1、 中国农业大学现代远程教育 毕业论文（设计） 房地产市场发展与应对策略浅析 学 生 指导教师 专 业 层 次 批 次 学 号 学习中心 工作单位 二零零 九 年 三 月 中国农业大学网络教育学院制 I 摘要 本文通过对国内及新疆乌鲁木齐市的房地产业调查及资料查阅，回顾了近几年来房地产业的发展趋势及各项政策，总结了房地产公司和各种人群对房屋的供需关系，从各个方面和角度分析了房地产业起伏不断的周期性过程及原因。作为新疆乌鲁木齐市的 一名普通群众，本文从房产供需、价格涨跌等的历史数据和对比数据向大家展示了乌鲁木齐市房地产业的发展动态， 对高、中端市场的活跃和低端市场的价格竞争表示拥护，表明了对 乌鲁
2、木齐市房地产业 早日走出目前低潮的信心， 提出了自己对房地产业的积极态度和热情姿态， 同时希望对房产行业抱有积极态度的广大人群头脑冷静， 认清方向，仔细分析， 从三个方面提醒购房者的求购思维，才能争取到一个好的房产决策。 关键词： 房地产 发展趋势 政策 II 目 录 摘要 . I 1 绪论 . 1 2 房地产市场发展趋势 . 1 2.1 关于房地产业发展周期分析 . 1 2.2 关于房地产政策回顾 . 2 2.3 关于房地产市场供需状况 . 2 2.4 关于房价趋势 . 3 2.5 关于保障住房建设 . 4 3 房地产业现有的结构分析总结 . 4 3.1 国内房地产市场分析 . 5 3.2
3、乌鲁木齐市房地产市场分析 . 6 参考文献 . 9 中国农业大学现代远程教育毕业论文 房地产市场发展与应对策略浅析 1 1 绪论 对于我们这些从事建筑行业的人员来说，从自身的住房居住到将来的房产投资等一些态势来看， 房地产业的兴衰成败与我们关系密切， 我们没有理由不关注房地产市场。 大一点来说，房地产业的兴衰决定着建筑行业人员的发展与未来，决定着中 国几千万农民工的衣食住行。房地产业兴旺了，发展壮大了，建筑行业技术人员才能长足发展，才能着眼于未来，安心地进行各项研究及交流总结；房地产业衰败了，为了有饭吃，大家只能忍痛割爱，寻求其它的工作，农民工部分人就只能回家种地了。房地产业的摇摆不定也影响了
4、一部分人的未来走向，毕竟中国人谁也不想飘忽不定，今天饭饱明天没饭吃。 潮涨潮汐，日出日落，本来就是大自然亘古不变的规律，中国的经济、中国的 房地产 市场也不例外。以这种心态，也许 “冬天还有 多远，春天何时到来 ”就不那么重要。度过了漫长的黑夜，黎明总会出现在眼前。现根据老师的指导、自己的学习和调查等从房地产市场发展趋势及收益应对策略两个方面来分析一下房地产市场，供大家交流。 2 房地产市场发展趋势 2008 年，对于中国来说是不平凡的一年，年初的雪灾、 5 月的地震，让人们看到了中华民族团结互助、敢于战胜困难的精神； 8 月北京奥运会成功举办和 9 月中国航天员的太空漫步让人看到了中华民族的
5、智慧和伟大。 2008 年，对于中国房地产业而言更是不平凡的一年，经历了 2007 年的 房价 疯狂飙升， 2008年房地产市场疲软 和无奈。其中诸多房地产开发商经受了血的教训，客户持币观望，销售缓慢甚至滞销，资金链紧张是家常便饭。但也有一些开发商，凭借正确的市场定位，精细化的耕作，高品质产品赢得丰硕的回报。 2008 年属于 “ 智者 ” 生存的一年。 2.1 关于房地产业发展周期分析 据房地产研究方面的专家总结，我国房地产发展周期基本与经济周期同步。改革开放以来，我国经济经历了三个周期：第一个周期 (1979-1990 年 )的高峰出现在 1984 年，低谷出现在 1990年；第二个周期
6、(1991-2001 年 )高峰出现在 1992 年，低谷出现在 1999 年；第三个 周期从 2002年开始， 2007 年达到高点。若按前两次规律， 2011-2012 年将是本轮经济调整的谷底。而房地产业一般会在宏观经济触底前回升，因此楼市底部有可能出现在 2010-2011 年。相对于全国平均水平而主，新疆的房地产业一直处于政府的指导政策之下，虽然同样受到国际金融危机及全国同行业发展的影响，但新疆房地产近几年一直处于高位运行，相信在国家宏观调控的政策之下容易较快恢复运行。 此外，根据以前的资料显示，楼市有自身运行规律。二战后，美国房地产市场出现过 5 个中国农业大学现代远程教育毕业论文
7、 房地产市场发展与应对策略浅析 2 低潮期，每个低潮期一般持续 2 年左右，其中 1970 年 和 1991 年属于明显的最低谷。我国楼市的低潮期也有可能持续 2-3 年，新疆可能持续 1-2 年。 房地产作为国家的支柱型产业，虽说受到过几次大的国家宏观调控，在宏观经济高增长背景下依然在高速发展。中国过去 10 年中，平均每年有 1000 万的农村人口进入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界国家的城市化平均水平的 3%，因此，房地产业的发展还有很大空间。 专家预计， 2009 年全国房屋成交量仍将在低位徘徊，全年成交价格与 2008 年相比将出现负增长。 2010 年楼市触底反弹的可能性最
8、大， 4 万亿刺激经济政策的实施将加速房地产行 业底部的到来。 2.2 关于房地产政策回顾 从一些资料显示， 2006 年至 2007 年 9 月是政策密集期，中央政府从土地、金融、税收、市场规范等方面频繁出手，抑制房价过高、过快增长；而后 2007 年 10 月至 2008 年 8 月是政策空当期，直至 9月 16 日首度下调人民币贷款基准利率（个别地方除外，如四川灾区等），此 “ 双率下调 ” 被认为是国家宏观调控思路转向的标志，而后到 2008 年年底前，国家相继出台了几个导向鲜明的楼市鼓励政策，也逐渐将房地产业引领至一个正确方向。 2008 年以来，由于国际金融风暴和国内经济的影响，居
9、民的消费信 心被抑制住，房地产业正在面临着 “ 市场交易萎缩、开发商资金紧缺 ” 的非常时艰，短期内房地产市场很难恢复。政府在面临经济压力的情况下，对于能够带动 投资 和消费两架马车的房地产行业，必然是政府首当其冲要挽救的行业，因此，在现有救市政策见效不快的情况下，新的救市政策将继续出台。特别是那些与中央经济工作会议中 “ 减轻居民合理购买自住普通商品住房负担 ” 相联系的交易税费、利率、贷款优惠等方面 “ 救量不救价 ” 的政策将在 2009 年继续出台。但也不能忽视中 国日益公开的媒体及群众意见，高房价始终是大众关注的话题。 2.3 关于房地产市场供需状况 2008 年以来，我国房地产市场
10、观望情绪浓厚，需求持续低迷。国家统计局数据显示，今年前 11 个月，全国商品房销售面积达 4.9 亿平方米，同比下降 18.3%，其中，商品住宅销售面积下降 18.8%；商品房销售额 19261 亿元，同比下降 19.8%，其中，商品住宅销售额下降 20.6%。 截至 11 月末，全国商品房空置面积 1.36 亿平方米，同比增长 15.3%，增幅比 1-10 月提高2.2 个百分点。其中，空置商品住宅 7084 万平方米，同比增长 22.9%。 今年以来，全国房地产销售面积和销售金额在双双下降，而调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。据中金公司最近发布的 2009 年宏观经济展望
11、研究报告显示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、 杭州 、重庆等十五个城市现有的商品房库存需要约 27 个月才能消化。新疆作为西部城市的大梁，房地产业同样面临着供需失衡的问题。 中国农业大学现代远程教育毕业论文 房地产市场发展与应对策略浅析 3 2.4 关于房价趋势 中国房价在经历了 2007 年疯涨之后的 2008 年尽显疲态。国家发展改革 委、国家统计局公布调查数据显示， 2008 年全国 70 个大中城市房屋销售价格同比涨幅持续下降，从 1 月的同比涨幅 11.3%到 11 月份的同比上涨 0.2%。 从日本等国家历史情况来看，房价的下跌往往是在经济危机的后期，一般比股市和
12、其他资本市场滞后 6-12 个月。我国股市从牛转熊已达一年，因此，现在房价的拐点很有可能刚刚出现，无论是调整的时间还是幅度都远远不够，市场仍在等待房价和地价的公开下跌。 从需求者的角度讲，鉴于金球金融危机引起的经济衰退，居民预期收入下降，股市财产性投资缩水严重，部分改善型需求和投资型需求的购买行 为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎，上述情况导致市场需求锐减速。尽管 2008 下半年政府出台的诸多放松银根的 “ 救市 ” 措施，但房地产市场调整有其内在的节奏和周期，救市政策无法解决房地产行业内存在的问题，也无法扭转处于观望和萎缩的需求。 从供
13、给者的角度讲，开发商资金链普遍紧张。据北京师范大学金融研究中心发布 2008 中国房地产行业资金报告显示，今年房地产行业的资金缺口大概在 6730 亿元左右。部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险， 房地产开发企业会迎来一轮“ 洗牌 ” 。 根据自己的调查及资料查阅发现，乌鲁木齐房价继去年 9 月以来，连续四个月下降， 9 月环比下降 0.2%、 10 月环比下降 0.3%、 11 月环比下降 0.4%， 12 月环比下降 0.2%。 1月 9 日，国家发改委、统计局发布的最新调查结果显示：去年 12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格指数与 2007 年同期
14、相比下降 0.4%，与 11 月份相比下降 0.5%。去年 12 月，乌市新建住房销售价格指数同比上涨 5.3%，环比下降 0.1%，二手房价格指数同比下降 2.5%，环比下降 0.7%。 2009 年 1 月 14 日， 从国家统计局新疆调查总队发布的数据显示，受市场观望气氛持续弥漫、开发商销售欠佳、房地产价格及市民收入等因素影响，去年 9 月份，乌市新房售价同比上涨 8.3%，环比下降 0.2%，这是自 2006 年以来乌市房价首次出现的环比下降。从 9 月份到 12月份，乌市房屋销售价格环比一直走下坡路。 乌市一房产公司销售部的相关负责人表示，去年房屋销售面积比 2007 年减少，同时开
15、盘时每平方米 3200 元的房价也在近几天降到了 2600 到 2800 元。他说，即使这样，多层建筑 3、 5层还有没卖出去的。 市房屋产权交易管理中心数据显示：去年乌市商 品房成交面积 328.62 万平方米，与 2007年相比下降 10%，其中住宅 292.52 万平方米，与 2007 年相比下降了 5.79%。 “ 房价虽然有所下降，但是对于消费者来说，目前的价格仍超过承受能力。 ” 该负责人说，对于投资性需求者，在预期风险大于收益的情况下，也不愿投资房产。对于开发企业来说，企业资金周转压力不断加大，在市场预期未见好转的情况下，开发企业也有降价销售回笼资金的意愿。该负责人表示，受国内、
16、国际市场影响，钢材、水泥等主要原材料价格已经大幅回调；受国家宏观政策，税收政策，加大土地供应量等因素影响，开发商 在保证利润的基础上，今后房价也存在下调的可能。 中国农业大学现代远程教育毕业论文 房地产市场发展与应对策略浅析 4 还有，全球经济危机引发我国出口形势不断恶化，外汇储备将减少，人民币的升值趋势将暂时停滞；国家为了增加出口竞争力，人民币或有可能甚至出现贬值，这将促使房地产资产价格出现下跌。 2.5 关于保障住房建设 在以扩大内需为基础的 4 万亿经济刺激计划中，包含 9000 亿元保障性住房投资的措施。今后三年内，全国将新增 200 万套廉租房、 400 万套经济适用房，并完成 10
17、0 多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，平均每年达 3000 亿元。易居中国研究院分析，据国家统计局的相关统计数据， 2006、 2007 年两年，全国住房年均成交量在 500 万 600 万套之间。如果不考虑廉租房的影响，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为 620 万套，平均每年供应 200 万套。那么，经济适用房和改造房占住房成交的比重依然将达到 40%左右，减去原来 10%的市场份额，经济适用房和改造房将分流商品住房市场 30%的份额。 业内专家指出，中央加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，目前，全国房
18、价已经伴随成交量步入下行通道，政府加大保障性住房的供应，将 使部分商品住房的市场需求分流到保障房上来，从而抑制房价反弹； 9000 亿元投资、近 700 万套保障房将对未来普通住宅房价造成很大的压力。另外，将在很大程度上改变楼市格局。 3 房地产业现有的结构分析总结 2008 年确实是个风雨飘摇之年，尤其是对于中国房地产行业。近几年房地产行业高速发展，已然成为中国新生经济的重要支柱。眼看着许多中国巨头的跨国企业就要诞生了，然而风云突变，一时间金融政策紧缩，风险意识稍差的地产企业泥沙俱下，经营状况举步维艰。至今年 9月，国内大中型城市的房价纷纷放水。大多数跟风而上的地产企业的跟风降 价，似乎既不
19、较好、也不叫座，反而更加剧了地产企业内部对市场可恐惧，也考验了买房人对购房的信心。对于从国家到地方的扶持政策，我们可以看到政府的决心，因为不管你承认不承认，房地产作为国民经济的命脉支柱，是既定事实。然而从 10、 11 两个月份来看，似乎大多数买房人对这些政策并不认可。从媒体报道的市场信息上看，成交量微弱上升，市场好像有一丝回暖的迹象。 正是在这样的一种市场情况下，却有一部分人在呼吁：现在正是买房好时机，买房要趁早！千万别以为这些人是开发商，更别以为是什么 “ 媒子 ” 。喊得最凶的，往往是对地产投资具有超强信 心的买房人。我属于这部分人中的一份子，在经过对地产市场的综合分析，我认为 2009
20、 年 4 6月，恰恰是买房人最佳出手时机。 中国农业大学现代远程教育毕业论文 房地产市场发展与应对策略浅析 5 3.1 国内 房地产 市场分析 3.1.1 国家政策角度 作为国家财政命脉的重要组成部分，房地产行业担负了从国家税收到工人就业的重要使命。无论从买房人的角度，还是政府的角度，都不希望企业破产，毕竟牵涉到资金流动和人员就业的多方面因素。国民经济一盘棋，利好和利空在于一个活子，活子就是房地产。 3.1.2 个人金融方面 美国的经济崩溃，导火索是次贷危机。很多买房人担心中国也会存在这种风险。其实中国人跟西 方人的根本意识是不同的，美国人号称有较为完善的个人资信体系，大多数人的消费依赖银行，
21、风险抵抗能力差。而中国家庭，强调 “ 晴天防阴天 ” ，即使是大力买房投资，也要在家中备有足够现金保障的前提下。 3.1.3 开发商角度 在恒大等一线品牌开发商宣布降价促销后，许多开发商开始跟风，然而跟风的企业不是赢家。在感受到了降价促销不奏效之后，很多开发商开始冷静思考。能挺的还是得挺住，毕竟地价没降，现在降价抛，即使抛出去了，将来到哪再去找这么好的地？如果抛不出去，那还不如不烦这个心事，想其他办法吧。实力差挺不住的企业，干脆听天由 命，摆出一副天要忘我我认命的姿态。 3.1.4 股市刺激 一波牛市行情，吸纳了社会大量投资资金。当时很多人弃房从股，入市恨晚。然而风云突变，股市突然遭遇高台跳水
22、、一蹶不振。在经历了泥塘中的漫长挣扎之后，许多人开始后悔当时的冲动，如果当时不眼红股市，如果当时不卖房子，现在哪会这么惨？毕竟房价虽然有波动，但那也是稳赚不赔的买卖。我的一个朋友， 20 万入市，行情好的时候增值将近 40 万，然而现在缩水不到 5 万。前几天跟我说，已经忍痛割肉，筹集资金转到楼市抄底，准备在地产上稳步投资，把损失弥补回来。不管割肉不割肉，股民都在 向市场传达一种信息：还是买房好！ 3.1.5 租赁市场 大中型城市的房屋租赁价格，始终在稳步增长。租金价格因素与房价有关，但更取决于城市人口的增长。本人 03 年购买的一套 65 平米的住宅， 06 年时候以 400 元每月的租金租
23、了出去，当时定的租期是 2 年，到了今年到期，房客要求续租。我到外面一打听，月租行情上涨到了将中国农业大学现代远程教育毕业论文 房地产市场发展与应对策略浅析 6 近 900 元，而此时周边新楼盘降价幅度已经上千元。和租客最后谈定的房价是 700，但只续租一年。租客说，已经决定尽快买房，哪怕也买小户型，一年之后不再租房了。 3.2 乌鲁木齐市房地产 市场分析 对于 2008 年乌鲁木 齐房地产市场， 相信在疆内的朋友都比较清楚。 2008 年年初，随着北京奥运会的热情高涨及国内整体市场的发展，房地产市场同样得到空前的发展，很多人都在私底下着考虑购买何处房产。但是，随着奥运会的召开，股市并没有如年
24、初大家看涨的情形发生，相反随着世界经济的下滑导致股市市值快速蒸发，房地产业也受影响较大，乌鲁木齐市房地产市场虽然没有像国内有些大城市一样出现大幅掉价，但多年来一直看涨的房价短时间内趋于平稳。 我认为中高端市场进入高成长期，低端市场竞争加剧。 3.2.1 乌鲁木齐房价尚处于填补洼地的上升趋势，上升空间依然很大 从 01 年开始，到 06 年前，乌鲁木齐的房价涨幅一直处于全国大中城市的最后几位，六年累计上涨只有 29%，远远低于国家 GDP 增涨幅度。房价也处于较低水平。 05 年的一项调查显示，04 年乌市商品房价格在全国 37 个大中城市中仅排在倒数第 6 位，均价 1957 元，而人均收入却
25、是第 19 位。当时排在第 19 位的西安，其商品房均价已经是 3007 元。 房价的基数低，形成的价格洼地，毕竟会逐渐填平，这是市场规律。 05 年后，随着乌鲁木齐城市综合竞争力的提高，房价开始朝价值方向回归，出现上升趋势。 2001-2006 年乌鲁木齐住宅销售均 价 年份 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 销售均价（元 /） 1746 1794 1813 1957 2064.9 2266 尤其从 2008 年 7 月份以来，乌鲁木齐房价涨幅连续位居全国前列。 9 月更是达到 21 1增幅，升至全国房价增幅榜第一位。 但如果结合人均收入和房
26、价来看，这种升幅依然处于填平价格洼地的状态，并没出现价格居高的情况。 2006 年乌市居民人均可支配收入达 10431.84 元，这相当于大连 04 年的收入水平，而大连当年的房价是 4241 元，排在第 13 位。而目前 乌鲁木齐的商品房均价不足 3000 元，依然后于价格洼地，远远低于绝大多数省大中城市（当前，银川市 3300 元，西安市 3719 元）。 同时，至少受以下几项因素的影响，乌鲁木齐的商品房价格还将在近几年内持续上涨： （ 1） 从 2006 年开始，由于国家西部大开发政策和能源战略的实施，以及边境贸易的大幅增长，新疆经济迅猛增长，这一经济源动力的推动。 （ 2） 不断涌入的
27、非乌市人口和非疆内人口。据统计，近期在乌鲁木齐的购房人群中， 51以上是非乌市人口，他们因为在乌鲁木齐投资或工作，选择在这里置业，在一定程度上推高房价。 （ 3） 土地和建筑成本的不断上升，已经显现的通涨预期。 中国农业大学现代远程教育毕业论文 房地产市场发展与应对策略浅析 7 （ 4） 不断提高的人均可支配性收入及其带动下的住房改善期望，等等。 因此，近几年内乌鲁木齐商品房价格依然会保持较高的增长。 对乌鲁木价格涨幅过高的炒作，不排除是为了转移内地有些城市价格居高不下的视线，因为，毕竟涨幅过高与价格过高不是同一命题。 3.2.2 高端、中高端住宅进入高成长期，低端市场竞争加剧 高端市场，以绿
28、城玫瑰园为例，其售价已由 06 年的 5000-6000 元，拉升至 13000-14000元，销售依然较好。中高端市场，龙庭华清园从 06 年以来，单价 一路领先，而旺销售势头却一直保持，三期翰府为代表的中高端楼盘，目前价格接近 5000 元，市场依然追捧。阳光爱丁堡454 套房，截至 10 月中旬仅剩余 26 套房源。以前的如水清木华 06 创造了高端楼盘的旺销态势，天安名门也在沉寂一段时间后，于去年转而热销。这些现象都表明，中高端市场的旺销局面已经打开，开始时入高成长期。 高端、中高端市场的活跃，来源于以下几个因素： （ 1） 居民收入水平的提高，推进改善生活的需求； （ 2） 越来越壮
29、大的区外高收入人群对高端产品的需求； （ 3） 近几年来绝大多数开发商忽略高端产品的开发，压 抑了潜在需求； （ 4） 更多开发商自我开发理念的更新，及不断由一线城市进入二线城市的开发商对居住理念的引导，刺激了潜在需求； （ 5） 中高端产品的自我改良； （ 6） 居民对中低端产品的不满足； （ 7） 中高端产品总供应量的比例偏小。 与中高端产品旺销形成对照的是，中低端产品 ,因开发理念、开发成本和项目区位的影响，今明两年中低端楼盘的开发规模较大，将会加剧低端产品的竞争。受 70/90 等政策影响，同质化竞争加剧，会放大这种竞争。 低端产品的竞争，主要在于价格竞争，价格是中低端客户的敏感区，将会直接影响中低端市场的竞争 状态，价格升幅减缓；与之相反，高端产品的竞争由于更多在于企业品牌与生活理念的竞争，而且其购买力与低端产品不在同一层次，因此受影响较小。这一现象在未来几年内，将越来越明显。 3.2.3 品牌竞争超将超越价格竞争和产品竞争 乌鲁木齐房地产市场竞争层面整体升级，品牌竞争分级日趋明显。 07 年，无论是外来开发商，还是本地开发商，纷纷注重营造企业品牌、企业形象，精细化服务、责任地产名词纷纷涌现。 这些既源于市场理念的自我更新及外来开发理念的冲击，也源于开发商对市场风险防范意
