1、对“深天健”是否为“会计制度红利”概念第一股的探讨一、案例概况 深天健（集团）股份有限公司（以下简称深天健）于 1993年 4月 12日由深圳市建设集团公司将其所属的六家全资子公司合并重组，同时吸收定向法人参股而组建的定向募集股份有限公司。公司于 1999年 7月 21日在深交所上市交易。深天健除市政工程、建筑施工、房地产开发与销售取得收入之外，还拥有投资性的房地产，取得租金收入，公司一直处于稳健经营、持续发展状态。2013 年 4月 11日， 时代周报一篇题为“资产严重低估、深天健涉嫌隐匿百亿资产”的报道，在证券市场上引起轩然大波，受到该消息的刺激，公司当日的股价高开高走，以涨停板报收 8.
2、41元，创今年以来阶段新高。深天健当晚发布澄清公告， “公司不存在前述媒体报道所谓隐匿资产的情形，该报道有误导成份，因该媒体的曲解和不实报道给公司造成的不良影响，公司保留追究其法律责任的权力” 。 时代周报此文作者认为：深天健潜在资产众多，拥有账面价值 8.55亿元的投资性房地产，长期采取成本计量方法核算并计提折旧，若按公允价值核算，投资性房地产价值可增加 106.7亿元；甚至认为，深天健投资房地产因会计政策的变更重新估值，将成为会计制度红利的最大受益者，每股净资产将从 6.4元暴增到 22.4元，股价将腾空而起，有近 3倍的涨幅，才能和净资产相匹配，深天健将成为“会计制度红利”概念第一股。笔
3、者认为，双方争论的焦点，就是公司的投资性房地产的后续计量问题，是按成本计价还是采取公允价值计价。计量方法的选择给上市公司管理层提供了一定的盈余管理空间，管理层会计政策的取向，影响着公司利润和净资产的高低，进而影响着公司的股价。本文从双方所争论的焦点进行分析，以便探讨深天健是否为“会计制度红利”概念第一股。 二、案例分析 （一）投资性房地产成本模式计量 企业会计准则第 3号投资性房地产规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。深天健用于出租的商铺及房屋建筑物、各已完工房地产项目配套车位和会所，其拥有的物业符合企业会计准则第 3号投资性房地产确认的条件，属于公司投资性房
4、地产。深天健 2012年年报显示：“公司拥有租赁物业面积约 31.62万平方米，出租率达到 99%，实现租赁营业收入 8 880.15 万元” 。截至 2012年年报，公司投资性房地产账面净值为 8.55亿元，公司对投资性房地产采用成本后续计量模式，并计提折旧（见表 1） 。 深天健采取成本模式进行核算，公司投资性房地产按取得时的初始成本进行计量，并计提折旧，公司的账面价值不受公允价值的影响不易虚增或虚减资产价值。相对于公允价值模式，成本模式在一定程度上防止了企业的舞弊行为，降低了企业随意调节利润的可能性，提高了会计信息的可靠性。但是，采用成本模式进行核算，公司资产的真实价值不能及时、客观地加
5、以反映。由于我国人民币持续升值，投资性房地产资产大幅升值，大多数房地产的账面净值相对于市场价值已明显低估。深天健大部分的物业位于深圳市福田区，以此数据折算，仅 2 706元/平方米，而深圳福田区的商铺均价最少 5万-6 万元/平方米。深天健仍以历史成本对投资性房地产计价，不能客观反映投资性房地产的真实价值，也不利于投资者利用会计信息做出正确决策。深天健董秘向时代周报记者表示：“公司不会重新估值，我们采取的这种成本计算模式很省事，并且一直很稳定。证监会也要求上市公司谨慎变更资产核算方法，且变更需要确凿的证据。 ”深天健这种成本模式计价无可厚非，公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量的会计处理
6、方法在财务上更为谨慎和稳健。 （二）投资性房地产公允价值模式计量 我国企业会计准则第 3号投资性房地产规定：只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。 时代周报的作者认为：深天健拥有的物业大多位于深圳市福田区，福田区的商铺均价最少 5万-6 万元/平方米，主城区商铺价格高达 15万-80 万元/平方米，深天健能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格，可以在房地产交易市场中直接交易，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。其投资性房地产符合企业会计准则第 3号投资性房地产用公允价值模式计量的投资性房地产的条件。若按深圳
7、福田区的商铺均价计算，公司的投资物业公允价值高达 115.3亿元（见表 2） ，比账面价值将增加106.7亿元，每股净资产将从 6.4元暴增到 22.4元。 深天健若按公允价值模式计价，能够及时反映企业管理层受托经济责任的履行情况，客观地反映资产的真实价值及其变动，不仅归属股东权益会增加，而且可以不用计提折旧，拥有投资性房地产的企业当期净利润，将会有一定的提升；并且有利于会计信息使用者利用会计信息做出正确的判断和投资决策，有助于外部投资者和债权人等评价企业的经营管理者的经济责任和资源使用的有效性。但是，公允价值取得较为复杂，使企业难以取得投资性房地产的公允价值，在执行过程中有可能成为企业操纵利
8、润的工具。深天健董秘向时代周报记者表示：“公司对投资性房地产采用成本模式计量的后续计量模式，符合企业会计准则第 3号投资性房地产规定，公司在历年定期报告中对投资性房地产的会计政策均进行了详细的披露，不存在违规情形，也不存在资产低估或高估的情况” 。 时代周报的作者认为，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，能够比较客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值，上市公司采用公允价值计量将是大势所趋。 （三）投资性房地产的成本模式转为公允价值模式账务处理 深天健若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。以成本模式转为公允价值模式的，应
9、当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润） 。若深天健变更会计政策，由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，其账务处理如下（单位：万元）： 借：投资性房地产成本（公允价值） 1 153 192 投资性房地产累计折旧 36 038 贷：投资性房地产 121 613 递延所得税负债 266 905 盈余公积 80 071 利润分配未分配利润 720 641 （四）两种后续计量模式对企业相关财务指标的影响 深天健若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。以成本模式
10、转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将成本计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润） 。从表 1、表 2相关数据可以计算得知：投资性房地产净增加1 067 617万元，递延所得税负债 266 905万元，净资产因此增加 800 712万元。对公司的财务状况和经营成果将有重大影响： 1.对企业财务状况的影响。采用公允价值模式公司的资产将随投资性房地产的公允价值增加使资产增值，资产账面价值的增加，会降低企业的资产负债率，使企业呈现较低的财务风险，有利于企业在资本市场融资。公司资产总额大幅度上升，公允价值模式下资产总额为 1 925 445万元，而在成
11、本模式下资产总额为 8 57 828万元，相比成本模式，若采用公允价值模式使公司的资产总额增加了 1 067 617万元，资产总额上升了 124.5%；资产负债率大幅降低，在成本模式下资产负债率为62.5%，而在公允价值模式下资产负债率为 41.7%，若采用公允价值模式将使公司资产负债率降低 20.8%，因此，采用公允价值模式，将使深天健投资房性地产的增值显性化，有利于该公司股票在资本市场上获得合理的定价，也有利于该公司的后续融资。 2.对企业所有者权益的影响。对于首次执行公允价值模式的企业，转换当日投资性房地产公允价值与原账面价值的差额计入股东权益。资产总额增加 1 067 617万元，递延
12、所得税负债增加 266 905万元，从而使股东权益增加了 800 712万元。由于我国房地产行业处于景气周期中，投资性房地产的公允价值往往高于其取得的成本，由此大幅增加企业的股东权益。 3.对企业损益的影响。我国目前房地产市场处于高速发展阶段，投资性房地产有持续稳定的增值潜力，在以后资产负债表日，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量带来的资产增值，不需要计提折旧和进行摊销，从而减少成本支出 1 900万元，将会给企业带来额外的 1 900万元利润增长。但是，对于投资性房地产的公允价值过高重估产生的变动损益，对利润带来的影响，掩盖了管理者的实际管理能力。在我国相关法规还不健全、监管力度不够的
13、现实情况下，很容易为企业操纵利润提供机会。 三、结论 企业对投资性房地产后续计量模式的选择，受经营管理者和会计信息使用者对企业价值判断标准的影响。以利润作为企业价值的判断标准，在预计投资性房地产将持续升值的情况下，对企业而言，会考虑公允价值模式，每期资产负债表日，投资性房地产公允价值和原账面价值的差额将增加当期利润。以现金流状况作为企业的判断标准，对企业而言，将对公允价值模式持观望态度；而采用成本计价模式，每年可以节省大量的评估费用，会减少企业的现金流出。以企业价值最大化作为判断标准，对企业股东而言，可以将企业的经济资源配置状况、资本的保值增值能力作为投资决策的依据。总之，投资性房地产在后续计
14、量模式中，是采用成本模式还是采用公允价值模式，要基于企业现实情况的考虑，深天健管理层和时代周报的作者争论的焦点，就是对投资性房地产后续计量模式的选择意见不一。管理层会计政策的取向，影响着公司利润和净资产的高低，进而影响着公司的股价高低。深天健是否是“会计制度红利”概念第一股，投资者可根据自己的专业知识对资产估值和公司价值做出独立的判断和正确的投资决策。 参考文献： 1.财政部会计司.企业会计准则讲解M.北京：人民出版社，2007， （4）. 2.高玲玲.新会计准则中投资性房地产的公允价值评估初探J.中国资产评估，2007， （5）. 3.胡燕，张磊.关于投资性房地产准则的思考J.北京工商大学学报，2007， （4）. 作者简介： 郑丙金，男，江苏联合职业技术学院会计系，副教授。研究方向：上市公司的资本运作及审计教学。
