1、 第一节第一节 收益法概述收益法概述第二节第二节 报酬资本化法公式报酬资本化法公式第三节第三节 收益期限的确定收益期限的确定第四节第四节 净收益的测算净收益的测算第五节第五节 报酬率的确定报酬率的确定第六节第六节 直接资本化法直接资本化法第七节第七节 投资组合与剩余技术投资组合与剩余技术第八节第八节 收益法的几个问题收益法的几个问题* 1第七章第七章 收益法及其应用收益法及其应用第一节第一节 收益法概述收益法概述一、收益法的含义一、收益法的含义收益法是将估价对象收益法是将估价对象 所有未来的预期正常净收益折所有未来的预期正常净收益折现到价值时点后累加现到价值时点后累加 ，以此估算估价对象价值的
2、方法，以此估算估价对象价值的方法，又称为，又称为 收益资本化法收益资本化法 、 还原法还原法 、 收益现值法收益现值法 等。等。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产价值，估价结果通常称为收益价值。根据将收益转换为价值的方式不同，收益法可分为根据将收益转换为价值的方式不同，收益法可分为报酬资本化法报酬资本化法 和和 直接资本化法直接资本化法 。 * 2二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据收益法的理论依据是收益法的理论依据是 效用价值理论效用价值理论 和和 预期原理预期原理 。 效用价值理论效用价值理论 认为：房地产价值由其效用决定认为：房地产价值由其效用决定，对于收益性房地产，
3、其效用往往通过租金来体现。，对于收益性房地产，其效用往往通过租金来体现。 预期原理预期原理 认为：认为： 决定房地产当前价值的因素，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素，而是过去的因素。主要是未来的因素，而是过去的因素。决定房地产价值的因素包括决定房地产价值的因素包括 ： (1)净收益大小；净收益大小；(2)净收益期限长短；净收益期限长短； (3)获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性 。 * 3三、收益法的适用对象三、收益法的适用对象收益法的适用对象是收益法的适用对象是 有收益或潜在收益的房地产。有收益或潜在收益的房地产。收益性房地产有住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆收益性房地产有住宅、写
4、字楼、商店、旅馆、餐馆、影剧院、标准厂房、仓库、农地等。、影剧院、标准厂房、仓库、农地等。 适用条件：适用条件： 收益和风险都能较准确的量化收益和风险都能较准确的量化 * 4四、收益法适用的条件四、收益法适用的条件收益法适用的条件是收益法适用的条件是 收益和风险都能较准确预测。收益和风险都能较准确预测。 五、收益法的操作步骤五、收益法的操作步骤1.报酬资本化法的步骤报酬资本化法的步骤(1)确定估价对象的收益期限确定估价对象的收益期限(2)预测估价对象的各期净收益预测估价对象的各期净收益(3)求取报酬率求取报酬率(4)选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值2
5、.直接资本化法的步骤直接资本化法的步骤(1)预测未来第一年的收益预测未来第一年的收益(2)求取资本化率或收益乘数求取资本化率或收益乘数(3)选用合适的直接资本化法公式计算收益价值选用合适的直接资本化法公式计算收益价值 * 5第二节第二节 报酬资本化法公式报酬资本化法公式* 6一、报酬一、报酬 资本化法最一般的公式资本化法最一般的公式二、二、 净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式三、三、 净收益在前若干年变化的公式净收益在前若干年变化的公式四、四、 净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式五、五、 净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式六、六、 净收益按一定比率递增
6、的公式净收益按一定比率递增的公式七、七、 净收益按一定比率递减的公式净收益按一定比率递减的公式八、购买房地产若干年后转售的公式八、购买房地产若干年后转售的公式 一、报酬一、报酬 资本化法最一般的公式资本化法最一般的公式式中式中 V是房地产在价值时点的收益价值；是房地产在价值时点的收益价值； N是收益年限是收益年限； A是净收益；是净收益； i是房地产的报酬率或折现率。是房地产的报酬率或折现率。ANVA1 A2 A3 A4 AN-1AN-2 0 1 2 3 4 N-2 N-1 N* 7在实际估价中，一般假设资本化率保持不变，即在实际估价中，一般假设资本化率保持不变，即il=i2=i3= =iN=i，则上述公式可简化为：，则上述公式可简化为：当公式中的当公式中的 A每年不变或按一定规则变动，以及每年不变或按一定规则变动，以及 N为有为有限年或无限年的情况下，可导出后面的各种公式。限年或无限年的情况下，可导出后面的各种公式。 * 8二、二、 净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式1.收益年限为有限年AVA A A A AA 0 1 2 3 4 N-2 N-1 N* 92.收益年限为无限年收益年限为无限年AVA A A A AA 0 1 2 3 4 N-2 N-1 N* 10
