1、对房地产工程管理的探讨【摘要】完善的房地产工程管理是房地产开发项目中成本控制的关键环节，是工程质量的重要保证。一个成熟的房地产开发商需要一支素质高超、技术全面、敬业守纪、认真负责、忠于职守的工程师队伍，需要有一个科学的具有实效性的管理程序。 【关键词】房地产，开发，工程项目，管理 房地产工程管理是房地产开发的重要环节，也是一个实质性的环节。目前社会上存在的工程质量通病、实用新型材料、新工艺等倚生出来的新的质量问题，虽说是防不胜防，但是可以通过工程管理这一环节，使之将范围缩小。房地产开发过程中的工程项目管理包括安全管理、投资管理、质量管理、进度管理等全过程的管理。工程管理是房地产开发中的一个重要
2、环节，本文主要是对如何做好工程管理进行了具体分析。 1.房地产工程管理的内容。 房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。新中国成立以来，我国房地产行业从 80 年代中期开始兴起，但其大部分房地产企业都是自己控制着工程资源，主要的分部工
3、程都由房地产企业自己分包或指定分包，主要的材料设备都由自己采购或指定，所以，房地产企业是房地产工程管理的指挥控制中心。 房地产企业自己把控着工程资源，因此，在工程管理中的作用就不是简单的监督检查了。房地产工程分包管理模式的变化，必然促使房地产企业探索作为业主方工程管理工作重点。 1.1 目前我国工程管理的现状。 建设工程项目的管理随着主体的不同，管理内容、方法等管理行为是不一样的。近年来，大多施工单位的工程管理模式已经基本形成，伴随着监理单位工程管理的规范要求，房地产工程管理中也需要建立起一套规范、科学的管理模式。随着市场上房地产开发企业的增多，在项目管理的学科中，已经涉及到对业主工程管理的内
4、容，这对研究房地产开发过程中工程项目的管理具有重大意义。 1.2 当前房地产工程分包管理模式的变化对业主工程管理的影响。 众所周知，随着房地产开发物业的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向房地产开发商承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，房地产公司控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到房地产公司。 2.房地产开发中工程管理的具体实施 2.1 房地产开发工程项目管理现状概述。 当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式
5、，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。 2.2 房地产开发工程项目管理具体措施 2.2.1 加强房地产开发项目风险管理。 风险防范是利用一定的技术管理来避免相关风险发生，用来减少房地产开发相关的隐蔽经济损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：（1）风险回避，风险回避是在风险超过投资方的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避是一种消极的方法，只有在万不得已的情况才
6、能使用，采用这种手段会使房地产开发不能获得相关的利润。 （2）风险转移，风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。 2.2.2 全面完善项目成本管理。 项目的成本管理是任何房地产开发投资
7、方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。通过对工程全过程管理，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因素的程度大小来选取相关措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。 在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量方面来控制造价成本。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，是至关重要的。首先
8、必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。 2.2.3 项目质量管理。 在房地产开发管理中可以通过完善项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工
9、方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。 2.2.4 建立与完善责任追究制度。为了防止个别人员法制观念淡薄、偷工减料，造成豆腐渣工程，其危害程度不可估量，严重影响到社会的稳定与和谐发展。为此建立责任追究制度，对于造成工程质量滑坡，酿
10、成重大事故的必须从严依法处理，让不法人员承担不起法律制裁的后果。国家应当抓紧制定配套的责任追究机制与制度，以法律的形式为工程质量保驾护航。 3.工程管理在房地产开发中的重要性 3.1 选择优秀的勘查和设计单位是控制工程成本的关键。 房地产开发过程中勘察设计环节对成本的控制占有很大比例，好的勘察设计队伍能提供合理的地基承载设计依据，能优化工程结构、对房屋进行合理的设计，从而加快工程进度以达到节约工程成本为目的。 3.2 选择高效负责任的监理公司。 在建设工程实施过程中，工程监理可以根据有关的合同对承建单位的建设行为进行监督管理。避免发生不当的建设行为，以减少建设单位事后返工，重复建设的现象。同时
11、监理单位主要承担质量、进度控制责任，对工程进行严格管理和监督，从而达到工程施工的真正目的。 3.3 选择信誉好的施工企业和素质高的项目经理。 施工队伍和业主方的合作虽然是双向选择，但实际主动权在业主方。为了达到业主方管理的目的，达到按照合理的成本和工期完成开发项目的建设任务，施工企业和项目经理的素质直接好坏直接影响着工程的进度和质量。 3.4 建立高效合理的管理模式。 工程管理的主要内容有工程资料的管理、各部门之间的协调、及对工程队伍的管理等。完善好业主方的前期工程建设资料，督促施工队伍认真做好具体的工程资料，为工程质量的的评定提供合理的依据。要加大对市场供材料的调查研究，多方面进行合理的比较
12、和区分，合理选择材料，严把材料质量关，有助于提高工程质量和降低工程成本。 综上所述，从以上几个方面加强对房地产开发中工程管理作了具体分析。只有加强对房地产开发中的工程管理工作，才能在保证工程质量的基础上获取更大利润。 结语：房地产开发工程是一项长期性的、资金需求量大的工程，房地产开发工程事关人们的居住条件，是一项重大的民生的工程。房地产开发工程的资金主要来源于房地产开发商的本身固有资金、银行贷款和部分国家政策拨款，如何利用凑集的资金把工程搞好，就必须在房地产开发全过程实施管理，将有限的资金发挥最大效果。 参考文献： 1徐虹飞. 房地产开发项目全过程工程造价控制J. 中小企业管理与科技（上旬刊） ， 2010， （03） 2陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析J.四川建材，2006， （2）：142-144. 3赵智兴.房地产开发中的项目管理J.内蒙古科技与经济，2009， （22）：52-54.
