1、完善房地产登记制度，助推中小企业融资摘 要统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，在保护权益人利益、维护交易安全、提高交易效率、税收征管等方面发挥非常重要的作用。目前，国家正在抓紧推动不动产统一登记制度的出台，根据关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知的要求，2014 年 6 月底前出台不动产统一登记条例 。房地产登记制度作为不动产登记制度的核心内容，建立统一的房地产登记制度、完善相关规定具有重大的现实意义。笔者结合自身工作经历，仅从目前房地产登记制度对中小企业融资的影响及完善相关规定提出探讨意见。 关键词房地产登记；中小企业融资 据不完全统计，我国中小企业在全国注册企业中
2、占比约为 98%，提供了约 80%的城镇就业机会，创造了约 60%的税收收入，在国民经济和社会发展中发挥重要作用，但由于中小企业自身的先天不足，融资难一直是个老大难问题。而在中小企业融资难的诸多成因中，现行房地产登记制度的不完善、不合理是一个重要原因。由于中小企业绝大部分是通过房地产（含单一土地、在建工程等）抵押担保方式进行融资，故本文主要就目前土地登记、房屋登记制度对中小企业融资的影响进行分析。 一、目前房地产登记制度对中小企业融资的影响 目前房地产登记制度对中小企业融资的影响主要体现在以下几个方面： （一）房地产登记机关不统一直接影响抵押融资成效，且潜伏风险 2007 年颁布的物权法规定，
3、 “国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 ” 但目前我国的相关法律法规尚未出台，不动产登记分散在多个部门。土地登记和房屋登记作为不动产登记的核心，在我国绝大多数城市分别由不同的登记机关负责：国土资源部门负责土地使用权登记，房产管理部门负责房屋登记。 土地、房屋登记机构的不统一，在办理抵押登记方面有不同的管理要求（主要体现在登记程序、登记要件、对抵押物条件的规定等等方面） ，直接影响抵押融资成效（增加融资成本，甚至错失商机） ；并且由于土地、房屋登记机关的不统一、信息不互通会潜伏着重复抵押、虚假抵押等风险，给利益关系人造成损失。 （二）部分地方
4、的房地产登记机关违反物权法相关规定，设定不合理的抵押登记要件，增加抵押登记环节，降低融资效益 物权法第十三条规定“登记机构不得要求对不动产进行评估” ，但目前较多的房地产登记机关在办理土地、房屋抵押登记时往往将评估报告作为抵押登记要件之一，甚至指定评估机构或者对评估报告进行审核备案，增加抵押登记环节，既增加了抵押人的成本，又造成抵押登记时效低下，降低了融资效益；同时，也容易出现登记机关个别人员权力寻租的空间，滋生腐败。 （三）现行土地登记制度在一定条件下限制了土地的融资功能 国土资源部于 2012 年 9 月 6 日出台的国土资源部关于规范土地登记的意见 （国土资发2012134 号）第五条关
5、于规范土地抵押登记的规定：依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得金融许可证的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。 针对上述规定，笔者认为有商榷之处：对土地抵押权人作出限制缺乏相关法律依据，不利于拓宽中小企业的融资渠道和融资方式。 首先，我国目前还没有相关法律法规对抵押权人作出明确的禁止规定。 其次，随着金融业务的创新，中小企业的融资渠道和融资方式也多元化，作为土地抵押权人的主体也多元化
6、，如果仅仅限定于取得金融许可证的金融机构以及小贷公司，则不利于拓宽中小企业的融资渠道和融资方式，如：融资性担保公司虽然不属于取得金融许可证的金融机构，但经过省级人民政府主管部门批准设立，且通过土地反担保方式为企业融资，应允许作为不动产抵押权人。 （四）部分地方的房地产登记机关不允许房地产剩余抵押价值的二次抵押或多次抵押，降低了房地产的融资能力 （五）房地产登记簿和权属证书登记内容设计不完善、填写不规范，给房地产价值的认定造成困难，不利于融资额度的确定 1.房地产登记簿和权属证书登记内容设计不全面，没有明确将房地产价值属性作为应当登记内容 物权法第十七条规定“不动产权属证书记载的事项，应当与不动
7、产登记簿一致” 。 房屋登记办法第二十四条规定“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项” 。 土地登记办法 第十五条规定“土地登记簿应当载明下列内容：土地权利人的姓名或者名称、地址；土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；地上附着物情况” 。 笔者认为，房地产作为社会一种最重要的财产，体现其价值属性的内容应当作为房地产登记内容之一，应当在相关法律法规给予明确规定；这不仅有利于房地产价值的确定，也有利于保护相关权利人的权益。 但目前反映房地产价值的一些重要内容：如土地的规划容积率、建筑密度等
8、规划利用指标；房屋建筑物的建筑结构、竣工时间等；以及以往抵押、租赁等交易内容）未能全面记录在相关的房地产权属登记簿和权属证书上，或者虽记录在权属登记簿但未记载在权属证书上。 2.个别登记人员填写不规范、不科学，给房地产价值认定造成困难 土地的价值很大程度取决于它的法定用途（即登记用途） ，因此，科学、准确地界定并登记土地用途尤其重要。 国土资源部关于规范土地登记的意见 （国土资发2012134 号）第三条规定“土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照土地利用现状分类 （GB/T21O1O-2OO7）二级类填写。根据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等，依法批准的用途与土地利
9、用现状分类二级类不对应的，按照土地利用现状分类二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书记事栏内标注批准用途” 。 以往个别登记人员在填写房地产权属登记簿和权属证书时不规范、不科学，主要体现在以下方面：没有依照技术规范填写；填写内容不齐全；用词不规范。由此给房地产价值认定带来困难，不利于融资额度的确定。 （六）房地产抵押登记收费标准不规范、不统一，增加了抵押融资负担 物权法第二十二条规定“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取” 。国家发展改革委、财政部于2008 年 4 月 15 日联合发布的国家发展改革委 财政部关于规范房屋登记费计费方式和收
10、费标准等有关问题的通知也作出了明确规定。 目前，个别地方的房地产登记机关（尤其县级登记机关）在办理抵押登记时并没有按照这一规定执行，而是按照抵押登记的面积或者抵押担保金额的一定比例收取，给中小企业造成了相当大的负担。 二、完善房地产登记制度的几点建议 （一）推进机构职能改革，建立统一的房地产登记部门，增强登记机关的服务意识 2013 年的 3 月 29 日，国务院办公厅发布了关于实施国务院机构改革和职能转变方案 ，要求于 2014 年 6 月底前出台不动产登记条例并正式实施不动产统一登记制度。 条例将由国土资源部、住房和城乡建设部（以下简称“住建部” ）会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门
11、负责起草。 通知同时明确，由中央机构编制委员会办公室于2013 年 4 月底前完成整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等。 （二）实行登记人员持证上岗制度，提高登记人员业务素质 由于房地产登记是一项法律性、政策性及专业性很强的工作，要求登记人员应当具备与岗位相适应的专业知识。在土地登记办法 、 房屋登记办法等部门规章里都有明确规定登记审核的人员应当持有登记上岗证书。 （三）实施房地产登记代理制度，逐步建立健全房地产登记代理等相关行业，制定完善相关配套政策 根据国务院机构改革发展的理念和思路，继续深化行政审批制度改革，减少微观事务管理，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用、更好地发挥
12、社会力量在管理社会事务中的作用。在此建议：对于房地产登记工作中涉及的一些基础性、专业性工作可交由社会专业性机构来完成，登记机关只需负责审核把关及加强行业监管。基于此，政府应制定房地产登记代理制度，逐步扶持发展房地产登记代理等相关行业，并制定完善相关配套政策。 （四）放宽土地抵押权人的限制，拓宽企业融资渠道和融资方式 （五）规范房地产登记内容和标准，完善产权证书登记内容的设计 （六）强化政务公开，建立社会监督机制 强化房地产登记机关的政务公开，加强房地产登记法律法规的宣传，简化登记程序和要件，缩短办结时限，提高抵押登记效率；加强抵押登记收费项目检查，遏制乱收费现象。 （七）完善不动产登记信息查询
13、制度 完善不动产登记信息查询制度，为维护不动产交易安全提供便利，降低交易成本，提高抵押登记效率。 参考文献 1物权法 ； 2中华人民共和国担保法 ； 3中华人民共和国城市房地产管理法 ； 4中华人民共和国土地管理法 ； 5城市房地产抵押登记办法 （建设部令第 98 号） ； 6土地登记办法 ； 7房屋登记办法 （建设部令第 168 号） ； 8住房和城乡建设部办公厅关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知（建办住房（2008）36 号） 9国土资源部关于规范土地登记的意见 （国土资发2012134号） ； 刘柏森，广西金投土地房地产评估有限公司法定代表人，总经理，注册房地产估价师、注册土地估价师、注册房地产经纪人、全国土地登记代理人。
