1、浅谈房地产开发成本归集与分配的方法摘要：随着我国房地产行业的迅速发展，合理的对房地产企业的开发成本进行归集和分配，不但是房地产企业管理控制成本、准确计算利润的需要，也是计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据。本文归纳了房地产开发成本的内容，并重点分析了房地产企业开发成本的归集和分配相关的内容。 关键词 房地产；开发成本；归集；分配 随着我国经济的快速发展，房地产行业也迎来了快来发展时期，为了适应消费者多样化的需求和满足公共配套的需要，房地产开发企业的开发产品的品种也越来越多样化。这就要求房地产开发企业将开发成本在各个成本核算对像之间进行合理的归集和分配，以满足企业成本管理和控制、利润计算以
2、及税务检查等各方面的需要。 1. 房地产企业成本核算对像的确认原则 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的开发产品所支出的全部成本费用，主要包括土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施配套费用、公共配套费用以及开发间接费用等。为了有效的将各项成本费用在各成本核算对像之间进行合理的归集与分配，首先应确定整个开发项目的成本核算对像，开发产品成本核算对像是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发成本费用而确定的费用承担者，成本核算对像的确定应遵循五个主要的原则。 1.1 开发产品能否对外销售的原则。开发产品能够对外销售的，须作为单独的成本核算对像；不能对外销售的产品，首先要作为过渡性成本
3、对像归集和分配成本费用，然后再将其相关的成本按一定的方法在能够对外销售的成本核算对像中进行分配。 1.2 分类进行归集的原则。对于同一开发地点、开工与竣工时间相近、产品结构类型相近的开发产品，应作为一个成本核算对像进行成本归集与分配。 1.3 区分不同开发产品功能的原则。开发项目内的开发产品，其具有不同的功能，不同的用途，须作为独立的成本核算对像进行成本核算。1.4 区分开发产品成本差异的原则。开发项目内的开发产品，其成本存在较大差异的，应作为不同的成本核算对像进行成本核算。 1.5 区分开发产品的权益主体差异的原则。属于受托代建或多方合作开发的开发项目，确定成本核算对像时要区分不同的权益主体
4、。 2. 房地产开发成本的归集与分配方法 在确定好成本核算对像之后，须按一定的方法将开发项目的成本费用在各个核算对像之间进行合理的归集和分配。由于房地产开发成本的多样性和复杂性，其成本费用归集和分配的方法也存很多方法，但是开发成本费用归集与分配的总原则为：直接成本费用可以直接计算进入各成本核算对像的开发成本中，按照成本对像收益的原则和会计配比原则进行分配。 2.1 土地成本的归集与分配方法 土地成本指为取得土地使用权而发生的各项费用，包括土地出让金、契税、耕地占用税、拆迁补偿支出和拆迁安置支出等。其收益对像一般包括取得土地使用权的各项计容建筑项目；未支付土地出让金的地下不计容的项目一般不为土地
5、成本的收益对像。土地成本收益对像可以通过土地出让合同进行界定划分。 由于土地成本主要依据占地面积计费收取，因而其分配依据为占地面积；按房地产开发成本核算对像的实际占用土地分摊土地成本。实际支付土地成本时，先归集在“房地产开发成本土地成本”账户的相应明细账户，待房地产项目竣工结算时，按照各成本核算对像的实际占用土地分配土地成本。涉及到开发项目分期开发的，应先将土地成本按占地面积在各期之间进行分配，然后将每一期的土地成本按其内的成本核算对像的建筑面积进行分配。计算公式为：各收益对像土地成本=某开发期的土地成本该开发期的总建筑面积该开发期内各收益对像建筑面积。由此，计算得出各个成本核算对像的土地成本
6、。 2.2 前期费用的归集与分配 前期费用是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括“七通一平” 、规划设计、勘察、测绘、环评费、预算编审等支出。在确定前期费用的收益对像时，应充分分析前期费用的属性、计费依据、收益范围，以确定每一项前期费用的收益对像。一般情况下，总体规划设计费、景观设计费、煤（燃）气外线设计费、房屋面积测绘费、放线费、室内环境监测费、以及煤（燃）工程监理费的收益对像应属于计容建筑项目的成本核算对像；其他前期费用的收益对像包括所有的成本核算对像。 前期费用能够分清成本核算对象的，可直接计入各个成本核算对象的成本；应由两个或两个以上的成本对象负担的，可先进行归集，再按建筑面
7、积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象，将各项前期费用在其受益的成本核算对像内进行分配，计算公式为：各个成本核算对像应分摊的前期费用=各项前期费用该项费用收益范围内各个成本核算对像的建筑面积总和各个成本核算对像的建筑面积。 2.3 建筑安装费用的归集与分配方法 建筑安装费用是指房地产开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。其收益对像为直接受益的各个成本核算对像。 建筑安装费的大部分项目为直接接性费用，能够区分成本核算对象的，直接根据工程决算将成本在收益的成本核算对象中归集。而对于各个成本
8、核算对像共同收益的建筑安装费，比如几个工程一并招标出包的，应在工程完工结算时，按收益的每个成本核算对像的建筑面积进行分配。建筑安装费用按照各个成本核算单位的收益情况，直接记入各成本核算对像的开发成本。 2.4 基础设施配套费的归集与分配 基础配套费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。在确定基础设施配套费的收益对像时，应逐项分析每一项基础配套费的属性、计费依据、收益范围，确定每一项费用的收益对像。 基础设施配套费的分配依据为规划建筑面积。能分清成本核算对象的，应直接计入各个成本核算对象的“配套设施费” ；不
9、能分清成本核算对象的，应先由“开发成本配套设施开发”进行归集，再分配计入各个收益的成本核算对象。 2.5 公共配套设施费的归集与分配方法 公共配套设施是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施，如居委会、幼儿园、派出所、物业用房、消防、锅炉房、公共厕所等设施的支出。其特点是不能有偿转让，收益对像为开发项目内的成本核算项目。2.6 开发间接费用的归集与分配 开发间接费是指开发现场管理机构为开发房地产项目所发生的各项间接费用，包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。其收益对像为开发项内的各个成本核算对像。 开发间接费用的分配依据为建筑面积，直接将开发间接费用在其受
10、益的成本核算对像内进行分配，计算公式为：各个成本核算对像应分摊的开发间接费=各项开发间接费用项目建筑面积总和各个成本核算对像的建筑面积。费用发生先在“开发成本开发间接费”账户中进行归集，待项目竣工时，按成本分配方法分配记入有关开发成本对像。 3.总结 成本费用的归集和分配，是房地产企业成本核算中最为重要的一个步骤和环节，其归集和分配的完整性和合理性对于核算对象成本分配的合理性至关重要。随阗房地产企业的成本核算的不断发展和完善和房地产企业的不断探索和实践，相信房地产开发成本费的归集与分配将会更加趋于合理和完善！ 参考文献： 1蔡少优房地产业涉税疑难问题解析中国税务出版社 2杨文国房地产业财税操作与稽查实务经济科学邮版社 3李曙亮.王晓敏房地产开发企业会计与纳税实务大连出版社 4段九利.郭志刚房地产企业全程会计核算中国市场出版社
