1、解读合同法司法解释三对房地产市场的影响2012 年 3 月 31 日通过的最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 （以下简称合同法司法解释三 ） ，已于 2012年 7 月 1 日实施。作为规范市场交易秩序的重要法律合同法司法解释三的出台，无疑会对房屋买卖产生极其重要的影响。就笔者观察而言， 合同法司法解释三将在以下几个方面产生重要影响。 一、认购书为预约合同，违反约定应承担违约责任 现行商品房买卖过程中，一般都采取先签订认购书再签订正式的商品房买卖合同的操作模式。通常来说，商品房买卖双方认购书的目的主要是约定，由买方支付一定数额的定金，以担保买方及时签订商品房买卖合同。由于签
2、订认购书后还要签订一个正式的商品房买卖合同，因此有关认购书法律性质一直存在颇多争议，在理论上存在预约合同说、商品房买卖合同说等观点，在实践中人们的认识也不尽一致。 合同法司法解释三明确规定了认购书属于预约合同，对于商品房买卖认购书性质的认识大致经历了以下过程。 2003 年最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律问题的解释 （以下简称商品房买卖合同解释 ）公布后，司法实践中对具备一定条件的认购书被认定为是商品买卖合同。根据商品房买卖合同解释第 5 条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第 16 条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，
3、该协议应当认定为商品房买卖合同” 。而对于不具备商品房销售管理办法第 16 条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书的性质， 商品房买卖合同解释并未作出明确规定。由于对认购书的法律性质，长期以来认识并不统一，进而造成了司法实践中的混乱。 合同法司法解释三首次明确了认购书的法律性质，根据该解释第 2 条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，认购书属于预约合同。认购书签订后，一方当事人不履行认购书约定的义务，对方有权要
4、求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。笔者认为，在商品房买卖过程中，违反认购书约定应当按照以下两个原则处理：一，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理（即买方违约无权要求退还定金，卖方违约双倍退还定金） ，同时，若依照定金的规定处理不足以弥补守约方损失的，守约方还可以要求违约方赔偿损失；二，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 通过上述分析，我们不难看出， 合同法司法解释三规定了认购书属于预约合同，同时，也加大了对违约方的惩戒力度，一旦违反认购书的约定，守约方不但可以要求按照定金法则处
5、理，而且可以要求违约方赔偿损失。因此，对交易双方而言其违约成本都有大幅度提高，在签订认购书时一定要三思而后行。 二、无权处理合同不再是效力待定 根据合同法第 51 条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 ”也就是说，无处分权的人与第三人签订买卖合同处理他人财产，只有在得到权利人的追认后方可有效，否则，该买卖合同无效。随着我国司法实践大量案例的提炼和民法理论的深入研究，认定无权处分合同无效的弊端也日渐显现。无权处分被认定无效后，善意买受人不仅不能取得标的物所有权，甚至无法向出卖人（无权处分人）主张违约责任，要求赔偿包括预期利益在内的全
6、部损失，而只能向出卖人主张缔约过失责任，请求赔偿信赖利益，二者之间差距甚大。原本对恶意之人不讲诚信的惩罚和对权利人合法利益的保护，却变成了伤害善意买受人的利器，既无法保障交易安全，也不符合合同法鼓励交易的立法目的。 为了解决无权处分合同被认定无效带来的弊端， 合同法司法解释三对无权处分合同做了重新界定。根据合同法司法解释三第 3 条第 1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 ”换句话说，今后无权处分合同在未得到权利人追认的情况下法院不再确认该合同无效，除特别约定外，无权处分合同自双方签字（或者盖章）时即发生法律效力。无权处分合同
7、不再确认无效的情况下，善意第三人如何维护自己的合法权益呢？合同法司法解释三第 3 条第 2 款接着又规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 ”由此我们不难看出，无权处分合同不再确认无效，并不代表无权处分人得不到法律处罚，善意第三人完全可以依法追究无权处分人的违约责任。笔者认为， 合同法司法解释三第 3 条针对效力待定合同的新规定，势必将对房地产市场产生深远影响。首先，对于卖方来说，只要能确保不影响交房及产权过户的情况下，可以提前与买方签订商品房买卖合同，这实际上突破了商品房买卖合同解释的限
8、制。因为根据商品房买卖合同解释的规定，若卖方隐瞒没有预售证、所售房屋已抵押等权利瑕疵与购房人签订商品房买卖合同的，则除购房人可以解除合同外，卖方还应向购房人支付不超过购房款一倍的赔偿金。其次，对于买方来说，今后卖方在签订买卖合同时对标的物没有处分权不影响买卖合同的效力，买方不能再以卖方没有处分权为由主张合同无效。这就要求买方在签订买卖合同时重视违约责任条款的设计，以便在卖方不能办理过户时追究其违约责任。 三、有关分期付款的新规定 在商品房买卖中分期付款是经常采用的付款方式之一，但合同法却仅仅规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或
9、者解除合同” 。至于何为分期付款，分期付款交易中如何保护买方的合法权益等诸多问题合同法并未涉及。由于缺少法律规范，分期付款交易中经常出现纠纷就在所难免了，有鉴于此，此次合同法司法解释三对分期付款做了较为详尽的规定。笔者归纳起来，大致可分为以下两点。 一是，明确了分期付款买卖的含义。 合同法司法解释三第 38 条规定：“合同法第一百六十七条第一款规定的分期付款 ，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。 ”也就是说，分期付款仅指分三期以上的付款方式，今后分两次付款不再视为分期付款。二是，突出了对买方权益的保护。根据合同法司法解释三第 39 条第1 款规定：“分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。 ”同时，针对标的物没有约定使用费的情况，该解释又规定：“当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定” 。 合同法司法解释三的出台，不但能有效保证交易双方的合法权利，而且也必将对房地产企业渡过政策调控“难关”发挥一定的积极作用。与以往相关规定相比，其突出强调了对交易安全的保护。合同不再被轻易认定无效，买卖双方应通过不断完善合同条款来最大限度地保护自己的合法权益。 李求军/责任编辑
