1、1基于西宁市住宅市场开征保有环节房地产税的调研摘 要 对住宅市场开征保有环节房地产税是抑制房地产泡沫的重要手段。本文通过问卷调查的方式获得第一手资料，分析现阶段以完善税收法律制度为核心，在西宁市住宅市场开征保有环节房地产税可以实现的抑制商品房投机，缓和购房压力，优化住房结构的调控目标。 关键词 保有环节房地产税 西宁市住宅市场 问卷调查 基金项目：青海民族大学研究生创新项目。 作者简介：李国庆，青海民族大学法学院 2011 级法律硕士（非法学），研究方向：经济法。 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）03-217-02 青海省的省会西宁，近年来随着
2、经济的发展个人拥有多套住房的现象不断出现，在一定成程度上导致了住房的紧张。西宁市住宅市场的商品房价格持续增长，其中重要的原因是大量的私人投资住宅市场，人为的制造了房地产泡沫。针对一路攀升的高房价，政府在制定政策时不应“扬汤止沸” ，将片面打压房价作为重点，而应当“釜底抽薪”出台从根本上保持房价稳定措施。为了避免房价“黄宗羲定律”反复出现，达到住房供给的平衡，减轻中低收入者的住房压力，政府完善保有环节房地产税收的法律政策成为了调整房价最有效的工具。因此对西宁住宅市场开征保有环节房地产税调节房价的失控，预防西宁受到东部地区房价疯2涨的影响而产生“蝴蝶效应”十分必要。保有环节房地产税收法律不仅会降低
3、居民的住房需求，也会让投机房地产市场的人主动把手中的多余住房卖出。这样不仅导致住房需求减少，而且住房供给也会增加，住房的价格也就自然下调了。本调研以西宁市居民对房地产税认知和态度为主，通过调查问卷对征税和不征税的数据进行分析研究，并对保有环节房地产税制的改革提出建议，这将为有关部门设计保有环节房地产税制时了解民意情况提供较好的现实依据。 一、经济学视角分析开征保有环节房地产税对住宅市场的影响 图表 1-1 表示开征保有环节房地产税对住宅市场均衡的影响。S 为供给曲线，D 为需求曲线，P0 为均衡价格，P1 为征税后生产者收入价格，P2 为征税后消费者支出价格，图 a 表示，开征保有环节房地产税
4、后，需求曲线不变，供给曲线向左移动（SS1） ，住宅市场均衡数量减少，消费者支出的价格上升，生产者得到的价格下降。相应的，征税的结果也显示为供给曲线不变而需求曲线左移动（DD1 见图 b） ，同样减少市场均衡数量，住宅价格造成生产者收入的价格下降，但消费者实际支出的价格却上升。 图表 1-1 住宅市场征税过程 从上图得到以下结论：（1）开征保有环节房地产税将抑制住房过度需求，特别是投资和投机行为，从而降低住宅市场的整体价格；（2）开征保有环节房地产税将增加持有大面积或多套住房居民的成本，促使其减少住房需求，在土地总供应不变的情况下，这部分住房需求减少将导致另一部分住房供给增加；（3）购房面积低
5、于起征点的低居民将因此而3获益，住宅市场的供需结构和价格问题将得到缓解。 二、本次调研的基本情况 本次问卷调查了西宁市的城东区、城西区、城北区、城中区、城南区和海湖新区等地的居民。对被调查对象的年龄、受教育程度和职业等影响购房的因素做了考虑。共发放问卷 1000 份，收回问卷计 942 份，有效问卷 897 份，无效问卷 103 份，有效率有 95.22%。 由于本次调研对年龄作了限制，使调研对象与住宅市场的消费主体相吻合，年龄以 25 至 50 岁为主，占 92.6%。经过系统的统计分析，897位问卷调查者的购房的基本情况如下： （一）选择购房区域方面 从消费者偏好的购房区域看，比例最高的依
6、次为城西区、城中区、海湖新区、城东区、城北区、郊区，特别是郊区的比例一直较低，其主要原因一方面是西宁郊区的整体配套还不完善，许多的购房者会尽力选择市中心的住房，对交通、医疗、教育等配套措施的要求较高；另一方面购房者源于“市民情节” ，对郊区房仍有排斥性，这些原因导致城区的房价大大高于郊区。 （二）住房面积需求 中小户型仍是西宁住宅市场主流需求，面积集中在 60?-120?内，大户型的需求一直都不是很旺盛，这主要与西宁的常住人口增长缓慢所致。（三）户型结构需求 总体来看，两室需求达到 39.70%、三室需求达到 28.90%，两室需求4超过三室需求，成为需求主体。由于房价的快速上涨，三室的钱目前
7、只能买到两室的户型，导致购房者对户型的要求也适当地降低。 三、问卷调查的统计情况 （一）居民对购买住宅面积的选择 在不征税的情况下，选择 50?以下居住的占 30 户，50-75?占 99 户，75-100?占 106 户，100-150?占 365 户，150 以上?占 297 户；而在征税的情况下，50?以下上升到了 168 户，50-75?占 265 户，75-100?占 271 户，100-150?占 102 户，150 以上?占 91 户。在不开征保有环节房地产税时，更多的居民倾向于购买大面积住房；当开征房产税后，选择小面积住宅居民增多，消费更加理性。 （二）居民对户型的选择 不征税
8、时，选择单居室的占 55 户，一室一厅占 103 户，两室一厅的占 111 户，三室两厅占 477 户，选择别墅的占 151 户；开征房地产税后，选择单居室的占 154 户，一室一厅占 282 户，两室一厅的占 278 户，三室两厅占 95 户，选择别墅降到 88 户。在不开征保有环节房地产税时，更多的居民倾向于购买大户型住房；当开征房产税后，选择小户型住宅居民增多，住宅结构趋向合理。 （三）居民购买多套住房的原因 30.87%表示是为了自己居住，26.79%表示购买多余的住房是为了给儿子结婚用或自己养老用，42.34%表示是为了将房屋作为保值固定资产。（四）居民对房地产保有环节征税的认知程度
9、 您是否了解房5地产保有环节征税的基本情况？是否关注过重庆、上海作为房地产税试点的新闻？在这些问题中，了解房地产税的和看过房地产试点新闻的占到了 66.87%。 （五）居民对开征保有环节房地产税的态度 对开征保有环节房地产税所持的态度中，19.45%的人很支持开征房地产税，38.92%的人表示可以接受，对开征或不开征持不关心态度的占16.06%，强烈反对开征房地产税的占 25.57%。结果显示，绝大多数人对于开征房地产税并没有很大的不满，74.43%的居民不反对接受房地产税，这说明，开征房地产税远没有我们所想象那么困难。 （六）居民对开征保有环节房地产税的作用的认知 从本次调查的统计数据分析可
10、以看出，有 43.73%的居民认为开征保有环节房地产税有利于调节房价过高，因为持有成本的加大导致房地产投机得不偿失；有 7.45%的人认为房地产税有利于提高土地的利用率，避免资源浪费；17.45%的被调查者认为对现在买房基本都是自住的，他们与炒房者不管房子品质、只看增值空间完全不同，更多的是关注地段以及户型等实用因素，住宅市场开征保有环节房地产税纯粹市政府的敛财行为，不会影响到房价。 （七）居民对开征保有环节房地产税的态度 19.45%的人很支持开征房地产税，38.92%的人表示可以接受。结果显示，74.43%的居民不反对接受房地产税，这说明，开征房地产税远没有我们所想象那么困难。 （八）对保
11、有环节房地产税上升到立法层面认知 658.55%的人认为应当立法，27.98%的人认为不应当立法，认为西宁是西部边缘的城市，前沿的立法与西宁的经济发展水平不相适应。 三、调查分析与研究 通过对以上统计数据的分析，得出以下结论和建议： 第一，调查问卷显示，30.87%表示是为了自己居住，26.79%表示购买多余的住房是为了给儿子结婚用或自己养老用，42.34%表示是为了将房屋作为保值固定资产。这表明西宁居民有向房屋进行投资的趋势，这必将抬升房价，刺激房地产的泡沫，因此加强保有环节房地产税的制定有利于引导居民合理投资，缓和房价。 第二，从被调查者的对保有环节房地产税的认知情况看，对房地产税的了解的
12、居民占到了 66.87%。随着上海、重庆作为试点开征房地产税，房地产税的开征在中国已成为一种趋势，该税种的开征将对居民产生影响，导致民众对其广泛的关注。改革措施获得成功不仅要具备一定的社会经济基础，还要兼顾民意情况因素，尤其要考虑利益相关者的意愿。 第三，对房地产税支持和可以接受的人占到了 58.73%，认为保有环节房地产税利大于弊的比例更是高达 82.55%，支持房地产税立法的占到了 58.55%，超过了一半。这充分说明，房地产税开征的阻力并不像原先所想象的那么大。 四、西宁开征房地产税的思路与对策 进行以上的调研后，西宁要在保有环节开征房地产税需完善以下工作：第一，保有环节房地产税可以调节
13、住宅市场供需平衡，这需要尽快完善住宅产权登记制度，包括购房者房屋的面积、位置、原始价格等信7息，并建立相关的数据库。同时建立房屋评估制度，对房屋能进行准确的评估。第二，开征房地产保有环节税后居民选择住宅更理性，选择小户型、小面积住房的居民增多。这要求我们合理确定房地产保有环节税税率，在居民基本的住房需求范围内可以不征税，但是超出一定的标准则开始征税，而且随着购买房屋数量和居住面积的的增加，适用的税率也会越来越高。第三，税制设计要完善，我国现行房地产税制中的大部分税种是参照其他行业的税种设置的，缺乏对房地产行业特征的分析与把握，不能有效的发挥税收应有的职能。 总之，在研究保有环节房地产税问题时要深入分析，科学测算，综合多种因素考虑，采取谨慎的态度。西宁唯有在房地产制度的建设走在时代的前列，才能避免亡羊补牢的可悲。
