1、关于土地抵押评估主要问题及其建议探析（毕节市国土资源局土地估价事务所 贵州毕节 551700） 摘要：在土地抵押评估中经常会存在土地抵押评估目的不明确或者土地抵押估价时点不确定等问题，在很大程度上危害了土地当事人的合法权益。本文主要探讨了土地抵押评估存在的主要问题，并且提出了相关的建议，以供有关人士参考。 关键词：土地抵押 评估 问题 建议 随着我国经济的飞速发展以及我国城市化水平的不断提高，我国城市开发以及土地交易等规模急剧扩大，但是由于土地资源具有稀缺性、永续性、增值性与不可替代性等一系列特性。同时土地自身的价格并不是由生产成本来决定的，而是与土地市场的需求量有着十分明显的关系，具有比较明
2、显的上涨趋势以及区域性，因此这在很大程度上使土地抵押评估成为了一项涵盖比较广、内容十分复杂、系统性强、综合性也比较高的工作，同时对土地抵押评估的科学化、规范化与专业化的要求越来越高。但是实际中土地抵押评估却存在着土地抵押评估的目的与抵押贷款实际操作的冲突、评估对象界定不清楚或者土地资产再抵押评估问题，或者是评估机构和银行缺乏评估上的衔接等一些列问题，在很大程度上损害了土地合法所有者的合法权益。因此，市场上的评估机构必须要时刻掌握土地价格的形成因素，尽可能避免出现土地抵押评估问题，遵循土地抵押评估原则，只有这样才能得出比较客观土地抵押评估报告，进一步保护双方的利益。 1、土地抵押评估概述 随着我
3、国社会主义市场经济的不断发展，我国的很多银行都在向着商业银行转变着，同时抵押贷款也渐渐替代了绝大多数的信用贷款，而土地抵押贷款在抵押贷款中是比较常见的一种，但是在土地抵押评估中必须要明确土地抵押评估的目的、土地抵押评估对象以及土地抵押评估原则等问题，只有这样才能避免土地评估中出现的重复评估或者漏评估等问题，才能得出最客观的土地抵押评估报告。 1.1 土地抵押评估特点 虽然土地是一种比较良好的提供债务履行担保的物质，但是在土地抵押之前必须要进行评估，同时由于土地自身的特性也致使土地抵押评估也具有不同于其他资产评估的特点。首先就是未满足抵押土地要求的土地不能进行抵押评估，也就是说要进行抵押评估的土
4、地必须要有完整的产权，并且所抵押土地的用途应符合城市规划的要求。同时土地抵押评估容易受到评估时点、短期强制处分或者是法定优先受偿权等因素的影响，因此在进行抵押土地评估中应该根据土地抵押评估特点灵活应变。1.2 土地抵押评估目的 土地抵押的最主要的目的就是为了保证债务人按时履行债务而向债权人提交的一种物质担保，是债权人降低自身风险的手段之一，而对抵押土地进行评估的目的就是为发生抵押行为的双方提供双方都能接受的被抵押土地使用权的抵押担保价格，但是这里要明确的一点就是担保价格并不是土地使用权的本身价格，只是抵押双方协商好的一个价格，同时也是债权人向债务人发放贷款主要依据。 1.3 土地抵押评估对象
5、在发生的土地抵押过程中必须要明确土地抵押的是土地的使用权而不是土地的所有权，这一点在我国颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中有着比较详细的规定。但是我国的国资企函发（1994）36 号文件规定了土地抵押权实现和土地抵押权的设定应该分别进行土地评估，也就是说在土地抵押权实现时土地抵押评估的对象为土地使用权的清算价格，而在土地抵押权设定时，土地抵押评估的对象为土地使用权的抵押权价格。 1.4 土地抵押评估原则 土地抵押评估不同于其他类的资产评估，为了保证土地抵押评估的客观性与科学性，土地抵押评估除了要根据土地自身的特性以外还必须要遵循一定的原则。首先土地抵押评估要遵循真实性原则，在评估过程
6、中要务必核实抵押人产权的真实性，同时还要详细计算所抵押土地的面积，严谨土地抵押评估中出现虚假评估。 2、土地抵押评估中存在的问题 正是由于土地自身的特殊性以及土地抵押评估自身的特点而导致在评估中经常存在一些问题，评估人员必须要积极探究这些问题，然后在工作中尽可能的去避免，保证土地抵押评估的客观性。 2.1 土地抵押评估的目的与抵押贷款实际操作的冲突 这是土地抵押评估工作中经常存在的一个问题，因为很多银行类的金融机构在对债务人所抵押的土地进行抵押评估时所使用的评估方法基本与房地产评估方法相同，国家并没有出台相关的政策规定。而商业银行等金融机构在发放贷款时仍然按照以前的折扣率进行发放，但是其中的折
7、扣率却存在着很多重复之处，进而致使债务人所抵押的土地价值比市场价值低的多，直接损害了土地所有者的合法权益。 2.2 银行与有关评价机构缺乏评估上的沟通 这也是在土地抵押评估过程中比较常见的一个问题，因为在银行机构与专业的评估机构都比较缺乏既懂得评估理论与银行业务的综合型人才，再加上银行与评价机构的沟通上的不足造成了银行无法了解土地抵押评估结构提交的评估报告是否符合本银行的有关规程，同时银行也无法正确的理解土地抵押评估结构为银行提交的土地抵押评估报告，这在很大程度上增大了土地抵押评估的风险。 2.3 对债务人提供的抵押土地描述不全面 每一个金融机构都希望专业的评估机构为其提供一份比较详细的、全面
8、的抵押土地评估报告，但是在实际评估工作中经常会出现这样的现象，有关土地抵押评估机构并没有对评估对象进行实地查勘，实际用途以及区位、实物、权益状况等进行详细全面的描述，同时也没有对预期可能导致土地抵押价值下跌的因素予以分析和说明，这就会在很大程度上会造成土地抵押的重复评估。 2.4 空头抵押风险 有些债务人在其房地产被拆迁之后并没有及时收回产权证，这样如果土地抵押评估工作者粗心一些就会在很大程度上造成土地空抵押现象。在另外一个方面，很多企业在建设期内都领取临时土地使用证，但是土地抵押期限一旦超过临时土地使用期限，而评估人员也没有及时进行纠正也会在很大程度上造成空头抵押。 3、改善土地抵押评估的建
9、议 3.1 严格遵守土地抵押评估原则 只有严格遵守土地抵押评估原则，按照评估程序，才能在综合分析影响土地价格因素基础上， 对土地客观合理价格的估计、推测与判断。因此评估人员必须要遵循土地抵押评估合法原则与公平原则，因为土地抵押评估必须在法律规定的土地使用条件下进行，同时土地抵押评估的目的之一是要获得一个公平合理的价格。 3.2 加强评估结构与金融机构之间的沟通 只有加强土地抵押评估机构与金融之间的双向沟通，才能使土地抵押评估机构按照金融机构的有关规程提供土地抵押评估报告，同时也能够使金融机构真正了解评估机构提交的评估报告。因此金融机构与专业的评估机构都要建立相关的沟通部部门，加强有关土地抵押评
10、估的信息在金融机构与评估机构之间的流通。 3.3 采用灵活多变的土地抵押评估方法 由于土地价格受各种因素的影响而不断变动，因此在土地抵押评估工作红应该根据土地的性质以及市场状况选择比较合适的评估方法。例如在那些待开发的土地评估中可以采用以预测为基础的剩余价值法，它能够在计算评估值时考虑货币时间价值；当土地市场不景气时，如果仍旧采用收益还原法去评估土地价值就会在一定程度上使土地抵押评估价格偏低，这时应该采用市场比较法进行土地抵押评估，只有这样才能保证土地抵押评估的客观性。 3.4 进一步规范土地抵押评估市场 首先各个评估机构必须要进一步完善相关的制度，提高提高从业人员素质，严格估价工作行为，严禁评估工作中徇私舞弊现象的发生，同时评估结构还要积极开展土地估价理论、方法、信息处理方面的培训工作，给估价人员及时充电。然后国家应该积极完善法律法规体系，进一步规范土地估价行业，严格准入条件，控制新增土地评估中介机构，进而使土地抵押评估工作走向法律化、规范化。 参考文献： 1陈日英.浅谈土地抵押评估中常见问题及其改进建议J.世界华商经济年鉴，2013， （3） 2石青海.土地抵押评估常见问题及建议J.技术与市场，2011， 18（4） 3马小军.土地抵押评估常见问题及建议J.中国资产评估，2010， （2）
