1、浅谈房地产开发过程中的全成本管控【摘 要】本文主要对房地产开发过程中的全成本管控概念及其组成部分进行分析，并在此基础上就如何实现全成本管控，谈一下自己的观点，以供参考。 【关键词】房地产；开发；全成本；管控；研究 房地产开发成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，而当前，房地产企业在工程项目开发过程中若想获得利润，不仅要提供适销的房源，而且还要有效地控制房地产开发成本，通过严格加强费用支出管理，来实现房价持续升高控制的目标。因此。如何加强项目的成本管理与控制显得至关重要。 一、全成本管控概念及组成分析 依其开发总成本价格组成方面进行划分，主要有下列方面： 1.土地费
2、用及其税费：按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格与契税之和； 2.开发前期费用：勘察设计费、报批报建费、三通一平费、临时设施费等费用； 3.建安及其配套设施成本：包括主体建筑工程费、主体安装工程费、室外基础设施费、公共配套设施费； 4.开发期间费用：开发期间各种行政收费，如：招投标代理费、各种检验检测费、面积测绘费、住宅专用基金、城市基础设施配套费、期间其他费用等； 5.三大费用：营销费用、财务费用、管理费用； 据经验数据，上述第 1、3 项即土地、建安及其配套设施费用占到总成本 80%-85%的比例，是房地产企业的主要成本流向。 如三安及配套设施成本：该费用发生于项目开发的施工
3、阶段，造价约占总成本的 70-75%，但对成本控制的影响却仅占 10-15%。 1、建安工程费，其主要有土方、基建、基坑支护、主体结构建设、以及机械设备安装等，约占总成本的 65-70%，是房地产企业成本的主体。控此项成本的重点体现在：采购招标、合同、设计变更、现场签证等方面，故合约规划、采购计划、资金计划、合理控制设计变更等就是这一阶段控制成本必不可少的方法了。 2、配套设施费是受到外界因素影响最大的一块费用支出，约占总成本的 5-10%。其主要组成为室外水暖、电、气、小区绿化及道路、大市政及公建配套费，此类费用有着各地标准不一、任意性强、标准偏高等特点，且房企可通过各种途径和方法，减少这部
4、分费用支出，有效降低开发成本、提高经营效益。 二、房地产成本管理、控制方法 从上述开发成本的价格组成看，涉及了项目从决策、设计、施工、竣工、销售等各个阶段，因此科学、合理的成本管理体系，对于房地产成本控制工作而言是不可或缺的。 （一）目标成本观念 所谓目标成本，实际上就是企业在市场条件下，结合自身的经营发展方略，对预期售价、利润等事项进行预定，然后通过事后的努力来实现这一目标，在此过程中所体现的主要是以最大合理性为宗旨的成本提升策略。一般而言，目标成本资料包括三个方面，即目标成本测算表、目标成本控制责任书以及动态成本月评估。其中，目标成本测算表，主要反应的是项目总成本以及分项成本额，通常项目建
5、设总目标成本所代表的就是建设成本控制底线，它主要由分项目标所确定的成本共同构成；对于目标成本控制责任书而言，它实际上就是对不同项目费用管理部门和职责进行说明的内容，即控制项目、手段以及重点与难点等，同时还要特别注意对已经施工完毕工程项目的开发成本教训等。对于动态成本评估而言，其所反映的主要是各成本项目之间的动态变化状况，同时还包括原因分析，成本控制意见等。 （二）目标成本控制原则分析 市场导向原则，即目标成本管控通常以市场为主要导向，保证目标效益的正常预期和实现。准确严谨原则，即目标成本指标一定要科学、准确，而且每一项来源均应当依据充分，确保目标成本管理的权威性与实效性。事前控制原则，即目标成
6、本控制应当始终贯穿在项目建设的不同阶段，事先对可能发生的问题进行预期和控制，然后做好事中、事后的有效控制工作，以为辅助之用。动态管理原则，即项目建设动态成本管理过程中，应当及时准确地与目标成本相互比较，及时纠偏，保证项目建设的总成本一直处在目标成本可控制的范围之内。 （三）制定目标成本 第一，项目定位阶段的制定策略。在投资分析以及相关概念设计过程中，应当依据可行性报告、营销、成本、设计、工程以及财务管理等部门的讨论结果，对项目定位进行确定，并以此来实现项目定位过程中的全成本预算。对各项费用计划金额的确定工作而言，其主要有设计、环境配套、报建以及营销费用等，主体建安费以设计部提供的“各项经济技术
7、指标”为依据，然后在测算基础上，有效地提出落实方案以及成本管理目标和建议，从而制定方案设计成本管理建议书，用以指导造价的有效控制。 第二，实施方案阶段的制定策略。在方案确定以后，对“目标成本测算表”进行细化和修订。根据部门工作实际情况和计划，分析和修正设计、营销以及报建方面的费用开支情况；建筑安装费用的管理与控制，主要是在施工材料和相应的设备选型完成以后，增加对主要材料和机械设备的目标成本研究。 第三，施工图预算阶段的制定策略。在施工图制作完成以后，应当对目标成本测算表进行全面的细化、修正，并以此来作为目标成本。按照已经施工完成的工程经验、责任成本体系之规定，对目标成本控制责任书进行编制，并以
8、此作为招标、建筑施工以及材料采购等活动的重要指导文件。 从实践来看，对目标成本准确性产生影响的主要原因在于： 1）项目建设施工进度：在当前市场竞争如此激烈的背景条件下，加之资金回收困难和年度利润指标之要求，房地产开发企业将重点放在了施工进度管理上，通常在没有做好设计工作的条件下就招标、建筑施工，实践中施工建设与设计同时进行的现象屡见不鲜，造成目标成本无法制定或赶不上变化的情况。 2）成本数据积累的缺乏：因房地产项目定位及营销策略的差异，形成各类型项目成本数据、指标的不同。制定目标成本时无历史数据可借鉴或借鉴错误，也是编制不准确性的原因之一，故建立成本数据库非常重要。 （四）采用动态成本法执行目
9、标成本 从实践来看，动态成本主要是项目施工建设过程中的预期成本表现形式，通过目标成本以及动态成本之间差异性的客观反映，可促进有关部门第一时间发现问题和病症，及时解决之。 1、全动态成本 对于动态成本而言，其关键在于实时性，即在项目全生命周期之中，都可以对项目成本状态进行实时掌握。项目执行与管理中，可以对项目全成本实时测算，这样才能有效地对成本和营销活动进控制。 2、一个中心与三条主线 实践中，合同性的成本作为动态成本中的最大变量，频繁的变动特点使其成为成本管理的核心所在。对于非合同性成本而言，比如政府报建的相关费用等内容，则比较容易控制。成本管理过程中，一定要注意以合同管理为中心；所谓三条主线
10、，注意是指动态成本、发生成本以及支付成本。动态成本所反映的是任意一个时段的项目综合成本，同时也反映出其结构分布状况；所谓实际发生成本，即项目已经获得审定的建设工程数量，对项目建设的整体进度可予以有效的展现；所谓实付成本，主要是指已经支付的各种费用和款项，它与发生成本相比，所反映的主要是款项的实际支付进度状况，其中有应付和实付两种类型。 3、加强成本管理系统建设 成本管理系统是指能够实时反映出项目成本的信息平台，该系统的重点主要是围绕着合同实施的，其中有估算与目标成本，合同台帐、变更以及结算等，同时还有付款管理、动态成本以及资金计划等方面的功能。实践中，通常对其进行及时录入，为决策的做出提供重要
11、的参考依据，例如付款的具体时间等，同时还可以对基础工作的息化管理进行有效的简化。 （五）目标成本的责任成本体系 在业绩评估的完成以后，还应当对该项目进行全生命周期成本管理的得失情况进行有效的总结，然后从中提炼出重要的成本指标，从而建立成本数据库。利用成本数据库，全部项目的中的成本数据均可以有效地保存下来，并对将来的业务活动发挥有效的指导作用。同时，该成本数据库的建立也体现出了知识管理理念，将知识作为房地产开发企业自身的一项财富，从而使房地产开发企业再上新台阶。 三、总结 成本管理贯穿于项目开发全过程之中，唯有利用完善的成本管理系统，科学合理的管理方法，才能实现预期目标，使得公司成本管理在整个企业管理过程中发挥出更大的效益来。
