 约 120 米 ，北 至 蒙 桐 加 油 站 。五级 一 级 、二 级 、三 级 、四 级 以 外 定 级 估 价 范 围 围 合 区 域一级 东 至 江北大道、桃 源 居 小 区 ，南 至 郁 江 ，西 至 海 棠 路 、淮 海 路 、海 棠 路 ，北至 宝 华 西 路 、迎 宣 西 路 。二级 东 至 中山南路 大 竹 水 果 批 发 市 场 ，南 至 郁 江 边 ，西 至 华 馨 苑 、横 州 镇 太 平小 学 、柳 明 菜 市 场 、横
25、县 党 校 、龙 池 新 城 龙 翔 苑 ，北 至 茉 莉 花 大 道 。三级主 要 分 布 范 围 由 三 个 部 分 组 成 ：第 一 部 分 环 绕 于 二 级 地 的 东 侧 、北 侧 、西侧 ，东 至 锦 春 小 区 、大 竹 新 区 、横 县 钢 铁 厂 等 用 地 范 围 ，南 至 郁 江 ，西 至 横州 镇 太 平 小 学 、宝 华 西 路 、太 阳 城 、横 县 中 学 新 校 区 路 口 、横 县 碧 桂 园 等 用地 范 围 ，北 至 横 州 大 道 国 际 商 贸 城 以 北 1000 米 处 、圣 达 雅 苑 、横 州 镇 人 民政 府 、茉 莉 花 大 道 以 北
26、约 200 米 、长 安 大 道 以 西 北 约 300 米 等 用 地 范 围 ；第 二 部 分 位 于 西 津 路 一 带 ，东 至 郁 江 边 ，南 至 蒙 桐 加 油 站 ，西 至 御 江 华 庭 ，北 至 海 棠 花 园 ；第 三 部 分 位 于 长 安 大 道 与 G209 国 道 横 州 那 阳 路 口 ，东 至航 运 小 区 ，南 至 天 晨 茶 厂 、那 阳 大 桥 客 运 站 、横 州 镇 第 五 初 级 中 学 ，西 至 横州 镇 第 五 初 级 中 学 ，北 至 大 桥 幼 儿 园 。四级主 要 分 布 范 围 由 二 个 部 分 组 成 ：第 一 部 分 环 绕 于
27、三 级 地 东 侧 、北 侧 、西 侧 ，横 州 那 阳 桥 头 片 区 云 燕 特 种 水 泥 建 材 有 限 公 司 ，南 至 郁 江 ，西 至 横 县 中 学新 校 区 路 口 、太 平 村 ，北 至 阳 春 茶 叶 有 限 公 司 、横 州 中 学 、长 安 大 道 以 北约 150 米 ；第 二 部 分 位 于 西 津 路 一 带 ，东 至 郁 江 边 ，南 至 蒙 桐 小 学 ，西 至 西津 路 以 西 120 米 处 ，北 至 蒙 桐 加 油 站 。住宅五级 一 级 、二 级 、三 级 、四 级 以 外 定 级 估 价 范 围 围 合 区 域 10 用途 级别 级别边界一级 东
28、至 江北大道， 桃 园 居 小 区 ，南 至 郁 江 ，西 至 淮 海 路 、西 城 路 、海 棠 路 ，北至 宝 华 西 路 、迎 宣 西 路 、贵 源 国 际 新 城 。二级 东 至 中山南路、福 满 园 小 区 、丽 水 湾 小 区 ，南 至 郁 江 边 ，西 至 华 馨 苑 、横 州镇 太 平 小 学 、柳 明 菜 市 、横 县 党 校 、龙 池 新 城 龙 翔 苑 ，北 至 茉 莉 花 大 道 。三级主 要 分 布 范 围 由 三 个 部 分 组 成 ：第 一 部 分 环 绕 于 二 级 地 的 东 侧 、北 侧 、西侧 ，东 至 锦 春 小 区 、大 竹 新 区 、横 县 钢 铁
29、厂 等 用 地 范 围 ，南 至 郁 江 边 ，西 至横 县 中 学 新 校 区 路 口 、太 阳 城 、横 县 碧 桂 园 等 用 地 ，北 至 横 州 大 道 国 际 商贸 城 以 北 1000 米 处 、圣 达 雅 苑 、横 州 镇 人 民 政 府 、茉 莉 花 大 道 以 北 约 200米 、长 安 大 道 以 西 北 约 300 米 等 用 地 范 围 ；第 二 部 分 位 于 西 津 路 一 带 ，东至 郁 江 边 ，南 至 蒙 桐 加 油 站 ，西 至 御 江 华 庭 ，北 至 海 棠 花 园 ；第 三 部 分 位 于长 安 大 道 与 G209 国 道 横 州 那 阳 路 口
30、，东 至 航 运 小 区 ，南 至 郁 江 ，西 至 横 州镇 第 五 初 级 中 学 ，北 至 大 桥 幼 儿 园 。四级主 要 分 布 范 围 由 二 个 部 分 组 成 ：第 一 部 分 环 绕 于 三 级 地 东 侧 、北 侧 、西 侧 ，东 至 港 华 小 区 等 用 地 范 围 ，南 至 郁 江 边 ，西 至 横 县 中 学 新 校 区 路 口 、太 平村 ，北 至 横 州 中 学 ；第 二 部 分 位 于 西 津 路 一 带 ，东 至 郁 江 边 ，南 至 蒙 桐 小 学 ，西 至 西 津 路 以 西 120 米 处 ，北 至 蒙 桐 加 油 站 。工业五级 一 级 、二 级 、
31、三 级 、四 级 以 外 定 级 估 价 范 围 围 合 区 域一级 东 至 江北大道、 福 满 园 校 区 ，南 至 郁 江 边 ，西 至 华 馨 苑 、横 州 镇 太 平 小 学 、柳 明 菜 市 、龙 池 新 城 龙 翔 苑 ，北 至 茉 莉 花 大 道 。二级东 至 航 运 小 区 、港 华 小 区 、大 竹 新 区 、横 县 食 品 厂 等 用 地 范 围 ，南 至 郁 江 边 、蒙 桐 小 学 ，西 至 御 江 华 庭 、横 县 中 学 新 校 区 路 口 、太 阳 城 、太 平 村 、横 县 碧桂 园 等 用 地 ，北 至 横 州 大 道 国 际 商 贸 城 以 北 1000 米 处 、横 州 中 学 。公共管理与公共服务设施 三级 一 级 、二 级 以 外 定 级 估 价 范 围 围 合 区 域表 9 横县乡（镇）土地级别边界说明表乡（镇） 级别 级别边界石塘镇商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地一级东 至 农 贸 市 场 东 侧 约 50 米 处 ，南 至 城 中 路 与 亭 元 路 交 叉 口 ，西 至 城 中 路 往 西 约 30 米 ，北 至 横 宾 路 与 城 中 路 交 叉 口 前 第 一排 房 子 处 。
