1、简析房地产开发的项目管理及成本控制摘要：房地产的价格是影响社会经济的一个关键因素，而房地产成本是决定房地产价格的重要影响因素。因此，控制房地产的开发成本也就是控制房地产的价格，对国家经济保持健康和可持续发展具有现实的意义。房地产企业必须将成本控制工作作为管理的关键环节来予以高度重视。本文对房地产开发项目成本控制中存在的问题作了探讨，并房地产项目开发前期、开发过程中以及期间费用的成本控制提出了一系列措施。 关键词：房地产 开发 成本控制 问题 措施 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 正文：要对房地产开发项目进行成本控制就必须先明确房地产开发项目的成本构成，一般包括项目开发阶
2、段前的费用、项目开发中的费用和期间相关费用等。项目开发前的费用主要在于土地出让金，这项费用在整个项目阶段所占比例较高，大约占到 25 30，而且有不断上升的趋势。房价的大幅上涨重要原因在于土地一级市场中交易价格偏高，各地频频曝出“地王” ，这就造成了“地价高房价高地价高”的现象。大约占至 20 25，主要是相关税费以及销售费用较高。 一、房地产开发项目成本控制存在的问题 为了达到控制房地产业开发项目成本的目的，就必须先将控制中出现的主要问题找出，针对这些问题提出改进措施以实现对症下药，达到事半功倍的效果。就笔者看来，问题可归纳为以下几个方面。 1开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够。
3、在开发房地产项目过程中，一般而言项目的工期都会比较长，耗资也比较大，房地产企业应该形成完善的项目管理、成本预算、结算以及监督控制体系，以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而，当前很多企业并没有设置这样的机制。很多企业往往几个项目同时开发，而财务部门和经营部门只是计算季度和年度的经营收支情况，将所有的资本运营统一考虑。另外，在成本结算方面也没有对项目的成本做及时的评价和反馈。 2合同管理意识不足，不能及时了解合同的执行进度。房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理
4、过于疏忽，不够严密。在现实实践中，许多开发商与承包商签订的合同文本往往借鉴标准合同文本，合同特殊条款不严谨、不准确、不全面，工程造价及相关费用的计取留有较大争议空间。施工单位进场以后常常会找各种理由、想方设法要求增加工程造价。 3开发商对项目设计不够重视。房地产公司一般均设有工程部或聘请专业的监理公司对项目施工直接监控。他们认为：工程成本主要含在施工阶段的一砖一瓦中，强监控，就可大量节约成本。而对于项目设计，房地产商的通常作法是：将项目委托一家信得过的单位设计，设计合同一般只规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、工程技术要求等因素，几乎不对设计单位进行产品成本造价约束。 4项目招标没有真正起
5、到成本控制的作用。招标方式欠妥，造价的计算不科学。有些房地产公司采用邀请招标的方式进行招标，竞争不够充分。个别房地产公司为了赶工期，抢进度，喜欢采用费率招标方式选择施工单位，认为控制住费率就控制住了总价。还有一些房地产公司采用所谓的“议标” ，即在投标人报完价后，采取讨价还价的方式与对方议价，这种方式的缺点是比较明显的，例如投标人在首次报价时故意抬高，水分很大，留出足够的空间来与企业谈判周旋。 二、房地产项目成本控制的措施 （一）开发前的费用控制 对于土地征用费的控制，拍卖地块时要重点考虑地块的地理位置、交通状况、周边房产环境和地价等，做好预拍地块的开发成本测算；对相应的政策法规予以把握，尽力
6、争取各种优惠条件；向政府部门交纳的各种规费，占有不小的比重，关注收费政策与收费标准并且交纳的各种保证金到期要及时索回。 （二）项目开发过程的费用控制 1决策阶段的成本控制。首先要关注国家的宏观经济形势及政策，做好投资环境的分析，这一点对于房地产开发企业尤为重要，如 2007 年出台的一系列土地增值税条例和房地产开发的相关办法，对房地产项目的开发成本影响较大。其次应认真编制投资估算并进行严格审查，充分考虑各种风险及不利状况、建设期间预留价格浮动系数，使投资估算真正起到控制项目总投资的作用。最后重视建设项目的经济评价，择优而行。 2设计招标阶段的成本控制。对于设计成本控制，应执行限额设计，每一个专
7、业、每一个设计人员都有一个投资限额的目标，例如建筑的单位面积含钢量等直接影响单位造价，通过设计招标，择优选择设计单位，签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款；加强设计出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。 3施工阶段的成本控制。施工过程所需费用不仅在开发过程中占有较大的比例，在整个项目过程中亦是举足轻重。近年来的民工荒导致人工费用上升幅度较大，而受整个国民经济环境的影响，各种材料价格更是与日俱增。因此，施工阶段的成本控制就显得尤为重要。首先，严格管理合同及控制项目变更，作为工程管理人员，要做到事前把关，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响；其次，强
8、化监理机制，加强施工管理选择合适的监理单位，对工程质量、工期和成本进行控制，落实责任制，做好月度工程进度款审核，避免投资失控；最后，开展技术创新，使用新技术、新工艺、新材料等，利用技术进步成果缩短工期、节约成本。 4竣工阶段的成本控制。重点控制竣工结算的审查，通过结算会议确定结算方法、审计单位、结算期限，明确除正常结算项目之外所发生的特殊问题费用，以及合同没有约定或双方分歧较大项目的结算办法；竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按合同规定的计算规则计取工程量。 （三）期间相关的费用控制在考虑开发成本时不仅仅控制开发各阶段所发生的成本，同时也要加大对期间费用的控制。对
9、于管理费用，各个部门项目开始前制定相应的费用预算，每个月、每季度进行相应的考核，实施奖惩。对于税费，涉及税种较多、税负率偏高是房地产行业的显著特征，合理避税显得尤为重要。对各地税务机关规定的不同的税收政策要充分掌握，采用时间差异、地域差异、政策差异的方式进行税务筹划。至于销售费用，其在整个期间费用中占有较高的比重，制定合理的销售策略及时启动预售方案来控制策划费用，公司制定销售指导价格，销售人员根据客户的不同性质和要求采用灵活的销售策略进行公关。 结语： 在房地产炒得沸沸扬扬的今天，对于开发企业来说最理性的事是控制成本。房地产的成本制约着房地产的价格，而房地产的价格关系到老百姓的生活水平，控制开
10、发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。作为房地产的开发企业，应该具有强烈成本控制意识，认真总结工程施工过程中的技术问题和经济问题，降低项目成本，只有这样才能使企业在竞争中发挥自己的优势。 参 考 文 献： 1 王忠伟房地产开发项目的成本优化控制 J开发与建设2006（2）：33 35 2 陈炜煜浅析项目全过程工程造价控制 J铁通工程学报2005（3）：19 23 3黄蓉房地产开发成本管理控究J.会计师2009（12）：96 4 王毅浅谈房地产开发项目的成本控制 J. 科技资讯2009（36）：127 5 杨秀凯房地产企业全程成本控制的思考与对策 J财会学习2009（1）：35
