1、试论如何控制房地产开发的工程造价【摘要】房地产开发中成本控制是是一项复杂关键的系统工程，科学合理地对工程造价进行控制，进而降低开发成本，获得利润最大化，是房地产开发企业获得经济效益的关键因素，工程造价也是影响房地产价格最重要的因素之一。本文重点分析了在房地产开发中工程造价的控制的原则，并提出了开发全过程中造价控制的建议与措施。 【关键词】房地产开发；工程造价；控制 中图分类号： TU723.5 文献标识码： A 文章编号： 引言 在房地产开发过程中，企业的根本生存之道是在开发当中实现利益的最大化，如何降低开发成本，是现在许多企业共同的问题。工程造价的确定与控制贯穿于房地产开发全过程。在开发建设
2、过程的各个阶段中，有效地控制工程造价是企业的生存关键。本文在房地产项目中的设计、招投标、施工、竣工等各阶段工程造价控制的进行重点分析，提出了房地产开发全过程中工程造价控制的具体措施及建议。实际论述了如何有效控制房地产开发的工程造价。 一、工程造价控制的基本原则 工程造价的控制涉及到方方面面,是一项十分复杂的系统工程。工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。需要对项目建设的决策、设计、发包、实施、决算等全过程实施动态的全方位的控制。力求在建设项目中合理配置人力、物力、财力，取得较好的投资回报和社会效益。其目标是把工程造价控制在允许的限额以内，并随时纠正产生的偏差，保证项目管理目标
3、的实现。 1、设置好各阶段工程造价的控制目标。 工程造价的各阶段目标是一个有机联系的整体，相互补充，相互制约、前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价控制的目标系统。设置好各阶段工程造价目标是一个优秀工程的基础。目标设置应该进行充分的调研,力求先进、准确、合理。进行切实可靠的目标管理，在这个复杂的系统工程中做到粗中有细，条理清楚，实现各阶段对工程造价的科学控制。 2、突出工程造价全过程控制中的重点。 工程造价的控制是一个系统工程，涉及的范围很广泛。目标的设置要有先进性以及实现的可能性。既要对其行为进行控制的约束机制，也要有能激发执行者的积极性的强化激励机制。在工程造价的管理与控制过程中，应
4、抓住影响造价的主要因素，对其进行严密监控。抓住全过程的重点，进行有针对性的控制，实现工程造价全过程的资金利用最大化，实现企业的利益最大化。 3、工程造价的控制要立足于主动控制。 我们应把控制立足于事先主动采取措施，采用主动积极的以预防为主的控制方法,能动地影响投资决策,影响设计和施工，以避免实际值与目标值偏离太多。房地产企业应该主动地编制投资决策，影响设计、招标和施工，实现工程造价的全过程控制。在工程全工程中对工程造价的主动控制具有切实的意义。 二、工程造价的管理控制的几个关键环节 1、设计阶段是控制工程造价的前提 项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短，而且也影响建设项目
5、的使用价值和投资收益。一个项目成败关键点是要有一个好的方案设计。在不同的设计阶段提出对结构形式、工程量、设备、材质等的不同控制重点，并控制主要原材料的平米含量和平米参考造价。在设计阶段，加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，加强审核程序，有专人签字后方可生效，同时分清洽商是哪方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。先算帐后变更，使造价得到有效控制。 2、工程招投标是有效控制工程造价的重要环节 工程招投标是有效控制工程造价的核心。实行招投标，优选设计方案。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理
6、性。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制。通过设计招投标来选择优秀的设计单位。同时认真编制工程量清单和招标文件，做好评标、询标、回标分析、定标等工作。招标文件的条款应严谨、准确和全面，文件中要充分考虑到对开发商有利的因素，减少开发商的风险。慎选报价形式，重视标底的编制与审核，报价形式多种多样如工程量清单报价、施工图预算报价、费率报价、单价招标等，各有优缺点。开标后、定标前，需对投标人就履约、工期、报价、价格调整方法、存在问题等进行询标，为合同谈判提供良好的基础。 3、施工阶段有效控制工程造价的核心 施工阶段是工程造价控制的关键。工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的
7、主要阶段，工程量大，涉及面广，影响因素多。一是合理控制工程变更，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的核价。控制变更的关键在开发商，由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件的变更、进度计划变更和工程项目变更。必须做好现场计量签证工作。另一方面，对签证的描述必须真实、客观、准确，对于隐蔽签证要把图纸作为依据，做好相应的签证工作。由于技术原因或客户需求不得不作的变更，一定要保存完整的技术资料，为变更计价确定留足依据。签证发生后应及时处理，审核应严格执行合同有关条款及国家有关政策规定，经办人员不得随意变通。 4、竣工结算是有效控制工程造价的关键 控制建设造价的最后一道关，是竣工结算。它是反
8、映建设项目实际造价和投资效果的文件,也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。在竣工结算时，要求我们的人员要有耐心、细致。严格执行合同中约定的清单单价，要特别注意设计变更、签证与原设计、清单内容的关系，避免重复计价。同时，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和我们的投资收益。对竣工资料不全、签字不规范不完整的不予办理结算，对有疑问的工程量要到现场加以核实。造价控制部门对竣工结算进行详细的数据分析，给出相应的报告书，以利改进。 三、造价控制中的其他环节 1、 “以人为本”是基础 在工程造价控制诸多因素中，人是最活跃的因素。虽然开发企业都有一定科学有效的管理模式
9、，但企业个人的工作效率、工作态度以及工作责任心也是影响整个房地产开发过程中各个阶段的关键因素。从这个方面看，要提高工程投资效益，开发企业就必须在工程造价控制的各个阶段，重视“以人为本”的原则，尊重人才，用好人才，将人才战略提升到日常议程中，打好全局的基础。 2、科学进行开发成本科目的统一设置 对于多项目的房地产运作和管理，开发成本科目的统一设置非常重要。各个项目的进展情况不同，就需要分阶段制定计划书，进行统一设置，根据不同的阶段，不确定不同阶段的现金流。对目标成本层层分解，严格控制。而这个基础是通过统一的开发成本科目来实现。 结束语 要做好房地产开发的工程造价控制工作，我们必须在开发的每一个阶段里落实到位，控制好各个阶段的工作，在工程建设的各个阶段，应认真分析和充分利用建设周期中的重要信息，最大限度地提高建设资金的投资效益，使开发成本降到最低，制定具有针对性的、可操作性的成本控制方法，实现企业与社会的最大利益。 参考文献： 1黄晓光.房地产开发项目中工程造价的控制J.价值工程；2009年 03 期 2王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制J.中国房地产，2006， （2） 3乔建斌.房地产开发项目设计及施工阶段的造价控制J.科技情报开发与经济.2007(36)
