1、中美房地产业的比较【摘要】 随着改革开放的发展，中国房地产业开始成为国民经济的重要组成部分，在国民经济中有着重要的作用和地位。房地产业成为中国经济的重要支柱产业之一，表现出一派欣欣向荣的发展前景。但与发达的资本主义国家美国的房地产业比较起来，我国房地产业自身业存在着一系列的问题，同时也面临着一些挑战和风险。本文主要从中美房地产发展路径、市场规制、企业融资方面进行分析比较，为中国的房地产业的发展所借鉴和吸收美国的发展经验，以实现中国房地产业的繁荣发展。 【关键词】 房地产发展路径；市场规制；企业融资；中美比较 一、中美房地产业的发展现状 （一）中国房地产业的发展现状 近些年来，随着我国市场化改革
2、的迅速的推进，我国的房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。仅仅几年时间，纵观国内，中国房地产业经历了从无到有，由旧到新的变化。现在，中国房地产业正处于一个发展的高潮阶段。 中国的房地产业目前看起来发展很快，但是这个行业自身业存在着许多的问题。同时，我们也知道房地产业与经济的发展也有密切的关系。所以为了稳定我国的经济，我们就必须要对房地产业加大宏观调控。近些年政府针对过热的房地产市场提出了一系列的宏观政策，这些政策在一定程度上对房地产的发展起到了控制作用。 （二）美国房地产业发展现状 美国的房地产业的发展有着市场经济所固有的周期规律。美国房地产价格的周期性表现为“低谷繁荣泡沫衰退”的循环过程。
3、近 100 多年的发展历史，美国房地产市场的发展已经十分成熟了，这种成熟是与其完善的金融体系和其以市场为主的产业特色分不开的。完善的金融体系下，美国产生了多层次的房屋抵押贷款市场；高度市场化的条件下，美国政府通过利率、租金补贴等手段保障了中低收入者的住房需求。同时，完善的税制也保障了美国房地产市场的秩序。因此，美国的房地产业的发展势头比较良好。 二、中美房地产土地和房屋的供给模式比较 主要对中美两国的房地产业进行比较，通过比较两国的土地制度和住宅供给模式及住宅建构模式的差别来分析比较中美两国的住宅发展道路差异，来找出中国高房价的原因，可以为解决中国高房价的问题提供依据。 （一）美国的土地制度和
4、房屋供给模式 众所周知，美国是一个资本主义的国家。而美国实行的是多元化的土地制度，主要有联邦政府的土地，州及地方政府的土地及私人土地和印第安人的保留地以及其他类型的土地。其中，四者所占的比例也不同分别 32%，8%，58%，2%等。通常，美国政府是不干涉私人土地的买卖及相关的处理问题。只要是在法律规定的范围内，各种土地之间是可以自由的买卖和租赁的。而美国的这种土地形式使得美国的土地具有买卖交易性质。由于这样使得美国的房地产业的上游的土地资源的供应充足。 而在美国，房屋供给的模式也是不同于中国，虽然中美两国是市场住宅的模式。在涉及到中低收入阶级的利益时，美国政府则会通过一系列的政府手段来照顾中低
5、收入者，从中还可以看到美国的福利性住房的比列远远高于我国的福利性住房。 （二）中国的土地制度和房屋供给模式 我国作为社会主义的国家，实行的是土地公有制即土地的全民所有和劳动群众共同所有。因此，土地是不允许自由买卖的。人民群众只是拥有土地的使用权，而土地的所有权归国家所有。土地公有制使得土地的市场化远远低于美国。这就是中美两国的土地差异。 在住房的供给模式上，目前，在中国，福利性住房的供给十分缺乏。而且政府采取完全市场化的住宅政策。没有顾及到低收入人群的利益。尤其保障性住房一度被忽视。 综合分析两国对土地制度和住房的供给模式及对待房地产的不同态度，最后使得政府采取不同的改革措施，同样也产生了不同
6、的结果。 三、中美房地产的市场规制比较 在对中美房地产市场规制方面的比较，主要通过对产权规制，融资规制，税收规制方面进行比较，来了解我国和美国在房地产市场规制方面的差异。 （一）美国的市场规制 通过上面对中美两国土地所有制的比较，得知美国实行的是公私兼有的多元化土地所有制。规定私人土地是可以自由买卖和租赁的，所有权明确而具体。不得靠权力调拨，政府与不得除外。在美国房产税是财产税系中重要的部分，有地方政府征收，其在地方税收入中占有绝大部分。地方政府运用税收来调节住宅的发展。 （二）中国的市场规制 我国的土地实行的是土地公有制，市场上可交易的只有土地的使用权。所有权是属于国家的，因此土地价格会持续
7、攀升。土地所有制的差异也导致了住房产权的差异。我国购买政府行政划拨的土地上所建的房屋存在住房产权划分不清，产权主体不一，管理制度不良等问题。而在我国房地产税在地方税收中所占的比例很小，贡献同样较小。而且，我国也没有充分发挥税收这个杠杆来调节住宅的发展。我们重视这一工具对房地产业中重要作用。 通过对中美着两个国家房地产市场规制进行比较，我们可以得出国家的规章制度方面，我们不能盲目追随发达国家，要遵循发展规律和客观实际。规范行为的合理性和规范性要依赖于配套的基础制度的完善。总之，我国发展程度还是不够，要继续加大发展经济。 四、中美房地产企业融资比较 在美国房地产市场中，由于拥有完善的金融系统，建立
8、在金融衍生品的多元化融资渠道上。使得房地产的融资更加便利。 我国的房地产市场中，由于我国的未建立完善的金融信用体系，同时我国企业的融资渠道较为单一。所以我们要寻求灵活多样的融资渠道。五、要理性对待中美房地产业的差异 本文主要对美国与我国的房地产业的发展路径，市场规制，企业融资这三方面的比较分析，从中我们看以看出美国发展的优势所在，同时也发现影响和制约我国房地产业发展的因素，针对我国房地产业发展中存在的问题要理性看待，不能一味的推崇发达国家的模式，要根据我国实际国情和发展情况来制定合理的发展计划。 另一方面，我们又可以通过对美国房地产业的发达程度的了解，来借鉴其中合理，适用的部分为我们所用。对我国的房地产发展提供借鉴。参考文献： 1 欧阳文和，张璇.中美房地产发展路劲的比较研究J.河北经贸大学学报，2011， （01）：6606 2刘海丽，周明.中美房地产企业融资问题的比较研究M.现代商业，P179 3袁巧玲.房地产市场规制的中美比较与启示M.实证分析，P62
