1、浅谈房地产开发项目的成本控制与管理摘要：近年来,随着经营环境的急剧变化和市场竞争的日趋激烈,单纯依靠战术策略已难于保证企业在激烈的竞争中维持长久的竞争力。因此,同许多行业一样,房地产行业也进入了精耕细作的时代。专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,从规划设计、建筑设计、户型设计、建材选用,到功能、质量等方面的要求不断提高,作为房地产开发企业就需要变粗放式管理为集约型管理,从组织、技术、经济、合同与信息等方面实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化,但要通过简单的“利润=销售收入- 成本费用”公式,必须“开源节流”,具体到房地产开发项目上,“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值
2、,提高销售收入,“节流”即房地产项目成本费用的控制。 关键词：房地产开发项目 成本控制与管理 中图分类号：F275.3 文献标识码： A 文章编号： 一、房地产开发成本的构成 土地、土建及设备方面的费用。这些费用大约占总体费用的 78%，是房地产开发成本的主体内容。其中土地费用是最重要的。房产商在决定是否开发一个项目前，需要对项目的可行性进行评估，即通过土地面积和容积率等方面的换算，预算土地费用，然后计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本。 通过对成本费用组成的分析，可以看出成本的发生是一个涉及到土地开发各个环节的过程，所以对地产企业的成本控制是贯穿于项目开发的全过程中的，只有对上述全
3、部成本的构成要素进行合理规划与控制，才能实现企业利润最大化的目标。 二、房地产开发项目成本控制与管理 1、投资决策阶段的成本控制与管理 投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，参与到项目建设的全过程中，正确处理技术先进与经济合理两者之间的相对统一关系。主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策
4、划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。 2、设计阶段的成本控制与管理 项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的 90%以上，房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。从规划设计到施工图设计，每一阶段都须要求设计单位出具设计概（预）算 ，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制建造成本概（预）算 ，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行
5、会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。一份好的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还应具有一定的经济合理性。 3、施工阶段的控制与管理 施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。 （1）把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价方面合理、技术能力雄厚的施工企业，同时鼓励施工单位采用先进的施工工艺，进而缩短工期。 （2）对现场签证方面加强管理，严厉打击各种行贿受贿的不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核。（3）强化施工合
6、同和索赔的管理。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据;另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。 4、竣工结算阶段的工程造价方面的控制与管理 严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题,检查隐蔽验收记录及施工日记。确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。 5、融资成本的控制与管理 房地产开发行
7、业是典型的资金密集型行业，资金投入大，回收周期比较长，一个开发项目从拿地到取得预售收入，至少需要一年以上的时间，而前期土地出让金、拆迁补偿费、规划设计费和报建费用等投入资金非常大，从目前国内行情看，大部分房地产开发企业都存在资本金不足的问题，项目开发所需资金大部分是通过银行贷款等方式进行融资 ，资金成本都比较高。所以加强资金管理，降低融资成本非常重要。 三、结尾语 综上所述，随着土地出让方式、拆迁方式的变化，加之建设单位自身资金压力等等，加强建设项目投资控制，降低建安工程造价是开发企业的当务之急，必须抓紧抓好才能使企业在当今激烈竞争的市场经济大潮激流勇进，只有这样才有可能将造价控制的工作做好，取得理想的经济效益。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制与管理，以利于资金的合理流动，实现投资的良性循环。因此，为了合理地确定和有效控制工程成本，需要各部门的综合协调，共同努力，才能有效控制工程成本，实现较理想的投资效益。 参考文献： 1朱亚兵,兰峰.房地产开发经营与管理.上海：立信会计出版社，2007,1 2何凯红. 浅谈房地产项目的成本控制. 建材与装饰. 2008（4） 3翁益郎. 浅谈房地产项目成本控制与管理. 四川建材. 2009（4）
