1、1中小型房地产企业的战略决策【摘要】 房地产是近几年最受关注的行业之一。但最近房地产市场利润越来越受到严重挑战。那么整体实力较弱的中小房地产商该如何应对这种挑战呢？本文从房地产运营模式、国家政策、竞争环境等方面探讨中小房地产商面对挑战、持续发展之道。 【关键词】 价值链；国家政策；竞争环境 一、房地产价值链及成功因素 1、房地产行业价值链分析 房地产价值链中各环节包括投资策划、土地获取、土地开发、规划设计、施工管理、营销管理和物业管理。 （1）投资策划能力体现房地产公司核心能力，包含对宏观经济和微观经济的分析和判断，还需要对目标市场准确的把握，对政策走向的预测，投资策划能力体现房地产商的综合素
2、质，中小房地产商投资策划能力偏弱； （2）土地获取，土地资源的供给量和价格也是影响房价的重要因素，这考验着房地产商的规划能力、融资能力、以及与政府的关系； （3）土地开发，在投资策划和土地获取之后，土地开发方面就顺理成章了，在此展现不了很大的区别，因为多数开发商的此环节是以外包的形式实现； （4）规划设计，房地产开发商会把这部分工作外包，但对于开发商2来说人员经验和辨别能力非常重要； （5）施工管理，这部分技术含量不高，体现不出开发商的核心竞争力，但要保证资金的运转； （6）销售管理，这部分也是外包给第三方； （7）物业管理，这部分也常由第三方来运营，但业主和物业经常发生争执、矛盾。 2、房地
3、产标杆企业状态特征 对房地产标杆企业进行分析有如下特征：（1）经营规模大、抗风险能力强。如：沪深上市房地产 10 强公司平均资产规模和主营业务收入达到 81.91 亿元和 27.04 亿元；（2）股东回报稳定，盈利持久。如：沪深10 强公司 2003-2005 连续三年的平均现金红利收益率为 2.14%，三年平均现金红利支付率为 32.35%；（3）强大的资金优势和土地储备。如：G万科 A、金地集团等，分别拥有 1000 和 600 万平方米以上的土地储备；（4）区域性分化特征明显。如：在深圳房地产类上市公司中，除万科、招商局、华侨城、金地集团实行了较大规模的跨地域开发经营且业绩良好外，其余都
4、有明显的地域特征。 （5）优势企业行业集中度进一步提高。二、房地产商面临的政策环境 1、土地调控，从源头上稳定楼市价格； 2、抑制投机，征税重心从交易环节转向保有； 3、信贷政策，监管房地产开发的信贷管理。 宏观调控的政策对我国房地产行业的发展产生了重大的影响，可能3带来我国房地产业的重新洗牌，对资产结构不合理、经营管理不善的房地产企业来说是一个重大的挑战；另外，房地产行业与宏观经济形势的紧密相关性决定了房地产市场与我国宏观经济发展的走势必须基本一致，才能使社会经济保持稳定发展，使房地产行业朝着规范、稳定的方向发展。 三、中小房地产商的发展策略 1、中国房地产发展趋势以及中小房地产的竞争环境
5、中国的地产开发，经历了计划经济和市场化初期两个阶段，目前处在市场化时期。 房地产核心竞争力的培养可以分解成“三个竞争力”的提高：（1）市场竞争力，由单一项目市场竞争力模式到系统性市场细分、客户定位清晰化的市场竞争力模式；（2）管理竞争力，由短期完成项目任务的管理模式到适当集权和分权、整合资源、优化流程的扁平式管理模式；（3）治理结构竞争力，由股东配给资源的管理模式到以股东价值最大化为价值取向的转变。 中小房地产发展商的环境比大型房地产开发商更恶劣。在本地受到全国性的房地产开发商、本土新增长的房地产开发商、本地区优势房地产开发商、国际房地产投资机构等竞争。 中小房地产开发商在融资渠道和规模上、在
6、土地储备和规划能力上不及全国性的房地产开发公司；在政府关系和多方位产品开发运营方面不及本地优势房地产开发企业。只能扬长补短、准确的战略定位，借机发展壮大。 42、发展策略 中小房地产开发企业应确定专业化战略、区域化战略、差别化战略，合理分配资源，逐步增强核心竞争力。通过提高项目开发管理水平、加强专业化人才队伍建设、积极进行外部资源整合、强化价值链关键环节的掌控能力、实施品牌构建等战略举措，培育房地产企业的核心竞争力。（1）专业化战略：中小房地产开发商欲在行业中做大做强，必须确定专业化发展战略。只有集中资源在投资策划、土地获取等这种体现核心竞争力的方面人为形成一种局部优势的局面，以获得提升，再把
7、这种优势逐步扩大、继续加强，那么中小房地产商就会占据对己有利高度。当这种形式得以巩固，就可以完善管理体制、提高对宏观经济、发展政策、金融环境的研究和预测，形成创新发展的机制。 （2）区域化战略：中小房地产开发商应该立足于当地，确定区域化战略，结合当地经济发展，产品开发、投资策划等体现房地产竞争力的方面都应与区域经济相结合。应该发挥政府优势关系，在为当地客户服务方面形成局部优势，树立良好品牌形象，成为一家有影响力的专业化的提供高品质房地产产品的房地产企业，通过优质的产品赢得客户的满意。 （3）差异化战略：确定差异化战略，使己方优势得以体现，弱化整体实力和规模效应产生。另外，人们对房地产的个性化需
8、求越来越高，不仅要满足居住的需要，也要满足生活情调与文化品味的需要，这就要求在设计方面以人为本，提供优异的“质量-价格-功能”组合，满足特5定消费人群的差异化要求；同时通过差异化经营确定竞争优势，而建立差异化竞争的关键在于：市场定位；规划设计；物业服务。 3、融资渠道的拓宽 我国金融政策在不断紧缩，这对于房地产融资是不利的，特别是对于资金实力不强的中小房地产商，同时也加重了贷款买房者的负担。随着国内金融市场的趋于成熟，未来的融资渠道也会增加，那么中小房地产商资金问题的解决选择也会增加：（1）房地产金融投资环境的完善将会促进中国房地产市场持续、健康地发展；（2）目前摆在整个行业面前一个很大的问题就是资金问题，而解决此问题的途径就是改变现有单一的融资渠道，在产业投资基金、信托投资基金，以及住房抵押贷款证券化方面有所突破；（3）实现多元化融资渠道，不仅可以降低老百姓投资房地产风险，使得开发商通过基金来融资；而且，通过基金的办法银行也可以将风险社会共担，从而达三方共赢的局面。 中小房地产公司在竞争中求发展是房地产公司要认真思考的问题。
