1、集体土地工商业用房初始登记存在的问题与对策【摘 要】通过对当前集体土地工商业用房初始登记出现的一些问题进行探讨研究，明确了集体土地上的房屋的性质及登记的重要意义，并提出相关的一些对策和解决办法，对集体土地工商业房屋登记有一定的积极作用。 【关键词】集体土地；工商业用房；登记；对策 1 集体土地上房屋初始登记登记的范围 集体土地上的房屋初始登记是指在依法取得的集体土地上合法建造的房屋，由房屋所有权人申请进行的房屋登记。 房屋登记办法第八十二条规定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记” 。 山东省实施房屋登记办法细则第五十条规定“
2、集体土地范围内房屋登记的申请人为农村集体经济组织、农村集体经济组织成员和乡镇、村企业” 。因此，集体土地上的各类房屋初始登记包括：1、村民在宅基地上自建房屋；2、乡镇、村企业以及公共设施和公益事业房屋；3、农村集中居住区房屋；4、个体工商业户的工业、商业等用房。 2 集体土地工商业用房初始登记存在的问题 2.1 规划、建设手续不齐全，少批多占超地界建设。长期以来，我国广大农村没有集中的农贸市场和工业园区，形成了商业用房主要分布在乡镇政府驻地，用户借助乡镇政府的辐射作用和农村定期的集贸市场等人口相对集中的优势自行经营或房屋租赁经营。工业、仓储等主要分布在省道、国道两旁，借助省道、国道的交通优势发
3、展农产品储存、加工和物流。尽管这些经营户繁荣了农村市场，方便了农民购物，促进了农村经济发展，但其所有的房屋在工程规划、施工许可、竣工验收方面建设手续不齐全，超规划建设、超地界建设较多。究其原因，一是该类房屋的建设期比较早，多数在 2000 年以前；二是各级、各职能部门对集体土地上的房屋建设疏于管理。 2.2 补办手续难度大、费用高。尽管房屋登记办法没有规定该类房屋登记中收件的具体要求，如果参照国有土地登记的做法，申请人必须取得集体土地使用权证 、 建设工程规划许可证 （或符合城乡规划的证明） 、 施工许可证 、 竣工验收证明等证件。超地界问题，无论超多、超少必须有用地指标才能补办用地手续；补办
4、工程规划问题，在依法取得的土地上建设的房屋，只要符合城乡规划，规划部门是可以补办手续的，但需要提供设计文本、环评等材料并进行定点放线，重新制作以上材料所需的费用比较高；房屋已经建成，没有机构参设计、监理和验收施工许可和竣工验收根本不能补办。 2.3 申请登记意识不强。目前，在全国范围内，农村集体土地房屋登记还没有像城市房屋那样全面推开，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人登记意识强。在农村普遍认为只要自己建设的房屋就是自己的，我可以自己使用，我也可以留给子孙后代，即使有登记意识的人，咨询一下登记的条件，也只好望而却步。 3 开展集体土地工商业用房初始登记的对策 3.1 建立集体土地房屋登记法
5、律制度。在农村，房屋所有权人能够用来证明房屋合法来源的材料一般是市、县人民政府土地管理部门颁发的集体土地使用权证。这个证书只能证明产权人享有宅基地的使用权，而不能明确宅基地之上的房屋所有权，农民要想确定房屋所有权，必须申请登记，房屋登记后依法进入市场进行交易、租赁、抵押，使农村房屋像其他财产一样，实现享有、占有、收益和处分的权力，由不动资产变为资本流向社会，将直接为农村经济快速发展起到加速作用，建立统一的农村房屋产权登记法律制度是实现房屋财产权能和维护社会稳定的需要。 3.2 加强各级、各部门间的协调，妥善解决登记中遇到的问题。一是出台地方性政策规定。根据物权法 、 房屋登记办法的规定，参照省
6、内其他城市的做法，结合莱芜市的实际，市政府出台了莱芜市集体土地房屋登记办法 ，为开展集体土地房屋房屋登记工作奠定了基础。二是召开联席会议。参照全国部分城市房地产交易与权属登记有关问题研讨会会议纪要的内容，在充分调研和论证的基础上，由市委农工办牵头，市房管局组织召开各区分管领导、规划、建设部门主要领导参加的联席会议，根据房屋建设年份的不同，采取出具证明或补办手续来解决工程规划问题，通过有资质的房屋安全鉴定机构进行鉴定并经各区建设局审查的方式解决工程竣工验收问题，对用地范围内的建筑物按间为基本单元进行登记，妥善解决超低界问题。通过会议纪要的形式妥善解决了登记要件问题，截止目前完成工商业用房登记建筑
7、面积 28 万平方米。 3.3 先行试点、全面推行。一是选择经济条件好，登记意识强的工商业用户进行试点。按照会议纪要的要求，加强与各区规划、建设等部门的联系与沟通，根据用户的实际情况，协助用户到有关部门出具证明或补办手续，提高了工作效率，方便了群众。二是协助已登记的用户解决抵押融资问题。结合莱芜市属山东省统筹城乡一体化改革试点城市的优势，由市金融部门协调各金融机构，莱芜市房管局与市农信社联合下发了莱芜市集体土地房屋抵押贷款办法 ，各金融机构对上积极争取政策和资金，对下认真筛选信誉度高、经营能力强的用户进行考察，根据用户的实际情况采取灵活多样的形式对符合条件的用户进行房地产抵押贷款，截止目前办理
8、集体土地工商业房地产抵押贷款 1.2 亿元，实现资产资本化，解决了长期以来农民融资难的问题，极大的调动了工商业户登记的积极性。 我国在集体土地上的房屋登记工作起步晚，在新的房屋登记办法出台之前，并没有一部法律明确涉及到集体土地上房屋登记，所以在全国范围内集体土地上房屋登记仍然较国有土地上房屋登记滞后，而在广大农村，集体土地上工商业用房登记这项业务开展得更加缓慢。莱芜市借助统筹城乡试点的优势，再加上各级政府的支持和部门间的协作，为集体土地工商业房屋登记工作提供了有力的帮助，尽管如此，在操作过程中还有不少的困难和问题，我们将借鉴其他城市的成功经验，结合当地实际情况，不断开拓工作思路和方法，为集体土地工商业房屋登记创造条件。 参考文献 1钟京涛；关于集体土地权利规定的物权立法建议N；中国国土资源报；2005 年 2吕明智；集体土地征用问题研究D；吉林大学；2007 年 3胡长明；中国农村集体土地制度研究D；西南政法大学；2005年 4邹冰；我国农地征用中集体土地产权保护问题研究D；浙江大学；2010 年 5黄敏丽；聂峰；农村集体土地上房屋的初始登记J；中国房地产2009 年第 11 期 6李刚；论集体土地所有权制度之完善D；山东大学；2005 年 7张启荣；集体土地上商品住宅买卖问题研究D；吉林大学；2007 年 8张颖；集体建设用地流转可行性研究及制度构建D；厦门大学；2009 年
