1、优先购买权若干问题探析摘 要 优先购买权是指承租人按照法律的规定或合同的约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于特任购买的权利。该制度的设立对于社会经济秩序的稳定及资源的有效利用发挥了促进作用。但鉴于我国现行法律对承租人优先购买权制度的规定过于笼统，致使司法实践法律适用困难、判案标准不一等问题凸显，对我国司法公信力造成了不良影响。为此，本文从细节入手，以承租人优先购买权制度中部分承租与整体出卖情形下优先权的确定及承租人优先购买权法律损害赔偿为切入点，对我国承租人优先购买权制度进行分析。 关键词 承租人 优先购买权 整体出卖 损害赔偿 作者简介：刘冬龙，南平市中级人民法院科
2、员。 中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）03-285-02 近年来，我国房地产交易日趋活跃，有关租赁房屋权属纠纷随之增多，其中由承租人的优先购买权引发的争议尤为突出。鉴于现行法律制度缺乏明确规定，致使司法实践判罚不一，严重背离该制度设立之初衷。笔者认为，制度之终极意义在于实现于运用，同理，法律制度之终极意义在于利于司法审判。只有从司法实践中提炼问题并解决问题，才能使得法律制度朝着实用性的方向发展，使得法律制度更好地适用于审判实践。故，本文从法的实用性角度出发，结合司法判例和学者的理论研究成果，对房屋承租人优先购买权审判实践中几个问题作一些探讨，希翼对
3、我国承租人优先购买权制度的完善有所裨益。 一、 “部分承租与整体出卖”情形下承租人优先购买权的行使 关于标的物整体转让时部分标的物的承租人是否享有优先购买权的问题，理论界与实务界均认为局部房屋承租人对该部分承租房屋有优先购买权，但对于优先购买权是否可及于出租人（所有人）出售的整体房屋，在司法实践中，仍存有疑议。反对者主张部分承租人对整体出卖不享有优先权，理由主要有部分优先购买权不能对抗整体标的物所有权、缺乏实际操作性不能满足同等条件等。支持者主张，在房屋可以分割的情形下，部分房屋承租人只能对自己承租的部分行使优先购买权。在房屋不可以分割的情形下，部分承租人可以对房屋整体行使优先购买权。 对此上
4、述问题，最高人民法院于 2005 年 7 月给江苏省高院的复函中提到：“处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的，使用功能整体性明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租部分占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权” 。对于该复函确定的第一条原则，即“可分部分优先，不可
5、部分全部优先”的理解并无争议，但对于第二条确定的“比例较大全部优先，比例较小部分优先”的原则，因比例指代对象不明，在理解中存在歧义。 笔者结合两个方面综合考量，做如下推断：（1）房屋可分割且不影响整体价值时，部分承租人仅就承租部分享有优先购买权，但若承租人的承租部分占整体房屋面积的一半以上，则可享有整体房屋的优先购买权；（2）房屋不可分割时，且房屋的整体功能性明显的，一般认定部分承租人享有整体房屋的优先购买权；（3）房屋不可分割，且房屋整体功能性不明显的，若承租人承租部分占整体房屋的一半以上，则可认定承租人享有整体房屋的优先购买权，若承租人承租部分为超过整体房屋一半的，则不宜认定其对整体房屋享
6、有优先购买权。 另外，最高院的上述回复仅针对整体房屋出售时一个承租人主张整体房屋优先购买权的情形，但未规定若存在多个部分承租人主张优先购买权时任何处理。笔者认为，可分为两种情况，第一，若有其中一位部分承租人的承租面积超过整体房屋的一半以上，则可套用比例较大部分全部优先原则，支持较大部分的优先购买权；第二，若多位主张优先权的承租人的承租比例均未超过整体房屋的一半，则部分承租人人的优先购买权均不收支持。在此情况下，则应恢复物权人的所有处分权能，将最终的处分权归还给物权人本人，由其决定物权的最终归属。 二、优先购买权损害赔偿问题分析 2009 年 9 月 1 日颁布的最高人民法院关于审理城镇房屋租赁
7、合同纠纷案件具体应用法律问题的解释确立了承租人优先购买权不能对抗第三人的善意取得，承租人只能向出租人主张损害赔偿。该司法解释的颁布，虽解决了司法实践中法律适用的冲突，但对于优先购买权的法律救济确实语焉不详。即对于优先购买权的诉讼类型及损害赔偿范围未予以明确。下文笔者就此两个问题，发表自己粗浅的认识。 （一）优先购买权诉讼的类型分析 随着善意取得制度的确立及关于贯彻执行?民法通则?若干问题的意见（试行） 第 158 条的废止，优先购买权属于债权已为理论及实务达成共识。承租人优先购买权的行使并未侵害出租人的实体利益，也未妨碍物权的流转，亦可达到物尽其用之功效。为此，笔者认为，应将优先购买权进一步定
8、义为“强制缔约权”更符合立法初衷。我国合同法第二百三十条对承租人的优先购买权具有明确的规定，法律经公布，当事人不得已对此不知悉为抗辩。据此，可推定出租人于合同签订时对于承租人享有的优先购买权是明知的。言外之意，双方于合同签订时，对于租赁物的附条件买卖达成了一个合意，此条件的成就为出租人与第三人达成房屋买卖合意或出租人对第三人发出的房屋买卖要约进行有效的承诺。为此，当承租人的优先购买权被侵犯时，其行使条件已经成就。承租人主张优先购买权即视为向承租人发出购买租赁物的要约，出租人知道或应当知道承租人主张优先购买权即视为要约的到达，因优先购买权系法定之权，出租人负有强制缔约之义务。为此，房屋买卖合同成
9、立的时间为承租人知悉承租人主张优先购买权之时。 综上所述，笔者认为，强制缔约是优先购买权应有之意，是诚实守信原则的有效延伸。法律不能以出租人与第三人存在有效合同或是承租人已将房屋过户至第三人名下缺乏处分权而否定承租人依强制缔约权所订立合同之效力。一房多卖或是无权处分而导致履行不能的问题，并未影响合同的效力。为此，承租人主张优先权损害赔偿之诉应为违约赔偿之诉，出租人应承担履行不能之违约责任。 （二）优先购买权损害赔偿范围分析 中华人民共和国合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得
10、的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从上述条文可以看出，逾期违约应承担完全赔偿责任，包括积极损失和可得利益损失。积极损失是指现有财产的减损灭失和费用的支出，它是一种现实的财产损失，二可得利益的损失是指本来应该得到的利益而没有得到。笔者认为，侵害优先购买权的积极利益损失主要是装饰物、添加物的残值，而可得利益的损失主要是合理期间的经营收益损失。下文，笔者就上述两个问题，谈一点自己的认识。 1.积极损失：装修物、添加物的残值损失。对此问题，若双方在租赁合同中约定，待合同终止后，装修物、装饰物归出租人所有，即使装修物或添加物为可拆或是拆除不影响房屋整体
11、价值的，因承租人对比部分不享有权利，为此，承租人无权对装修物、添加物的残值主张损害赔偿。除上述情形外，承租人均可向出租人主张装修物、添加物残值或因装修物、添加物因拆除而减少部分的损失，当然对此部分的诉请，则应以有资质的评估机构认定数额为准。 2.可得利益的损失：合理期限内的经营收益损失。因出租人的不诚信行为致使承租人的经营延续性中断，为此，承租人可据此向出租人主张该部分的损失。笔者认为可分为两种情况：第一，若租赁合同中对于双方的违约条款有明确约定，因双方对此条款约定的考量因素主要是一方违约致使另一方遭受经营损失，两者在性质上并无区别。为此，若承租人吴充足的相反证据证明合同约定的违约金明显低于实
12、际损失，则可作为确定承租人经营损失的依据；第二，若双方对于违约金未作约定，合理经营损失的确定就涉及到两个因素，即合理期限的确定及单月经营损失金额。对此问题司法实践中根据个案的情况进行综合认定。但是笔者认为以三个月作为合理期限较为适宜，这个在法理或是情理上能为当事人所接受；对于单月的损失金额可以房屋租金上浮百分之三十或是承租人单月缴纳的税费折算后的净利润来确定。 违约损害赔偿以填补损失为原则，若承租人获取上述两种赔偿的金额低于承租人因购置相相似房屋的差价，出租人不能因其不法行为而获利，为此，承租人可就此差额部分向出租人主张。若承租人能证明出租人与第三人恶意串通损失承租人的合法权利，出租人与第三人交易价格违背市场的价值，承租人可另行主张损失赔偿的额度，不再受合同法第一百一十三条的限制。 参考文献： 1徐澜波，饶茜.部分承租人能否对整幢房屋行使优先购买权的探讨.政治与法律.2006（2）. 2王利明.合同法新问题研究.中国科学出版社.2003 年版.
