1、 1 个人信贷业务的风险分析与 风险 防控 第一节风险防控概述 一、风险与风险防控 (一 )风险 风险是未来发生潜在损失的可能。风险的存在并不一定造成损失的发生，而只是潜在可能的损失。只有符合一定条件之后，这种可能的损失才转化为现实的损失。银行可以通过及时识别、衡量并处理风险，将损失控制在可知、可承受范围之内。 风险是影响现代商业银行经营绩效的重要因素。传统的经营绩效目标以盈利的绝对水平 (如利润 )为依据，现代商业银行业绩评价采用的是风险调 整后的收益指标 经济增加值，以体现风险与收益平衡的原 则。银行在追求价值最大化目标下，必须处理好业务发展与风险控制之间的关系，只有风 险可控条件下的发展
2、才是可持续的发展，只有经风险调整后的收益才是反映真实经营效益的指标。 (二 )风险防控 对银行来说，风险防控是指银行进行风险识别、风险评价、风险控制，以减少风险负 面影响的决策及行动过程。一般包括识别、评估、控制、监测四个步骤 。 二、银行面临的主要风险类型 银行面临的风险类型包括系统性风险 (第一类风险 )、商誉风险、竞争风险和制度风险 (第二类风险 )以及信用风险、市场风险、操作风险 (第三类 风险 )等。其中，系统风险包括大的社会动荡、发生战争、出现金融危机等，它对银行的经营影响大，但却是银行不能控制的风险。商誉风险、竞争风险、制度风险对银行的经营也很大，银行可以影响但很难控制它们。第三
3、类风险是影响银行经营遇到的主要风险，也是银行可以控制的风险，因而成为银行风险管理的主要对象。巴2 塞尔新资本协议将信用风险、市场风险、操作风险纳入银行风险管理框架中，并要求银行为 其 配置相应的资本。 (一 )市场风险。是指由于市场条件如利率、汇率、宏观经济形势等发生不利变化而给银行带来损失的可能性。市场风险通常 发生在交易过程中，是交易组合的实际价格偏离其以市价计算的价值而形成的一种风险。利率风险、汇率风险、流动性风险都属于市场风险。在银行风险管理框架内，对市场风险的研究和控制技术目前是最丰富、最完善的。 (二 )信用风险。信用风险是客户违约行为形成的一种风险。违约是指客户没有对到期债务按合
4、同规定偿本付息，它可能会造成贷款人的债权全 部或部分损失。影响信用风险的主要因素是借款人的还款能力和还款意愿 。对信用风险的控制技术目前比较常用的 是 标准评级法和内部评级法。 (三 )操作风险。是指由银行不完善或有问题的内 部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括战略风险和声誉风险。巴塞尔新资本协议第一次将操作风险纳入风险管理框架，并要求配备资本，这反映了操作风险对商业银行的影响日益突出。 三、个人信贷业务的主要风险 在银行 面 临的市场风险、信用风险、操作风险 三种主要风险中，对 个人信贷业务影响最突出的主要是 信用 风险和操作风险。 在 个人信贷业务 中，信用
5、风险主要表现为个人客户的信用风 险和合作机构的信用风险。虽然个人业 务的信用风险符合大数定律，但是，在目前 我 国个人信用制度环境不完善、房 地产 开发与 交 易以及汽车经销市场 秩序不 够规范的情况 下，个人客户与合作机构的信用风险是 个人信贷业务 的最大 风险。 根据国外银行发展的经验，相比公司信贷业务，个人信贷业务更3 多被视为操作 风险主 导的 业务。而公司信贷 业务是信用 风险主导的业务。相比信 用风 险 和 市场风险管理 日 趋集中化的趋势 ，操作 风险的 管理更强调分散化 。 由 于个人贷款 大多是担保贷款，因此担保能否 落实也成为影响个人贷款 业务的 重要风险即担保风险。 法律
6、风险虽然一般被 归入 操作风险， 但是 在 业务实际中因 法律争议 带来 的风险也是影响个人贷款业务的重要 风险因素，因此， 在描述个人信贷业务 面临的风险时，将法律风险单独提出来，以示强调 。 另外， “假个贷”风险因 为具 有群发性特点危害性极大，曾给银行个人贷款业 务造 成很大 损失，是影响银行个人贷款资产质量的主要因素之 一。 “假个贷”风险是当前经营个人信贷业务 必须认识 严加防控的首要风险。 市场风险对 个人信贷业务 也有影响，例如房地产价格 和 汽车 价恪的波动对以住房或汽车作 抵押的个人住房贷款和个人汽车贷款的风险状况 具有较大影响，但这种市场波动主要是 影响贷款的担保物价值
7、， 间接影响贷款的风险状况。 可见， 个人信贷业务 面临的 主 要风险并不完全 等同于银行面临的主要风险，它既有 银行面临的 一般风险，也有 个人信贷业务 的特有 风险。 第二节 个人住房贷款业务的 风险分析与 风险防控 一 、 个人 住房贷款业务中的主要风险 (一 )合作机构的风险 1 开发商不具备房地产开发的主体资格； 2 开发项目五证虚假或不全； 3 使用的合作协议文本不合格，协议条款不完善，协议印章不规范等。 (二 )客户信用风险 4 1 借款人主体资格不合格； 2 借款人提供申请资料 (如收人证明、首付款证明 、交易合同 )虚假或不合规、不完整导致的风险； 3 借款人还款能力不足、还
8、款意愿低的风险。 (三 )担保风险 1 抵押物风险。一是抵押物权属不清晰的风险，包括抵押部分产权产生的风险和产权替代产生的风险；二是抵押物的价值风险，包括抵押物价格虚高或贬值风险；三是抵押物难以处分、不易变现的风险。 2 质押物风险。包括质押物不合规，质押的储蓄存单未做冻结止付手续，储蓄存单未入库保管，造成质押物管理不善，质押权利灭失。 3 保证人风险。如经办人未按规定评定保证人的资格和担保能力造成贷款担保不落实，第二还款来源不能保证。 (四 )贷款审批的风险 1 不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放； 2 审批人员对应审查的内容审查不严，导致不具备贷款发放条件。如向关系人发放信用贷款或向关系
9、人发放担保贷款的条件优于其他借款人，贷款容易发生风险或出现内外勾结骗取银行信贷资金的情况。 (五 )签约风险 1 合同凭证预签无效的风险； 2 合同制作不合格； 3 合同签字风险； 4 合同填写不规范。 (六 )贷款发放的风险 1 未落实贷款审批条件发放贷款 ； 5 2 未按规定的贷款金额和贷款期限、贷款的担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、适用利率、利率调整方式、发放方式等发放贷款，导致错误发放贷款和贷款错误核算。 (七 )贷后管理中的风险 1 未对贷款使用情况进行跟踪检查；房屋他项权证到位不及时；逾期贷款催收、处置不力，造 成贷款损失； 2 未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案
10、资料，造成合同损毁。他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失。 二 、 个 人 住房贷款业务 风险的主要防控措施 (一 )加强对开发商及合作项目审查。在通过合作项目 批量获取个人贷款客户的情况下，合作项目发生风险极易给我行个人 住房贷款带来批量风险，因此，对开发商和项目风险应重点防范。一是重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平；已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷、与 我 行业务合作情况等。二要加强对合作项目的审查。重点审查项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场定位和销售前景预测等
11、，防止开发商套取、挪用个人 住房贷款资金，或因企业经营不善，开发资金存在缺口等，造成项目风险。对提供个人住房贷款的项目必须取得国 有土地使用证 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证和商品房 (预 )销售许可证。 (二 )加强对借款申请人所提交材料真实性、合法性的调查。建立客户经理贷前与借款申请人面谈制度，通过与借款申请人当面交谈，了解借款人家 庭、工作、收入 情况以及购房真实性等；查验借款申请人提交的商品房销 (预 )售合同或协议是否经房地产管理部门进行备案 、办理销售登记手续；核对商品房买卖合同中的卖方 是否是该房产6 的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所
12、盖公章是否真实有效；验证商品房销 (预 )售合同或协议上的房屋座落与商品房销售许可证上的有关内容是否一致；通过开发商开出的发票或收据、银行进账单等验证首付款的真实性、首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致。 (三 )加强对借款申请人还款能力的调查和分析。根据借款人提交的收入 证明、银行存折、信用卡对账单、有价证券复印件、纳税单等资料，结合借款人所从事的行业、职务等信息对借款人收入水平及还款能力作出判断，必 要时进行调查、取证；借款人已婚并以其家庭收入为还款来源的，必须提供 配偶的收入 证明等相关材料。 (四 )加强对抵押物审查。必须查验抵押物是否属于担
13、保法 、物权法规定且我 行认可的抵押财产范围，抵押物是否真实存在，外观与结构是否完好、抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是否同意抵押，所有权是否完整，抵押物是否已经设定抵押权属，抵押物交易价格是否合理等。 (五 )加强对保证人审查。要调查保证人是否具有保证主体资格以及代偿能力，要对保证人进行保证责任核实，查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任， 保证人提供的资信证明材料是否真实、有效等，对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况等进行全面调查，核实其担保能力。 (六 )加强对质押物审查。对于采取质押方式的，必须查验出质人出具的有价证券是否在 我
14、行规定的范围内，是否有伪造迹象，是否办妥在质押期间的冻结止付手续，出质人与权利凭证上的所有人是否为同一人，出质人 是否具有处分有价证券的权利，有价证券的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相匹配。 (七 )落实贷款发放条件。一是办妥有关贷款担保手续。对采取抵押方式的贷 款，要在贷款发放前办妥抵押登记手续；对采取抵押加阶7 段性保证方式的贷款，当地抵押登记部门可以办理抵押预登记的，要在贷款发放前办妥抵押预登记手续，抵押房产在抵押期间竣工的，应当在借款人取得房屋所有权 证后办妥正式抵押登记，取得房屋他项权证，抵押预登记期间 必须要求开发商提供阶段性担保；对采取质押方式的贷款，在贷款发放前，贷款行要
15、取得质押权利凭证，并对质押权利凭证进行查询和认证，办妥冻结止付手续；二是要落实有关抵押物保险手续，并视情况办理合同公证等。三是落实借款人已在贷款行开立还本付息账户、售房人已在贷款行开立存 款账户。 (八 )加强 对个人住房贷款合同文本的管理。一是办理个人住房贷款要统一使用总部个人住房贷款办法所附有关合同文本；如使用非标合同必须经我行风险控制部审核后报总部 备案。二是合同文本书写要规范，内容要准确、完整。三是要认真核实有关合同文本中除 许昌银行以外的其他签约方签字、盖章 的合法有效性；借款人必须在信贷业务经办人员核验身份证明之后当面签字 ，借款人如果委托他人代替签字，签字人必须出具借款人委托签字
16、的经公 证的合法有效的授权书；担保方 签字人应为法定代表人或其授权代理人，授权代理人必须提供有效的书面授权文 件，信贷业务经办人员应核实签字人的身份，防止他人假冒。 (九 )加强贷后检查与管理。 一是要加强对贷款归还情况的跟踪管理。要按月查看未扣款明细，及时掌握借款人还款情况；对借款人委托扣款账户无款可扣，或由开发商、借款人所在单位统一还款等异常还款情况要进行记录并立即与借款人联系，查清原因，防范贷款风险。二是加强对个人住房贷款资金使用的监督管理。按照规定，贷款资金只能划入借款人或售房人在贷款行开立的存款账户内，特别是对期房按揭贷款，贷款资金转入开发商在贷款行开立的存款账户后，其资金使用必须首
17、先保证项目开发建设，严 防开发商挪用贷款资金形成项目风险。三是加强对个人住房贷款支持项目的工程进度、销售情况的动8 态监控，对出现异常情况的要及时采取防范措施。四是督促开发商和借款人及时办理房屋所有权证，落实抵押登记。五是及时认定不良 贷款，加强对不良贷款的催收。特别是在不良贷款发生的初期，要及时与借款人取得联系，查 清贷款逾期的原因，落实还款资金，尽快归还欠款，遏制不良贷款的进一步恶化；对拖欠时间较长或恶意拖欠贷款的借款人，要加大依法收贷力度，同时做好对借款人、保证人的诉讼时效中断工作。 第三节 个人商用房贷款 的 风险分析与 风险防控 一 、 个人商用房贷款业务中的 主要风险 (一 )合作
18、 机构的风险 (参见个人住房贷款 ) (二 )贷前调查的主要风险 1 借款人经营风险。商用房主要是用于盈利的经营性房屋。与普通个人住房贷款以工资薪金收入作为主要还款来源不同，个人商业用房贷款 (特别是金额较大的商用房贷款 )的还款来源主要是借款人的经营性收入，包括租金收入和其他经营收入等。商业用房的租金收入存在较多不确定因素，稳定性较差，如单纯以租金收入作还款来源，风险较高。其他经营收入来源复杂，有的借款人经营或实际控制多个实体，关系复杂，实际 经营状况银行难以准确、全面掌握，有的借款人为外地人，经营实体也在外地，还款可靠性难以保障。 2 抵押物风险。一是抵押物评估风险。评估机构在利益驱动下，
19、根据贷款需求额和银行抵押率要求，人为操纵评估结果，高估抵押物价值。二是抵押物租赁风险。抵押人利用租赁权优先的有关法律规定，将抵押物在设押前以低价甚至是免费租赁给他人使用，且期限长于借款期间，如银行审查 不严，给将来处置抵押物带来较大 影响。三是抵押物贬值风险。个人商业用房贷款期限最长 达 lO 年，受城市规划、周边环境、市场行情变化等因素的 影响，抵押物有可能发生 贬值。四是抵押物用途风险。如借款人将贷款所购房产用于医院、教育等公益9 性质的投资，按照担保法规定，公益财产不能设 定抵押，有可 能对将来的房产处置造成法律障碍。 3 借款人信用风险参照个人 住房贷款。 (三 )贷款审核审批、贷款的
20、发放参照个人 住 房贷款。 (四 )贷后管理。除了个人住房贷款中的风险 外，还要关注： 1 贷款管理与其规模不相匹配。贷款管理力度偏弱，贷前调杳材料较为简单，贷后 往 往只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下 ，未对其经营情况及抵押物的价值、用途等变动状况进行持续跟踪监测 ，一旦出 现风险，将很难及时、有效采取应对措施。 2 一人多贷的风险。商用房贷款一 般金额较大，有的借款人购买多份产权 ，操作中存在向同 一 借款人 发放多笔贷 款，或向实际购房人与其家庭成员、近亲属、所控制公司员工等多人 发放贷款的现象。 二 、 个人商用房贷款业务风险的 主要防控措施 (一 )提高贷前调查深度。客户
21、经理在 贷前调查阶段，要全面了解掌握借款人所控制主要实体的经营情况、真实 财务状况及抵押物情况，评估偿债能力，揭示存在风险。 (二 )加强真实还款能力和贷款用途的审查。对名义借款人与实际借款人不一致 的，原则上不得受理；对以贷款所购房屋的租金收入作为还贷主要来源，或借款人为外地人且在当地无经营实体的，要谨慎办理；严格审查贷款用途，防止以个贷形式套取贷款，用于不符合法律法规、国家产业政策和 许昌 银行信贷政策的项 目 。 (三 )合理确定贷款额度。贷款额度不能简单按照抵押物评估价值和贷款最高成数来确定，要对借款人所经营的实体进行风险限额测算，在风险限额内根据借款人可实际支配的还贷资金额确定贷款控
22、制额度。 (四 )加强抵押物管理。进一步完善抵押物审查、评估、抵押登记等环节的管理，客观、公正估值，合法、有效落实抵 押登记 手续。对10 商业前景不明的期房及单独处置困难的 商铺等房产，原则上不得接受抵押。 (五 )强化贷后管理。加大贷后检查力度，将借款人经营状况及抵押房产的价值、用途变化情况作为监控重点，对已形成不良的贷款，根据成因及实际风险状况，尽快采取保全措施。 (六 )完善授权管理。严格执行对单个借款人的授信总量审批权，控制个人授信总量风险。对以实际借款人及其关系人多人名义申请贷款，用于购买同一房产的，按单个借款人适用审批权限。 第三节 公积金 贷款业务的 风险分析与 风险防控 一、
23、 公积金贷款业务的主要风险 根据国务院住房公积金管理条例，公积金贷款属 于 委托贷款，贷款风险由公积金中心承担，承办银行负责办理金融业务和相关手续，主要风险包括： (一 )与当地公积金管理中心签订的委托贷款协议未 按法人授权进行业务审查和合法审查而带来的合法合规性风险。 (二 )违反与公积金管理中心签订的委托协议带来的违约风险。 (三 )由客户提供虚假的住房公积金借款申请资料而带来的信用风险。 (四 )经办机构违反公积金贷款业务操作流程带来的各种操作风险。 (五 )对于违规住房资金委托发放 不 予抵制或反映的政策风险 。 二、 公积金贷款业务 风 险的主要防控措施 (一 )按照标准的住房委托贷款协议文本签订委托协议书；采用非标准合同文本必须 经 我行风险控制部门 审查。在委托协议中明确住房公积金贷款风险由公 积金中心承担，贷款资金由公积金中心提供，许昌 银行不垫付任何资金等。 (二 )按照委托协议和公积金管理中心委托要求，加强对借款人资
