1、国有控股物业公司存在的问题及对策研究摘要：随着市场经济的发展，物业公司的竞争越来越激烈，国有控股物业公司在经营管理方面存在的问题日益凸显，严重制约了自身的发展。本文从分析国有控股物业公司存在的问题入手，找出了公司管理规章制度不完善、 “一言堂”现象严重、市场竞争能力不足、营销策略滞后和职工素质低等制约自身发展的问题，针对这些问题，从完善企业内部监管体系、实施品牌战略、构建核心竞争力等方面提出了相应的解决措施，希望能为我国国有控股物业公司的发展提供借鉴作用。 关键词：物业公司 国有控股 经营管理 1 前言 2003 年国务院正式颁布了物业管理条例 ，对于物业管理的规范化和房屋所有人的合法权益的维
2、护都有着重要的意义。由于我国的物业管理发展较晚，发展进步的时间也相对较短，物业管理过程的矛盾日益尖锐。 国有控股物业公司是我国物业公司的重要组成部分，在过去该类物业公司充分发挥了自身的优势，公司管理也比较顺畅。但随着房地产市场的空前繁荣，人们对物业需求的不断提升，国有控股物业公司越来越不适应市场的需求，公司经营管理方面出现了这样或那样的问题，这些问题主要表现在物业管理程序、收缴物业费等制度实施上的缺陷；物业一言堂问题严重，股份制的实施还未健全，高层管理的矛盾非常明显；物业管理人员的素质还待进一步增强，管理层缺乏与物业所有人的沟通协同，物业管理处于单项管理的局面；物业竞争力缺乏，宣传机制还未进一
3、步健全和完善，物业管理的横向竞争存在短板等方面。本文追根溯源，分析出了存在的问题，并对其进行了探讨，并且提出了相应的对策建议。 2 国有控股物业公司内涵及其业务分类 国有控股物业公司是指由国家机关主控股份，经营管理人受物业所有人的委托，依托国家有关法律规定，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理的科学技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值的企业。国有控股物业管理的业务可分为四类：（1）基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；（2）专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理等；（3
4、）特色业务类：包括特约服务和便民服务；（4）经营业务类：房屋中介服务、装修服务等。 3 国有控股物业公司存在的主要问题 随着国家对物业市场的不断规范，以及人们对高质量物业需求的不断提升，国有控股物业公司在经营管理方面出现了种种弊端，严重制约了自身的发展。 3.1 公司管理规章制度不完善 一是产权制度不清，机制不顺。当前，国有控股物业公司的人、财、物被上级公司所实际控制，整个物业公司抱着“大树底下好乘凉”的心态进行经营。造成这些结果就在于产权制度的僵化不清，管理阶层思想观念陈旧腐化，管理阶层主观能动性差，员工吃大锅饭得现象还存在，市场经济运作效率低下。二是资金管理制度不严，增值潜力不大。目前，国
5、有控股物业公司的规模不能达到国家级水平，公司的资金使用常常受到上级限制，难以形成自我产业资金积累，加之公司的资金管理制度单一，企业增值潜力不大。三是管理主体的混乱无序。国有控股物业公司所辖住宅小区的管理主体有业主大会、业主委员会、业主、物业使用者等，同时社区居委会也具有指导监督的作用。在具体权利和职能划分时，没有细化、具体化、责任化，关于权利义务纠纷的案件频频出现。四是物业服务制度标准没有界定。在具体经营过程中，国有控股物业公司没有对服务质量标准进行界定，对服务内容也没有进行有效的效绩考评，对物业管理质量纠纷没有提供形而有效的完整依据，导致了物业纠纷隐患较多。 3.2 管理责任界定不清， “一
6、言堂”现象严重 “一言堂”现象主要集中在以下三个方面，一是股权相对集中，国有控股物业公司的大部分股份掌握在董事局手中，从客观上助长了物业管理公司管理层“一言堂”问题。其主要危害是削弱了市场调剂的作用和公司监事会作用难以发挥。二是由于公司“一言堂”现象的严重存在，导致了中高层管理既害怕不听指挥被开除，又害怕听指挥了还是没效果仍然被批评，人员职工互相推卸责任，而不履职尽责。三是任职制度存在虚化，作为国有控股物业公司应该进行高效、公平的人才任用机制，然而公司管理阶层对其进行了暗中操控，提前拟定了“关系户” ，严重违背了公司职工任用制度。 3.3 市场竞争能力不足 一是公司的市场定位还不够明确，物业管
7、理服务对象没有针对性；二是没有选择合适的价值链增值环节，即基本服务专业化、管理集成化、增值服务三个步骤；三是没有设置合理的成本核算程序，导致成本开支较大，浪费现象明显；四是人才资源不丰富，特别是在人才聘用和选拔、升职和奖励方面做的还不尽人意；五是自身文化建设存在短板，市场竞争缺乏张力。 3.4 营销策略滞后 一是营销理念落后，当前国有控股物业公司的营销还未改变传统的计划经济理念，仍存在推销第一的错误思想；二是市场调研不够准确，忽略了调研对于物业公司的重要作用；三是营销诚信度较低，在通过广告宣传的过程当中，没有建立大众的市场认知度，甚至还存在弄虚作假的现象，给物业公司带来了严重的负面形象；四是营
8、销策略缺乏创意和内涵，对于重点客户缺少必要的信息跟踪、反馈和及时调整。 3.5 职工整体素质水平不高 一是团队精神不足。目前，国有控股物业公司的职工还没有形成一种相对独立、集中合作的理念，个体意识过于强烈，一个小团队的管理目标不能达到一致，散、乱、杂的现象还比较明显。二是敬业精神缺失。作为一个企业，职工的敬业精神能够反映出公司的管理质量、决定公司的长远发展程度，而国有控股物业公司的职工目前严重缺失敬业精神，早退、迟到、完成工作打折扣的现象经常存在。三是管理才能不稳定。首先是部分职工专业技能缺乏，集中表现在管理业务技能、 保障业务技能、宣传业务技能的严重缺失；其次是职工管理质量影响因素较多，特别
9、是家庭因素、情感因素和生活因素对其影响明显；再次是少数职工长期工作懈怠，管理才能大幅度下降，无法胜任本职工作。 4 国有控股物业公司的改进措施 针对国有控股物业公司经营管理存在的问题，本文提出以下措施，主要包括明确内部监管体系构架及职能、构建物业管理的核心竞争力、实施品牌战略、提升员工素质水平。这些措施是解决国有控股物业公司存在问题的重要方法，也是国有控股物业公司高效运作和长远发展的必然要求。 4.1 明确内部监管体系构架及职能 一个公司监管体系是否完善关键在于该公司是否有明确监管体系，以及职能是否明确1。只有明确公司内部监管体系构架和职能，公司管理制度才能完善，克服管理责任不清，杜绝“一言堂
10、”的现象出现。完善国有控股物业公司的监督体系，主要包括：一是监事会。监事会是近乎独立、代表企业利益而行使监督权力的部门机构。监事会是完成信息交流和沟通的重要环节，并监督着董事的职权使用情况，并管理着审计委员会等审计工作。监事会的设立会增加国有控股物业公司内部监督机制的相对独立性。二是审计委员会。审计委员会主要由外部独立董事组成，是平衡董事会与管理层之间的关系而设立的专有机构，因此审计委员会具有监督和参与经营的双重身份。三是内部审计部门。内部审计部门主要是参与物业公司管理的职能部门。在公司管理过程中，内部审计部门同时对审计委员会和管理层负责。 4.2 构建物业管理的核心竞争力 国有控股物业公司要
11、想提高竞争力，最重要的是构建物业管理的核心竞争力。第一是市场定位要准确。物业管理要具备专业化水准，要对管理对象和细分市场具备针对性，要做到有所为，有所不为，只有这样才能在细分市场的激烈竞争中时刻保持优势。第二是选择合适的价值链增值环节。国有物业管理行业的基本增值功能具体而言可以分为三步：基本服务项目专业化操作、服务项目管理集成及增值服务。积极努力实现服务集成向知识型管理型的有效过渡，从实质因素上提升物业公司的市场生存和竞争能力。第三是不断强化竞争能力。随着物业消费群体的被服务、法律保护等思想认识不断地引向深入，建立一套完整规范的物业管理机制、工作服务标准势在必行，这样可以大大增加企业的可信度，
12、提升和加重企业的竞争力的砝码。第四是合理设置成本，建立严谨有效的成本核算程序。物业管理行业是无形产品生产，不需要原材料和工序，也不需要复杂的销售环节，节省一份人工费、一万元的管理费以及不必要的开销都有助于增加企业资金流动和提高成本效率。 4.3 实施品牌战略 现在最有效的营销策略是品牌策略，因此，物业公司要塑造自己的品牌。品牌是企业差距的重要表现形式，它包括了消费者的消费体验、感受、态度和认可等2。一旦品牌理念形成，就能够让企业形成无形的宝贵资产。因此，物业公司要从三个方面考虑实施品牌战略。一是品牌战略要准确定位。对企业实际情况真正摸清摸透，做到了如指掌。二是品牌战略要高标准、全方位、专业化，
13、不仅要提供工程、保安、租赁等常规性质的服务，而且还要按需进行接待、会议、餐饮等全方位的服务，搞好金融体系一体化。三是要引入国际质量标准体系，对企业物业管理的规范运作、服务质量进行有效评估，增加物业服务的稳定性和可发展性。 4.4 提升员工素质水平 人才是企业发展的关键，员工素质的高低决定在企业水平的高低，因此，只有选拔优秀的人才，以及对现有员工实时进行培训是国有控股物业公司发展的关键3。提升员工素质应从以下三个方面着手。 严格职工招聘程序。企业招聘是补充公司新鲜血液的重要步骤，也是提高公司职工整体素质水平的最根本途径。职工招聘选择应该注意：一是重点对应聘职工的显性素质进行考察测量，这些因素包括
14、了学习教育情况、人格气质、沟通交流能力等。二是不可忽略隐性素质的考量。职工的发展并不是仅仅依靠文化素质和一般性工作能力，还与其个人经历、情感生活、期望和目标有着密切关系，在招聘人才时应该对应岗位对应招聘，真正录用具有发展潜力的公司职工。 普及和深化职工素质培训。隐性和显性素质都可以在后天环境中进行提高，因此加强对在职职工进行学习培训至关重要。一是加强显性素质的提高。创造浓厚的学习氛围，让员工以开放的心态边学习边工作；组织集体学习，强调全员学习、共同提高；形成学习型组织，将不同个性的人凝聚在一起进行磨合学习，促使其不断形成共同的公司价值理念。二是加强隐性素质的提高。培养职工正确的工作态度、价值观
15、，要加强职工的思想工作，促进其形成正确的价值观和工作态度；给予职工一定的需求激励，提高职工的工作积极性，采取正向激励法和负向激励法相结合的方式，诱发职工潜在的能力，帮助其由“必须工作”向“喜欢工作”的转变。 完善绩效测评机制。要对职工的知识素质、能力素质、品德素质、身心素质四大方面进行综合绩效考评。首先要明确绩效标准，针对不同群体参差不齐的特点，考虑不同级别、年龄、部门等因素，确定多种绩效考量标准，保证公平性和适应性；其次选取对照样本，根据绩效测评机制的标准选取优秀和一般的工作业绩进行对比；再次进行信息整理和入档，对职工建立绩效档案登记表，逐年进行综合考评，并与年终奖金挂钩。 参考文献： 1宁春霞.物业公司绩效评估现状及方法探讨J.企业导报.2012（07）：57-58. 2廖荣丽.物业公司现状与发展建议J.经管视线.2012（04）：21-22. 3李胜.龙祥物业公司人力资源管理对策J.林业论坛.2013（26）：29-30.
