1、1城市中央商务区建设中的问题与对策探析【摘要】中央商务区是城市和社会经济发展的产物，伴随着经济全球化的发展以及城市化的加快，城市对于区域经济的发展显现出了旺盛的需求。由此，近年来我国很多大中城市都提出了建设中央商务区，但还有很多城市根本就不具备建设中央商务区的条件，只是盲目跟风。种种中央商务区建设的盲目性和非理性带给城市的不是经济、社会的发展，而是资源的浪费和财政的沉重负担。本文针对当前我国城市中央商务区发展中存在的问题，提出了中央商务区新的建设思路和对策。 【关键词】城市；中央商务区；问题；对策 一、当前城市中央商务区开发建设中存在的问题 1.中央商务区发展定位不明确 从中央商务区的分类我们
2、知道，中央商务区有很多种类，有影响全世界的国际性中央商务区，也有只影响世界某个区域的世界区域性中央商务区，还有影响力只限于国家范围内的国家性中央商务区，最后还有只能算是国家某一区域内和某个省级范围内的中央商务区。 中央商务区的定位不是城市政府根据自己的愿望或者宏图大志能定的，它是城市经济发展水平，城市在世界、国家经济中的地位决定的。因此，在中央商务区的定位上，城市要进行反复论证，寻找符合自身发展能力的目标。 2.中央商务区规划方面存在的问题 一是规划功能单一，主要表现为重商务、轻商业。如“上海陆家嘴2中央商务区建设中，规划之初并没有考虑到适用不同消费层次需求的商业、餐饮、休闲、娱乐等设施，出现
3、了人气不旺、商铺过剩的局面。造成这种现象的原因，与没有科学预测商业需求，合理控制商业设施规模密切相关；但同时我们也应看到，这和规划之初没有充分考虑商业设施，没有在合适的区位预留商业用地也有相当的关系。 二是规划目标偏离。很多城市中央商务区规划目标受制于房地产开发者利益的影响，从而使其建设过程中偏离了规划目标。比如珠江新城在建设过程中暂时的受挫是很好的例证，10 年中央商务区的建设最终只能算是形成了一个高档住宅区。 三是规划缺乏系统性。中央商务区的建设是一个系统工程，它需要一个城市的基础设施、产业发展、政府各部门相互协调与配合。如果缺乏系统性，则造成相关配套设施建设滞后、政出多门，就有可能造成一
4、个城市中央商务区建设的功能同构，恶性竞争的局面。 3.中央商务区开发建设模式单一 我国由于经济体制等原因，城市中央商务区建设全部采用了规划先行的政府主导模式。这种模式如果正确运用，既可以借鉴国外的经验教训，避免走弯路，又可以在较高的起点上合理规划，加速发展。但在我国中央商务区开发建设过程中，政府行为具有相当程度的无序性，这使得我国中央商务区的开发建设中也随之产生了很多问题。而且政府主导型需要强有力的规划控制和政府前期大规模的资金投入以保证规划的顺利实施，以目前我国的财力这难以做到。现阶段我国的中央商务区规划建设中，规模出自于规划，远远超出城市经济实力能承担的范围，前景3堪忧。 4.用地规模普遍
5、偏大，建筑强度普遍偏低 中央商务区的规模包括用地规模和建筑规模，从目前我国城市对中央商务区的规模规划情况看，多数城市中央商务区的用地规模普遍比较大，建筑强度普遍较低。而且有的城市政府出于期盼城市迅速发展，中央商务区迅速壮大的良好愿望，提出了与所在城市的经济发展水平极不相称的中央商务区规划规模，如有的中小城市甚至提出了达四、五百万平方米的中央商务区规模的规划目标，这样的规模甚至会超过该城市所有第三产业建筑面积的总和。 二、促进我国城市中央商务区合理开发建设的策略 1.中央商务区的选址 一般而言，城市的中心区是城市各类交流活动最便捷的空间场所，是各种经济活动的集聚中心，是城市交通最方便的地区，也是
6、城市基础设施最完备的地区。所以在大多数情况下，中央商务区往往就在城市中心区的范围之内或边缘形成。对我国大多数城市来说，远离城市中心区的中央商务区计划至少在相当长的时期内不太现实，而应该在综合考虑城市未来发展的基础上，结合现在的城市中心区进行选址。 2.中央商务区的规划 2.1 在规划目标上，我国城市中央商务区的规划要多重目标相结合 一是规划要有长远眼光，要在有条件的城市规划建设国际概念的中央商务区，以推动区域经济发展，加快我国与世界经济的接轨；二是规划要重实际，多数城市要建具有复合功能的中央商务区，主要包括商务、4商业、休闲、娱乐等功能，以保证中央商务区的繁荣；三是要建数字化的中央商务区，要重
7、视宽带网和信息中心的布局，推进网络建设，发展电子商务和电子政务，应对网络时代的发展。 2.2 在规划过程中，要对城市中央商务区的发展条件进行科学分析与评价。 首先，要对拟发展中央商务区城市的经济水平、城市规模、对区域以至全国的影响力大小等做出分析，对该城市发展中央商务区的基础条件做出是否符合标准的判断。其次，要对该城市所在区域、我国以及世界经济的发展趋势、产业转移趋势等做出合理预测，对该城市未来是否可以建设中央商务区或者中央商务区的功能设计及建设规模提供参考。最后，完善城市规划管理程序。 3.开发建设模式 3.1 新建与改扩建的关系 由于我国目前正处于城市化的关键时期，很多城市都在建设城市新区
8、，自然很多就将中央商务区开发与新区建设相统一，所以很多城市中央商务区都是新建的。中央商务区建设从根本上讲，要有相应的需求拉动，没有整个城区的高级商务需求，单凭中央商务区自身的需要是无法建设的。所以，我国大多数城市中央商务区应该在现有商务设施集中区的基础上进行必要的改扩建，才是很合理的选择。当然，如果进行了充分的论证，确实需要新建，也可以考虑把中央商务区建设和新区建设统一起来进行。 3.2 市政先行 5采取“政府主导，市场参与”的建设模式，关键的一点就是政府前期要进行市政投资，保证给市场提供一个良好的软硬件环境。北京中央商务区的交通规划很科学很完整，但因为政府没有前期投资统一建设，开发商又是各自
9、为政，只建设对自己有利的地段，最终导致现在中央商务区内交通异常的拥堵。政府应该通过前期投入创造良好的投资环境以取得后期的丰厚效益的做法来进行中央商务区的市政建设。 3.3 土地开发模式及政策 在征地的模式上，应该采取政府通过土地储备中心转换土地的使用性质，从非城市建设用地进入城市建设用地范畴。进行平整后，再根据中央商务区的总体规划统一安排每一地块的具体使用性质，是商业商务用地，还是居住用地，还是公建用地或者绿化用地，最终体现在中央商务区的控规里，不得随意改动。这样才能保证城市公共建筑面积、城市绿化面积的实现，有利于城市生态环境的保护和城市形象的塑造。在土地开发模式上，应该严格按照中央商务区的控
10、规进行。 三、结束语 随着经济全球化的深入发展，中央商务区日益成为带动整个城市发展，提高城市综合竞争力的增长极，也是促进区域经济发展的重要措施。正因为中央商务区有如此强大的作用，很多城市盲目开始中央商务区建设，在建设中必然出现很多问题。为了弥补理论上的空白，解决实际建设中的问题，本文力图贴近实际，探索出有利于我国中央商务区发展的思路和对策。 参考文献 61鲍其隽，姜耀明.城市中央商务区的混合使用与开发J.城市问题，2007，09：52-56. 2胡盈盈.国内外中央商务区开发建设比较与启示J.中国房地产，2012，09：53-56. 3本报记者马楠.中央商务区：城市向南的桥头堡N.衡水日报，2011-11-02A01. 4李哲嵩.中央商务区城市设计要素研究D.苏州科技学院，2010.
