1、1关于集体土地上房屋征收评估的实践思考【摘要】小城镇建设推进了集体土地的征收，而房屋征收评估是征收集体土地的关键环节和必经程序之一，在城市化进程中起着不容忽视的作用。本文通过实践工作，为如何做好征收评估工作，对主要存在的问题进行总结，并对新形势下的评估工作进行思考。 【关键词】集体土地上房屋；征收评估；主要问题；评估思考 一、背景 世界各国的城市发展经验表明，工业化和城市化是一个相互影响、相互推动的发展过程。对中国而言，小城镇建设是顺应经济社会发展趋势，缩小城乡差别，加快农村经济发展，增加农民收入，改善农村消费环境，构建和谐社会的重要基础和重大举措。由于房地产价格评估机构，是依法设立并取得资质
2、的专业房地产价格评估机构，是独立、客观、公正的中介服务机构，因而进行房屋征收评估更有利于维护市场秩序，保障被征收人的合法权益，保障国家甚至整个社会的经济、资源、秩序、安全与稳定。 二、实践中存在的主要问题 中华人民共和国物权法第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社2会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人
3、住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 （一）征收评估法律依据 中华人民共和国土地管理法第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 国有土地上房屋征收与补偿条例规定，评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。已颁布实施的评估条例，政府管理部门还没有具体、专门、国家层面的管理办法和相关的政策出台，规定集体土地上房屋征收评估，在实际工作中应在认真、细致研读上述条例的基础上参照执行，运用相应政策法规，做好集体土地上房屋征收评估。 （二）不同用途房屋评估 集体土地大
4、都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，类似的房地产也很难找到，可比性差；建设和使用手续不全，房屋大都是自建，结构、质量、年限往往无从考证，亦无法用统一的标准衡量。住宅类房屋大都是建造多年的陈旧房屋，房屋用途有自用、出租他人使用、用于住房、用于经营的多样性，装修程度和维修保养情况差异较大等等；非住宅类房屋因财务记账不规范导致停产停业损失难以估计，自建的构筑物种类多样，形式复杂等等。 3（三）评估方法的局限性 由于集体土地使用权没有入市交易，集体土地上建设的住宅与非住宅的市场的正常交易量也非常稀少，房屋征收价格评估的资料、依据受到限制，方法选择具有
5、局限性和单一性，从而导致了征收评估价格的科学、客观性不足以体现。 （四）被征收人的思想意识 存在着被征收人思想意识不到位，对政策法规的片面理解，对征收房屋存在抵制情绪；被征收人之间互相攀比，对已公示的房屋征收价格存在反复情绪，不愿配合评估工作等情况，种种特殊因素的存在，导致评估人员无法进行被征收对象的实地查勘，阻碍了评估工作的正常实施。三、新形势下的评估思考 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定提出“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、
6、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场” 。这一规定，打破了历来土地市场的剪刀差，更加尊重农民意愿，保障农民合法权益，是民主化与法治化的体现。 （一）制定和完善相关法律法规 4集体土地房屋征收规定的一直处于滞后状态，没有国有土地征收那样完善、系统的征收制度对征收工作进行指导、调整和约束。因而，为规范征收行为，规范房屋征收评估，制定和完善相关征收法规和制定估价可参考的标准规范和是十分必要和紧迫的。只有通过制定和实施国家统一的相关法律法规，才能做到“有法可依，有法必依，执法必严
7、，违法必究” ，才能保障被征收人的合法权益，拒绝被征收人的无理要求，减少社会矛盾，确保社会安定团结，推动征收工作的顺利实施。 （二）建立规范的评估流程 房屋评估价值的高低，小则影响房屋征收的进程，大则影响国家利益。因而，在没有统一的国家标准出台前，房地产价格评估机构应严格参照 2011 年颁布实施的国有土地上房屋征收评估办法规定执行，制定可行、可操作的房屋征收流程，制定统一、规范的补偿标准，保障评估工作的有效实施，避免矛盾的发生，具体流程如下： （三）把握每个环节的具体和关键工作 首先，房地产价格评估机构的选择 国有土地上房屋征收评估办法第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商
8、选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。集体土地上的房屋征收评估应参照执行。 其次，征收评估对象的面积和用途的确定 由于历史问题，集体土地上的房屋往往没有正式的房屋所有权证书，5或所有权证书遗失，而这些基础资料往往是征收评估工作开展的必备条件。因而在房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，将调查结果提供给委托的价格评估机构，明确评估对象，并在房屋征收范围内向被征收人公布。 最后，房地产价格评估机构的内部工作安排 估价机构应委派专人牵头具体负责评估
9、工作，包括组织、跟踪、解释、出具报告等；还应根据委托的征收评估对象规模、评估期限、复杂程度，安排相应数量和能力的估价师参与评估；设计统一的、全面反映和体现房屋的特征的实地查勘表格，绘制每个征收评估对象的内部位置图并拍照留底，作为后续价格评估工作的依据；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应在实地查勘记录上签字或者盖章确认；基础资料收集完成后，建立统一的资料数据库并录入信息；根据相关法规、规范、标准和技术路线，根据所收集的实地查勘信息及其他资料，对征收评估对象进行评估，得出评估结论，出具评估报告；做好文件、资料、记录的存档，并妥善保管，做到有理有据；对被征收人的疑问和异议，要做好疑问解答和复
10、核评估等后续工作。 （四）评估方法的选用 在接受委托后，在对征收对象有充分的认识和了解后，在分析征收房屋的价格内涵和价格形成过程确定估价技术路线后，应针对不同情况选择适宜的估价方法。对于房屋征收评估，也不应局限于成本法，对交易市场相对比较活跃、案例充足的地区，应优先采用市场比较法。工作中要注意案例的积累，通过多与客户交流、与经纪机构沟通、网上收集6查询相关交易信息和政府部门的公式信息，建立并不断更新和充实案例交易信息数据库，争取用多种评估方法或最佳的方法客观反映征收房屋价值。 （五）提高自身素质 房地产估价师在取得注册执业证书后，还应不断加强学习，熟悉相关政策法规，做到灵活运用，拓宽技术思路，注重实践经验的积累，在工作中多做分析、总结，持续提高自身的素质能力。此外，在集体土地征收评估现场，应耐心、虚心的对待被征收人，对被征收人的疑难问题做好现场解答，同时做好与委托方的沟通，独立、客观、公正完成委托事项。 四、结语 面对新形势，为贯彻十八大关于全面深化改革的战略部署，房地产价格评估机构和估价师更应充分发挥自身素质能力，在进行集体土地上房屋征收评估时，针对其特殊性和评估要求，创新评估技术和思路，最大限度的保证国家利益，保证被征收人的合法权益，保证市场经济的正常运转。
