1、基于商业地产成本控制要点探析【摘要】本文首先分析了商业地产项目历经的各周期及成本控制的要点，然后提出了成本控制的具体策略。在激烈的市场竞争条件下，做好商业开发项目的成本控制，不仅能够提高企业自身经济效益、提升企业竞争力，也对促进市场经济的健康发展具有重要的意义。本文在此提出了自己的观点，可供同行参考。 【关键词】商业地产；项目开发；成本控制；分析；措施 前言 商业地产开发企业必须树立科学的优化成本管理理念，通过具有前瞻性的市场分析，合理的优化各阶段成本，达到成本管理的最优，以优异的成本领先战略取得较高的经济效益和股东利益，最终在激烈的市场竞争中处于不败之地。做好成本控制，争取项目效益的最大化，
2、是企业项目经济投资的最终目标。而对于房地产开发企业，由于所处的激烈的市场竞争环境，这更要求企业做好内部管理，加强成本控制，以提高房地产开发企业自身的竞争力和优势。由于企业发展的阶段和环境背景的差异，在进行成本控制时，应采取适合企业自身特点的措施和方法，以遵循法律和规范为前提，运用现代化成本控制的措施，来实现企业效益、同时也是社会效益的共同目标。 一、房地产开发企业在商业地产项目开发全过程的成本和费用分析 1、商业地产的开发产品成本包含的费用：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费；公共配套设施费；开发间接费用。 2、另有不计入开发产品成本，而直接体现为当期损益的开发过程产
3、生的期间费用：包括销售费用、管理费用和财务费用。 二、商业地产项目的开发周期以及各阶段期间成本控制的要点分析研究 1、在项目孕育期的成本控制。做好市场分析和项目财务评估。当投资决策确定具体的项目开发地点后，在项目开发建设过程开始以前，有一些前期工作需要做好包括：获取土地的使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的制定；项目报建；筹措资金等等。做好市场调研和可行性研究，包括完整的项目投资估算、项目经济效益测算，并考虑项目投资的机会成本。可行性研究的准确与否直接关系到项目投资的效益，可行性研究报告所确定的各项初步技术经济指标将直接决定整个项目的投资。另一方面，开发企业还要做好项目报建工作
4、，争取有利的规划条件，控制相关成本费用。这个时期成本控制的重点在于进行前期的费用、成本和利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。 2、在项目培养期的成本控制。这是成本控制的重要阶段，主要体现在对地产项目的设计过程的控制。在设计过程中，既不要片面强调节约，又不要只重技术而忽视经济成本。商业地产项目在这个时期所采取的各种成本控制措施和降低成本的方法是：做优化方案选择、进行设计招标、进行设计概算和施工图预算的编制和审查等，以降低开发项目的建筑安装工程费用和企业的实际支出成本，最终实现预期经济
5、效益。 3、在项目成长期的成本控制。这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。严格按照工程量清单的报价方式实现招标。加强施工现场的管理和控制，尽可能减少设计变更，切实把好设备、材料的质量及价格关。这一阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段，对开发项目投资成本控制起着重要作用。市场营销阶段的成本控制，这属于商业地产项目成长后期阶段的控制。房地产公司的市场营销是使房地产商品实现其价值的过程，是房地产开发企业实现利润的重要阶段。市场营销阶段的成本控制内容主要包括管理费用、销售费用、财务费用、销售税金这几个方面。随着房地产市场的不断发展，在产品推广、合同登记、
6、产权办理等各个销售环节上的成本费用呈现出日趋上升的态势，销售成本占整个房地产项目总成本的比例逐步增大。这更加需要使用更好的方法、做出更优的决策来控制销售阶段的成本。企业要制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做到责权利明确；做好成本预测，挖掘内部潜力，采取有效措施，进行投资成本控制：加强现场管理，杜绝不合理现象的产生；加强合同管理，控制工程投资成本；竣工决算阶段的投资控制，要做到工程量计算既不遗漏，也不重复，套用定额公平、合理，材料价格有据可依，即保证“量”与“价”的准确、合理；推行分阶段决算，提高决算的层次性和合理性施工阶段，推行分阶段决算，最后竣工总决算。在施工建设
7、阶段的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。 三.对商业地产项目开发成本控制的策略分析研究 商业地产开发的施工阶段成本管理是整个商业地产开发项目的关键环节，是对前面的目标和设计最终实现的过程。为了确保达到最初设定的成本预算，投资公司要认真严格对待此过程的经济问题，最大限度的控制商业地产开发成本，以获得最大的经济效益。 1、在市场竞争激烈的条件下，为适应成本、价格在项目开发过程中的变化，要全面地在工程项目整个周期内监控其建造成本和营运成本，尽可能地降低开发项目的总成本：以市场定位确定项目决策；优选设计方案降低成本；根
8、据市场竞争确定工程造价，加强施工过程的控制，加强工程审计与竣工决算；做好销售费用预算与策划。 2、企业应该树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析与研究。企业成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关，他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此，成本控制的主体应该是全员概念，企业内部所有职工都是成本形成的影响者、成本控制的参与者和实施者。 3、为使开发产品在市场上具有更大的竞争力，成本管理不能再局限于房屋的建设过程，而应该将视野向前延伸到产品的市场、行业内的发展态势以及房屋的设计，向后延伸到产
9、品的使用、维修及处置。 4、在成本控制具体措施和保障机制方面，可通过强化企业管理，构建完善的内部控制体系来推动成本控制。并加强企业的监督机制，包括从内部各部分间的监督，和外部专业机构的监督如施工监理、投资监理等。 5、优化施工方案。优化施工方案是降低施工成本的主要途径。投资公司应组织专家对施工方案进行审评和更改。确定合理的施工工期和各阶段施工工艺的选择。投资公司要及时把握现场施工的实际情况，遇到技术等问题不要自己武断决定，要咨询现场工程师科学解决，努力寻找节约商业地产开发投资的潜力，从而控制施工阶段成本，获取更高公司利益。 6、建立材料询价制度，严格把握项目材料成本。商业地产开发的工程材料费用
10、一般要占总开发 60%的成本，显然投资公司必须牢牢控制材料成本的支出。投资公司应该设立专门的材料询价制度，确保购入的材料在保证质量的前提下，达到成本最低。尤其在发生设计变更的情况时，投资公司更应该坚持先算账、后花钱的原则，随时掌握商业地产开发费用额度，避免产生超预算现象。同时，做好投资公司对商业地产开发项目的支付控制和管理，防范出现现金流缺口给投资公司造成财务风险。 四、结语 在市场经济日益成熟的环境下，对项目进行成本控制已成为企业发展的重要举措，对企业成长有着十分重要的意义。对房地产商业项目的成本控制，不仅降低了企业开发成本、获得了更大的经济收益，也对增强企业的竞争力和完善企业的内部管理起到了重要作用。本文以上谈了谈自己的一些观点和看法，可供参考。
