1、乌里雅斯太镇棚户区改造暨“平改楼”的几点思考城市棚户区是指城市国有土地上建设，建筑面积 3000 平方米以上、简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的居住区。 乌里雅斯太镇始建于六十多年前，北倚喇嘛库仑庙（集惠寺） ，由一条泥泞的街道发展成如今拥有“七横三纵”柏油主干道，占地 9.5 平方公里的亮丽小镇。然而，由于历史、观念以及经济等诸多原因，依然存在大面积平房甚至是棚户区。 2008 年以来，随着我旗社会经济不断发展，乌里雅斯太镇住宅与房地产市场也日趋繁荣。为创造乌里雅斯太镇良好人居环境、进一步改善人民群众居住条件和提高生活质量，棚户区改造暨平改楼工作就
2、显得愈发重要和紧迫，同时政府也把该项工作摆上了重要议事日程。 一、乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼主要做法 乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作指导思想是：“以人为本、和谐拆迁、依法实施” 。以社区委员会为载体、房地产开发企业为主体、房屋拆迁管理部门为仲裁，坚持以充分保障被拆迁人合法权益为原则，以两个房屋拆迁管理条例和国家、自治区有关房屋拆迁的政策、方针为准绳，依法实施房屋拆迁改造工作。 自 2008 年启动棚户区改造暨平改楼工作以来，先后共实施拆迁改造项目 12 个，计划拆迁建筑面积 19 万平方米，计划拆除房屋 1227 户。截止 2011 年底，已累计签订房屋拆迁补偿协议 810 户，完成房
3、屋拆除 738户，拆迁建筑面积近 8.65 万平方米，其中 4 个项目已全部完成拆迁改造。（一）在政策上积极探索 制定合理补偿办法 2009 年，制定了乌里雅斯太镇旧城区危旧房拆迁改造指导意见 ，经旗人民政府审定后公布执行。该指导意见明确了“主体房屋等平方米置换、附属房屋 0.3 或 0.4 置换”的基本原则，从政策上与自治区人民政府办公厅关于进一步做好城市房屋拆迁工作有关事宜的通知相吻合且更具有可操作性，对乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作具有重要的现实意义。 （二）规范房屋拆迁程序 依法实施房屋拆迁 乌里雅斯太镇拆迁工作分三个阶段进行。一是房屋拆迁调查阶段。该阶段的主要任务是对拆迁可行性进
4、行论证。主要做法是：拆迁办核发房屋拆迁调查证件，社区配合开发企业对拟拆迁房屋基本情况和被拆迁人补偿意愿进行 摸底调查，开发企业统计摸底情况进行经济核算，拆迁办组织听证会或以填表认证的方式对同意搬迁情况进行统计，统计结果有 70%以上被拆迁人同意搬迁的，则认定该项目可行；二是核发房屋拆迁许可证阶段。该阶段的主要任务是审核必收要件、审定房屋拆迁安置补偿方案、建立拆迁保证金和拆迁资金监管制度、签订房屋拆迁责任状、确定房屋拆迁范围和期限、核发房屋拆迁许可证和拆迁公告；三是动迁、调解、行政裁决和执行阶段。该阶段的主要任务是社区、拆迁办配合开发企业进行动员拆迁，开发企业和被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿协议，
5、拆迁办核准拆除房屋，对达不成房屋拆迁补偿安置协议的拆迁办进行调解；经调解不成的，拆迁办依法做出行政裁决；对不履行行政裁决的，拆迁办申请人民法院先于执行。 二、乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作现状分析及面临的挑战和困难 乌里雅斯太镇社会经济目前尚处在发展阶段，住宅与房地产市场也处在培育阶段，棚户区改造暨平改楼受制约条件很多，特别是房屋拆迁工作涉及到人民群众切身利益，被拆迁人多为弱势群体，一旦处理不当，易引发恶性事件和集体上访事件。虽然乌里雅斯太镇住房与房地产市场虽日趋活跃，虽然该项工作稳步推进，但也存在着很多挑战和困难。具体表现在以下几个方面：一方面表现在住房房价偏低，拆迁成本大，难以产生很好
6、的经济效益，开发商利益驱使，对棚户区改造暨平改楼不太感兴趣。在主体房屋拆一还一，附属房屋拆一还 0.5 的条件下，经测算，乌里雅斯太镇房屋拆迁成本折合楼面地价 300 元/平方米左右（也就是说拆迁取得的土地价格折算在建筑面积上增加成本 300 元左右） ，小区建造成本、基础设施配套费、前期工程费、管理费、销售税费等约为建筑面积 1250 元/平方米，两项合计成本 1550 元/平方米左右，而住房平均售价不足 2000 元/平方米。再考虑销售风险、融资、投资利息等财务费用的情况下，单就住房而言，开发企业利润空间较小。如果没有商业开发绑定住房开发，那么乌里雅斯太镇就很难形成大规模的住房开发市场。因
7、此，政府需通过加大政策扶持，进一步培育住房开发市场；其二是乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作尚处于起步阶段，组织机构亟待完善，拆迁工作困难很大。自 2008 年首项工程乌兰佳苑小区项目实施开始至今，尚不满五年，乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作可以说是在摸索中稳步推进，房屋拆迁组织尚未健全，协调能力不强，一部分群众从思想意识上尚难接受，一部分群众借机要达到个人目的漫天要价。三、充分认识棚户区改造暨平改楼的重要意义 （一）推进棚户区改造暨平改楼是改善民生的重大举措 棚户区和平房居民绝大多数是低收入困难家庭，低保户和低保边缘户比例非常高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，实施棚户区改造暨平改楼，有
8、利于加快改善中低收入家庭的住房条件，提高生活环境和质量，共享改革发展的成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。 （二）推进棚户区改造暨平改楼是完善城镇功能的客观要求 棚户区及平房集中区基础设施不完善、公共服务设施不健全、 “脏、乱、差”特征明显，夏季污水横流、冬季灰包冰包雪包如山，成为城镇健康发展的瓶颈，严重损坏了城镇形象，与全区首个获得国家卫生县城的荣誉很不相称，实施棚户区改造暨平改楼，在存量土地得到有效利用的同时，可使管网、硬化、绿化、亮化及相应的服务功能一不到位，实现城镇快速健康发展，进一步提高乌里雅斯太镇竞争力。 （三）推进棚户区改造暨平改楼是促进社会协调发展的有效途径
9、 实施棚户区改造暨平改楼可以带动社会投资、促进居民消费、扩大就业，又可以发展公共服务、加强社会管理，对社会治安产生积极的推动作用，推进平安社区建设，使乌镇更趋和谐，是扩大内需、惠民生、保稳定的有效途径。 四、几点建议 一是在规模开发的前提下，尽量把具有商业价值的地段与住宅开发地段绑在一起开发， “开发一块拆迁一块” ，盘活我旗的纯住宅开发市场，发改、城建应该深入调研，详细分析和研究，按片区、按年度、按规模制定方案和进度，力争五到十年彻底消除棚户区，完成平改楼，将乌里雅斯太镇建成景观美丽、功能齐全、彰显蒙古族特色的边陲重镇；二是加大优惠力度，制定切实可行的优惠政策，吸引更多的开发企业来开发建设；
10、三是继续完善和规范我旗的房屋拆迁改造政策，使之与国家和自治区有关最新的拆迁政策相适应，避免由于政策上的不衔接而使拆迁工作步入难点；四是加强组织协调，健全拆迁组织机构，强化拆迁管理力量，成立一、二把手亲自挂帅，人大、政协、建设局、国土局、发改局、财政局、公安局和镇政府等部门为成员单位的专项推进工作委员会，捋顺拆迁工作中的各个环节，抽调精兵强将充实拆迁管理部门力量，以积极的态度解决拆迁工作中难题和难点；五是规范开发企业行为，坚决制止“先签的群众吃亏了，后签的群众受益了”的现象，棚户区改造暨平改楼涉及政府、开发商和居民三方利益，其中，最直接、最大的利益关系是原住居民，这就要求开发企业做到一碗水端平，做到补偿合理、公开、公平、公正。建立“房屋拆迁安置补偿承诺制” ，先签后签一个样，若后签的群众吃亏了，经核查属实，由开发企业承担相关责任，在房屋拆迁保证金中给予赔偿。六是严格拆迁程序、依法实施房屋强拆。
