逆向年金抵押贷款初探.doc

1、 1 1 逆向年金抵押贷款 概述 1.1 逆向年金 抵押贷款 的 概念 逆向年金抵押贷款（ Reverse Annuity Mortgage, RAMs）是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它不同于通常的抵押贷款模式。一般的抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房，然后再定期向银行还款直至付清全部本息。逆向年金抵押贷款的特点在于贷款人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产，银行根据评估后的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签署协议，然后分期向贷款人支付贷款供其支配 。 逆向年金抵押贷款 最大特点在于 “逆向年金 ”。 其含义是，借款人以 逐步减少自己在房屋中的股份为代价，可以不断从贷款人那里得到

2、现金支付。 逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给已经拥有房屋产权的老年人。逆向年金抵押贷款，将老年人的房产权益逐渐转化为有生之年的消费资 金，可以一次性支付给房主，也可以每月付给房主一定数额的款项。款项的大小与合同的期限、利率的大小、预期房屋的价值以及房主希望保留的房屋产权份额等有关。 金融机构将提供老年预购房产总价一定比例的贷款，并在今后较长时期内向老年人按月支付一定数额的款项，其具体金额根据评估贷款期届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额 乘以贷款常数进行计算。老人拥有该房产的居住权，而金融机构拥有其产权。在老年人去世后，金融机构拥有该房产完整产权，可进行拍卖或经营，并从中获利

3、 。 1.2 逆向年金 抵押贷款的 意义 为适应老龄化社会的到来，我们应在认清国情的前提下努力探索各种养老方式，以求得老人颐养天年、国家减轻负担。该方式不是惟一的养老方式，也不是最好的养老选择，但正如前面所说，它对银行机构来说不失为一个获得收益、增加客户群的好方法，而且对个人来说也是一个不错的选择。 逆向年金抵押贷款 盘活了老年人的房屋资产，有效解决了老年人有房没钱的问题。 它 是启动老年住宅市 场的强大动力源 ， 不仅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消费需求，使老年人的潜在消费能力变为现实购买力，从根本上推动了老年住宅的发展，成为启动老年住宅市场强大的

4、动力源。 2 2 逆向年金抵押贷款的研究状况 2.1 逆向年金 抵押贷款 国外研究状况 目前，由于我国国情和济经条件等的诸多限制，逆向年金抵押贷款在国内并未开展，主要在一些发达国家开展实施，首推美国，其次是英国、法国、加拿大、澳大利亚、新加坡、日本等国家 。 现阶段国外大多数研究主要集中在对逆向抵押贷款市 场和运行方式等方面，许多文献中都涉及了逆向抵押贷款风险，但大多数都是定性研究。主要侧重于以下方面的研究： 第一，国外研究学者 提出的住宅财产转换贷款示范价格模型，证明了借款人寿命、利率、财产价值变化对价格的影响，解释了运用随机选择来预测财产价值，以及影响住宅财产转换贷款借款人的现金支付的主要

5、限制因素如何计算。 第 二， 研究者针对固定利率逆向抵押贷款提出了一种评价模型，假设利率是决定逆向抵押贷款价值的唯一变量（不包含其他风险），计算息票债券、普通抵押贷款和逆向抵押贷款在利率变化时的定价，得出逆向抵押贷款的利率风险 远远高于前两者，然后用更精确的单因素期权调整利差模型研究这三者的利率风险。 第三， 由于逆向选择，逆向抵押市场很少是理性的，借款人具有选择优势，借款人的快速流动性减少了应收账款超过财产价值的风险。在逆向抵押贷款中，存在借款人在贷款期间减少维修费用的现象， 一些学者 提出可以通过逆向抵押贷款的限制性条款和收取预期费用来减少贷款人的房屋价值保持的危险。 第四，一些学者 研究

6、了逆向抵押贷款的合同和交叉风险。他们提出应用逆向抵押贷款的显性价格模型对“交叉”选择进行评价，包含寿命保险合同和安全的选择方法被认为是二级市场渠道。 逆向抵押贷款中，还存在借款人提前支付的风险。提前支付率随着借款人和贷款的特征而变动，对婚姻状态非常敏感，并受借款人年龄和贷款期限很大影响。由于提前支付的风险存在，贷款价值超过房屋价值的风险可能性很低。 第五， 国外提出了丰富的金融风险分析和风险定价理论，创立了不少用于识别和量化风险的风险管理模型和技术。如压力测试、情景测试等。 2.2 逆向年金 抵押贷款 国内研究状况 随着我国人口老龄化的加剧，一些学者也开始了 逆向 抵押贷款研究。国内研究主要集

7、中在介绍这种金融产品并探讨在中国推行的可行性方面 ： 3 2.2.1 对国外逆 向年金抵押贷款的产品研究 2002 年，中国房地产业协会副会长、中房集团董事长孟晓苏博士首次提出“ 逆向 抵押贷款”新概念。介绍了加拿大和美国的 逆向 抵押贷款产品，关于申请人的条件和能够享受的权利，及申请贷款的额度计算方面。介绍了美国 逆向 抵押贷款的特点，并对美国现有的三种 逆向 抵押贷款形式进行了比较。对 逆向 抵押贷款具体实施过程中的贷款机构选择、借款人条件、贷款的发放、贷款的偿还等方面进行比较，并对我国开展 逆向 抵押贷款业务相关的贷款方法、经营机构及需要解决的问题提出了建议。中国建设银行房地产金融业务部

8、赴澳大利亚考察小组 详细介绍了澳大利亚 逆向 抵押贷款的情况。 2.2.2 对逆向年金抵押贷款的可行性研究 在我国房地产、保险、社会保障等快速发展下，实行 逆向 抵押贷款模式来实现“以房养老”具有一定的市场条件和可行性。我国应大力培育二手房市场、发展独立和规范的中介咨询机构、发挥政府作用以及实施资产证券化的解决对策。孟晓苏提出应建立“ 逆向 抵押贷款”的寿险服务。开展 逆向 抵押贷款是寿险服务的延伸和寿险业务的衍生，是市民理财工具的补充，不仅丰富了保险市场，同时又促进了房地产业和房地产中介业务的发展。 2.2.3 对逆向年金抵押贷款的模式控制 研究 从住房逆向抵押贷款的需求和供给两方面，进行了

9、住房逆向抵押贷款市场均衡分析。从生命周期、不动产流动化、资源配置三个方面分析了售房养老业务在中国开展的理论实践背景，并重点分析了各种金融机构在售房养老模式中的不同运行机制。 2.2.4 对逆向年金抵押贷款的风险研究 目前，国内关于 逆向 抵押贷款风险还没有很多涉及，但相关的金融风险、项目风险研究已有很多，值得借鉴。对项目投资风险做了一系列的相关分析，包括风险收益分析、风险概率分析、风险决策分析、风险系统分析等。国内对金融风险研究主要集中在对市场风险、信用风险进行 风险分析、定价和衡量的理论、模型和技术方面，并对 VAR 模型 等做了相应改进。 3 在我国逆向年金抵押贷款发展的制约条件 逆向年金

10、抵押贷款是一种启动老年住宅开发的有效金融创新工具，应该得到社会的广泛重视。当然，目前开展逆向年金抵押贷款业务还有很多的制约条件。 4 3.1 住房二级市场发育不健全 随着逆向年金抵押贷款业务的增加，大量贷款人想以出售房产的方式还清贷款，金融机构想将贷款期满时拥有的房产迅速变现，都需要完善住房二级市场。 有些城市程序比较繁琐，有的要找 11 12 个部门要去批，正常程序要 100 多天，要是卖旧房买 新房，等审批完了新房也被人家买了，程序繁琐是二级市场的重要制约因素。市场渠道不畅通，关键是中介跟不上，二级市场要卖掉旧房买新房，一卖一买同时进行，所以一定要有中介帮它把旧房卖掉以后帮它买到合适新房。

11、 3.2 房屋未来评估价值较低且估值较难 对逆向年金抵押贷款而言，目前老年人居住条件较差，其房屋未来评估价值较低，无法逐渐转化成消费资金。而且，目前我国评估机构和评估人员素质较差，没有能力准确预测房产未来价值。 对于房屋价值的评估则是 “ 以房养老 ” 遇到的第一道坎。如何才能提供具有公信力的评估价格，一位 银行 人士表示，每 年或每月返还的养老金数额应是房屋评估价与未来生存年限的除数，未来房屋变卖后应略有盈余，这样 银行 可从中获得利差。但是，未来房价是升还是跌，就很难说得准。 这位 银行 人士还说，对于 抵押人 来说，意味着将房子抵押给 银行 来变现， 银行和抵押人 都在博弈，对于未来经济

12、形势、房价变化判断的差异性很大，也许 抵押人 认为房价会大幅升值，一旦价格定低了，有可能认为会吃亏。房屋估价过高，房价波动较大，这样， 银行 将承担较大风险。 “ 这是十分考验 银行 的。 ” 3.3 政府支持不够 政府对逆向年金抵押贷款业务的宣传力度不够，政府应当加强对此项业务 的宣传力度，舆论引导改变养老传统和习惯，致力于消费者教育，通过宣传和贷款的独立咨询活动，改变老年人的信息劣势。在美国，除了政府的前期宣传，还有各种非盈利性机构和社会团体从事反向抵押贷款的咨询工作。中国社会目前尚未建立起完善的信用体系，咨询机构的独立性和公允性难以保证 。 3.4 金融机构风险防范机制缺位 当前，我国金

13、融业的主要特征是分业经营，其金融监管体系是以“一行三会”为主要框架结构的。随着金融改革与开放的进程不断加快，我国金融业已开始呈现出融合发展、混业经营的趋势，资产证券化产品在我国已有所突破，未来为适 应金融业的发展，其进一步市场化是必然的趋势，特别是抵押贷款证券化产品的市场化进程有可5 能逐步加快。因此，及早应对金融业混业经营的新特点，完善我国现行的金融监管体系，加强各监管机构间的协调是十分必要的。 4 逆向年金抵押贷款的实施方案 在我国，发展 逆向年金 抵押贷款，既要借鉴国外成熟的经验，又要结合我国的国情、金融机构状况和居民的消费习惯，统筹考虑，选择高效合理的实施方案，以减少运营成本，提高综合

14、效率。 实施方案 的确定和贷款机构的选择是 逆向年金 抵押贷款能否取得成功的关键环节。 4.1 实施方案的定 位 概括起来，目 前国外 逆向年金 抵押贷款的实施方案有三种类型：完全市场模式、完全政府模式，以及二者兼顾模式，其中美国模式属于第三种。相对于英国、法国、新加坡等国来说，美国的 逆向年金 抵押贷款历史长、市场规范、运作较为成功，效果也最为明显。我国发展 逆向年金 抵押贷款，应借鉴美国模式的经验，走政府调控与市场运作相结合之路。 原因如下： 4.1.1 逆向年金抵押贷款本身具有明显的外部经济性 通过发展 逆向年金 抵押贷款，有助于实现老人自我养老，减少国家社会保障的压力，促进社会的稳定与

15、社会主义和谐社会的构建。但 逆向年金 抵押贷款业务本身面临着较 大的市场风险，如果没有政府的介入和政策的支持，这项业务就难以发展起来。 4.1.2 我国的社会主义市场经济体制还不完善，信用体系还不完备 我国是在计划经济的基础上发展社会主义市场经济的。目前正处于转轨时期，体制改革还不到位，市场主体发育还不成熟，信用体系还不健全，法制环境还不完善。这样的外部环境不利于 逆向年金 抵押贷款业务的健康发展。如果我们把这项关系众多老年人切身利益的事业完全交由市场来运作，难免会出现这样或那样的问题。英国在这方面的教训是深刻的。我国应该避免重蹈英国的覆辙，加强政府的监管，尤其要在起步阶段 ，更要走稳、走好。

16、 4.1.3 我国居民对逆向年金抵押贷款的知识还很缺乏 我国的居民对 逆向年金 抵押贷款的知识还很缺乏，对它的认识有一个时滞，政府的介入有助于增强居民的信心。 逆向年金 抵押贷款是一个全新的产品，涉及到人 们观念的更新、生活方式的转变、遗产继承方式的改革、养老方式的变化，人们对它从6 认识到接受会有一个过程。如果政府从一开始就介入，相当于对这一产品的信用增级，可显著增强民众的信心。另外，为保证公正性，在该项业务推出的初始阶段，需要进行大力宣传推广，对借款人进行贷前咨询教育，对服务人员进行培训，这些都是 私营机构所不愿也无法承担的。 但这并不是说，政府应该对 逆向年金 抵押贷款大包大揽，甚至垄断

17、经营。缺乏竞争将导致失去效率。美国 逆向年金 抵押贷款发展面临的问题之一是参与的私人机构较少，目前仅剩一家，这是美国政府所不愿看到的，也是广大消费者所不希望的。我国在推出这项业务时，应该汲取国外的经验教训，妥善处理政府主导与市场运作二者的关系。既要发挥政府的指导、调控、监管作用，又要在具体产品的开发、推广、放贷、评估等环节上，充分调动商业银行、保险公司、房地产中介机构等相关机构的积极性。要通过各方的共同努力，最终形成权责明确 、运作规范、监管有力、充满活力与效率的 逆向年金 抵押贷款发展模式。 4.2 贷款机构的选择 贷款机构的确立是推出 逆向年金 抵押贷款的前提。但并不是所有的机构都适于开办

18、这项业务。这里不妨先分析一下目前我国各类相关金融机构的优缺点。 4.2.1 商业银行 商业银行是发展逆向年金抵押贷款的主力军。 商业银行的资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比重，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，银行 对开发与房地产有关的金融产品也有比较丰富的经验。因此，银行办理 逆 向抵押贷款业务可谓相得益彰。 但银行的储蓄存款以活期和短期固定存款为多，与 逆向年金 抵押贷款的周期不匹配，存在着 “ 短存长贷 ” 现象，这会影响银行资金的流动性。不过，如果有保险业的介入，实现银保联手，则可有效地克服上述不足，达到分散风险、共赢发展的目的。 4.2.2

19、 保险公司 保险公司是发展逆向年金抵押贷款的有生力量。 如果单从资产的流动性看，保险公司最适合开办此项业务，尤其是其中的寿险公司。一是寿险公司已积累了大量的保险金，而且负债期限较长。截止到 2006 年底，我国保险业集聚的总资产已达 1.97万亿元，而且它的支付具有长期性，一般发生在 10 年 之后，这与 逆向年金 抵押贷款的期限匹配较好。二是 逆向年金 抵押贷款在产品设计时需要考虑借款人的预期寿命，进行产品精算和定价，这正是保险公司的优势所在。三是寿险公司专门从事养老金保7 险的缴费与理赔业务，积累了丰富的理赔经验，这是发展 逆向年金 抵押贷款业务所必须的。但从目前政策上看，保险公司尚不具备

20、金融信贷的功能。 4.2.3 社会保障机构 社会保障机构是逆向年金抵押贷款的参与者。 建立强有力的社会保障体系，增加新的养老资金筹措渠道，支持养老事业，本来就是社会保障机构的基本工作。但社保机构发展 逆向年金 抵押贷款，受风险控制 、投资渠道的限制较多，而且这一业务的开办，涉及到许多具体工作，如购售房交易、资产评估、旧房拍卖等，这些工作并非社会保障机构的强项。因此，社会保障机构最多只能是一个配角，而非主力军。 4.2.4 一般企业公司 一般企业公司不适合开办这一业务。 逆向年金 抵押贷款，因其协议执行时间长、资金多、关系复杂，协议执行中风险较大、社会影响广，因而对开办机构有规模、实力等市场准入

21、方面的要求。一般企业单位，因其资金规模有限，客户的信任度低，并不适合办理 逆向年金 抵押贷款业务。 4.3 经营方式的确立 根据上述分析，无论是商业银 行、保险公司、房地产中介公司，还是社保机构，都不适于单独发展逆向年金抵押贷款。它的推出，应以商业银行和寿险公司为主，社会保障和相关中介机构参与其中，形成权责明确、风险共担、利益共享的合作关系。在具体运作形式上，建议成立一个联合经营的股份制公司，由商业银行等几家单位按一定比例投资人股，利益分享、风险共担，注册资本金较多，独立开展反向抵押贷款业务。在股份制公司的架构内，成立不同的部门，分别负责产品设计、市场开拓、售后服务等业务。如由内部的保险部门策

22、划反向抵押贷款业务的程序，设计产品，根据生命表进行相关测算，估计 每年给付的养老费用；由银行部门负责贷款的审查、发放、回收等事宜；由房地产部门发现目标客户，联合保险部门进行谈判，通过拍卖出售将收回的住房变现，回笼资金；等等。这样既可以发挥上述几家金融机构的优势，又可以使外部矛盾内部化，还可以隔离风险，达到多赢的目的。 8 参考文献 1 张鑫，逆向年金抵押贷款的精算模拟与实证研究，厦门大学 出版社 ， 2007 年 2 李丹，中国养老隐性债务偿付机制研究， 维普网 ， 2008 年 3 周盟农，逆向年金抵押贷款创新的风险防范， 龙源期刊网 ， 2009 年 4 柴 效武，反向抵押贷款产品定价，浙

23、江大学出版社， 2010 年 9 附录 A 逆向年金抵押贷款初探 邮金 十九班 唐颖 30904002236 我们研究的题目是逆向年金抵押贷款初探，我负责的部分是逆向年金抵押贷款的实施方案及实施方案的确定，以下是我的设计内容。 在了解了逆向年金抵押贷款的国内外研究状况和发展逆向年金抵押贷款的制约条件的基础上，我们又深入探讨了逆向年金抵押贷款的实施方案和实施方 案的定位。在我国，发展 逆向年金 抵押贷款，既要借鉴国外成熟的经验，又要结合我国的国情、金融机构状况和居民的消费习惯，统筹考虑，选择高效合理的实施方案，以减少运营成本，提高综合效率。 实施方案 的确定和贷款机构的选择是 逆向年金 抵押贷款

24、能否取得成功的关键环节。 1 .实施方案的定位 概括起来，目前国外 逆向年金 抵押贷款的实施方案有三种类型：完全市场模式、完全政府模式，以及二者兼顾模式，其中美国模 式属于第三种。 美国的 逆向年金 抵押贷款历史长、市场规范、运作较为成功，效果也最为明显。我国发展 逆向年金 抵押贷款，应借鉴美国模式 的经验，走政府调控与市场运作相结合之路。 原因如下： 1.1 逆向年金抵押贷款本身具有明显的外部经济性 通过发展 逆向年金 抵押贷款，有助于实现老人自我养老，减少国家社会保障的压力，促进社会的稳定与社会主义和谐社会的构建。但 逆向年金 抵押贷款业务本身面临着较大的市场风险，如果没有政府的介入和政策

25、的支持，这项业务就难以发展起来。 1.2 我国的社会主义市场经济体制还不完善，信用体系还不完备 我国是在计划经济的基础上发展社会主义市场经济的。目前正处于转轨时期，体制改革还不到位，市场主体发育还不成熟，信用体系还不健全，法 制环境还不完善。这样的外部环境不利于 逆向年金 抵押贷款业务的健康发展。如果我们把这项关系众多老年人切身利益的事业完全交由市场来运作，难免会出现这样或那样的问题。英国在这方面的教训是深刻的。我国应该避免重蹈英国的覆辙，加强政府的监管，尤其要在起步阶段，更要走稳、走好。 10 1.3 我国居民对逆向年金抵押贷款的知识还很缺乏 我国的居民对 逆向年金 抵押贷款的知识还很缺乏，

26、 这是一个全新的产品，人们对它从认识到接受会有一个过程， 政府的介入有助于增强居民的信心。但这并不是说，政府应该对 逆向年金抵押贷款大包大揽，甚至垄断经营。缺 乏竞争将导致失去效率 ，美国出现的问题就值得我们借鉴 。 我国在推出这项业务时，应该汲取国外的经验教训，妥善处理政府主导与市场运作二者的关系。既要发挥政府的指导、调控、监管作用，又要在具体产品的开发、推广、放贷、评估等环节上，充分调动商业银行、保险公司、房地产中介机构等 相关机构的积极性。 2 贷款机构的选择 贷款机构的确立是推出 逆向年金 抵押贷款的前提。但并不是所有的机构都适于开办这项业务。这里不妨先分析一下目前我国各类相关金融机构

27、的优缺点。 2.1 商业银行 商业银行是发展逆向年金抵押贷款的主力军。 商业银行的资 金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比重，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，银行 对开发与房地产有关的金融产品也有比较丰富的经验。因此，银行办理 逆 向抵押贷款业务可谓相得益彰。但银行的储蓄存款以活期和短期固定存款为多，与 逆向年金 抵押贷款的周期不匹配，存在着 “ 短存长贷 ” 现象，这会影响银行资金的流动性。 2.2 保险公司 保险公司是发展逆向年金抵押贷款的有生力量。 如果单从资产的流动性看，保险公司最适合开办此项业务，尤其是其中 的寿险公司。一是寿险公司已积累了大量的保险金，负债期限 较长 ， 它的支付具有长期性，一般发生在 10 年之后，这与 逆向年金抵押贷款的期限匹配较好。二是 逆向年金 抵押贷款在产品设计时需要考虑借款人的预期寿命，进行产品精算和定价，这正是保险公司的优势所在。三是寿险公司专门从事养老金保险的缴费与理赔业务，积累了丰富的理赔经验，这是发展 逆向年金 抵押贷款业务所必须的。但从目前政策上看，保险公司尚不具备金融信贷的功能。 2.3 社会保障机构 社会保障机构是逆向年金抵押贷款的参与者。 建立强有力的社会保障体系，增加新的养老资金筹措渠道，支持养老事业，本来就是社会保障机构的基本工作。但社 保